Van goedkope apparaten tot de huurprijs: wat moet u doen om goed te verhuren?

Onbetaalde huur en beschadigingen zijn de grootste zorgen voor eigenaars. Meer en meer verhuurders zijn bang dat ze met slechte huurders te maken krijgen.

Met 70 procent eigenaars tegenover 30 procent huurders (nationaal gemiddelde) is het aantal mensen dat huurt de voorbije jaren afgenomen en het aantal investeerders in huurwoningen toegenomen. Het zorgt voor concurrentie tussen de verhuurders en zet de huurprijzen onder druk. De resterende huurders zijn vaak mensen die niet hebben kunnen kopen ondanks de zeer lage hypotheekrente, doorgaans omdat ze een laag inkomen hebben of zich in een kwetsbare situatie bevinden. Wat moet u doen om goed te verhuren?

Niet te veel renoveren

Het is beter uw woning niet optimaal uit te rusten. Te veel verbouwingen of uitrustingen kunnen u het idee geven dat u meer huur kunt vragen. Dat zou een vergissing zijn. Op de markt voeren lage huurprijzen de boventoon. Met een concurrentiële huurprijs zult u een grotere keuze aan huurders hebben, en bovendien minder verloop en leegstand.

Renoveer niet alles. Dat is economisch niet interessant. Het is de bedoeling uw eigendom te laten renderen, niet dat u erin gaat wonen. Natuurlijk wilt u een degelijke woning aanbieden, maar degelijk betekent niet fantastisch. Als u een appartement met twee slaapkamers renoveert (keuken, badkamer, parket, tegels, schilderwerk, ramen, elektriciteit, verwarmingsketel, enzovoort) voor pakweg 60.000 euro en als u 1000 euro huur per maand vraagt, dan begint uw woning pas vijf jaar na de renovatie geld op te brengen. En na vijf jaar is de kans groot dat u de woning opnieuw moet schilderen. Maar als u kiest voor een opknapbeurt van 10.000 tot 15.000 euro (schilderwerk, elektriciteit en een flinke schoonmaakbeurt), dan begint u al na een jaar geld te verdienen. U kunt uw appartement ook aanbieden voor 850 euro. Op die manier trekt u veel gegadigden aan.

Waarom zou u een dak isoleren of driedubbele beglazing installeren? De intentie is lovenswaardig, maar niet rendabel. Verbouwingen geven het eigendom een meerwaarde, maar de energieprestaties zullen algauw achterhaald zijn door nieuwe vereisten.

Goedkope apparaten

Rust uw keuken niet uit met dure huishoudapparaten. Ook die gaan niet eeuwig mee. U hebt het fout als u denkt dat u met een vaatwasser van 600 euro minder problemen zult hebben dan met een apparaat van 300 euro. U zult hoe dan ook met defecten te maken krijgen, met alle gevolgen voor uw rendement. Kies voor goedkope apparaten, zodat u nog een scherpere huurprijs kan aanbieden. Er is nog een andere oplossing: geen vaatwasser of koelkast. Maar dat zal huurders afschrikken.

Zorg dat u zich onderscheidt

Denk eraan een decoratief element te installeren dat uw appartement onderscheidt van de andere: een inloopdouche, mooie betegeling, trendy schilderwerk, enzovoort. Artikelen van vorig seizoen zijn niet al te duur. Zo kunt u een zeer mooie foto maken die zal opvallen tussen alle advertenties.

Huur

U kunt een huurder mislopen omdat u 50 of 100 euro te veel vraagt. Bekijk de marktprijzen en bied uw woning iets goedkoper aan, zodat u competitiever bent. Als uw advertentie twee weken online heeft gestaan en maar weinig telefoontjes heeft opgeleverd, herzie dan uw huurprijs. U kunt beter 50 euro per maand verliezen, of 600 euro per jaar, dan dat uw woning drie maanden leegstaat en u 1800 euro verliest. Denk aan uw globale rendement.

Meer huurders

Wilt u kunnen kiezen uit een groot aantal kandidaten? Dan is het antwoord eenvoudig: een betere prijs en betere reclame. Betere reclame bestaat voornamelijk uit betere foto’s. Op het internet is 80 procent van de communicatie visueel. Welke kwaliteit, belichting of invalshoek hebben uw foto’s?

Alleen professionele foto’s spreken werkelijk aan. En die zijn tegenwoordig zeer betaalbaar. Voor 100 euro kunt u een beroep doen op een vakman. Maar zorg wel dat de woning opgeruimd is voor hij komt. Een leeg huis of appartement is niet aantrekkelijk. Het beste is een beetje aan home staging te doen. Kleine aanpassingen kunnen volstaan. Tot slot moet u schoonmaken, schoonmaken en nog eens schoonmaken voor u kandidaat-huurders over de vloer krijgt.

Goede huurders

Voor een verhuurder is het van cruciaal belang dat hij op tijd zijn geld krijgt, dat zijn huurders hem niet te veel storen en dat vertrekkende huurders geen schade hebben aangericht. Hoe kunt u uw toekomstige bewoners van tevoren inschatten? Observeer het gedrag van de kandidaten. Kijk bijvoorbeeld hoe een kandidaat een afspraak maakt. Welke indruk wekt hij over de telefoon? Biedt hij zijn excuses aan als hij verhinderd is? Kijk ook hoe hij zich gedraagt tijdens de bezichtiging.

Let op alle kleine zaken die op het eerste gezicht onschuldig lijken. Komt de kandidaat te laat zonder dat hij u heeft verwittigd? Wie zegt dat hij het ook niet normaal zal vinden om zijn huur te laat te betalen? Heeft hij geen geld voor de huurwaarborg? Als hij geen reserves heeft, hoe zal hij zich dan redden als hij professioneel in de problemen komt?

Stel vragen, maar pas op voor de antidiscriminatiewet. U mag geen onderscheid maken tussen kandidaat-huurders op basis van hun ras, nationaliteit, huidskleur, geslacht, leeftijd, burgerlijke staat, taal, gezondheidstoestand, sociale afkomst, beroep, enzovoort.

Win inlichtingen in

Als u de kandidaat goed wilt inschatten, moet u weten wat zijn beweegredenen zijn. Hoeveel maanden zoekt hij al? Waarom heeft hij nog niets gevonden? Is hij misschien te veeleisend of heeft hij andere verhuurders niet kunnen overtuigen? Wil hij dringend verhuizen? Waarom? Woont hij al lang in zijn huidige woning? Dat kan u een idee geven van zijn standvastigheid als huurder. Hoe is zijn gezin samengesteld? Hoeveel kinderen en huisdieren heeft hij? Het heeft geen zin een appartement met één slaapkamer te verhuren aan een gezin van vijf personen.

Vergeet niet te vragen naar zijn financiële capaciteit om de huur en de kosten te betalen. In het ideale geval mogen de huur en de eventuele gemeenschappelijke lasten niet meer dan een derde van het netto-inkomen bedragen.

Huurcontract

Door de nieuwe regionalisering van de woninghuurovereenkomsten zult u uw kennis moeten bijschaven. En als u zowel in Brabant als in Brussel verhuurt, moet u zowel de Vlaamse (of Waalse) als de Brusselse wetgeving kennen. De Brusselse verordening is al van kracht. Bepaalde onderdelen daarvan gelden alleen voor nieuwe huurovereenkomsten terwijl andere ook van toepassing zijn op de lopende contracten.

De materie wordt almaar complexer. Het is beter om u te laten adviseren door juristen. Er bestaan instellingen die zulke diensten aan eigenaars aanbieden voor enkele tientallen euro’s per jaar. Informeer u vooraf over uw talrijke verplichtingen: nieuwe huurovereenkomst, bijlagen, huurwaarborg, inboedelbeschrijving, registratie, enzovoort.

Voor een goede verstandhouding tussen de verhuurder en de huurder is het bovendien onontbeerlijk dat u vanaf de ondertekening van het huurcontract spreekt over de rechten en de plichten van beide partijen: het onderhoud, de indexering van de huur, de vergoeding voor de opzegging van het contract, enzovoort. Wees kordaat. Een huurder is geen vriend. U sluit een contract. Als u te gemoedelijk met hem omgaat, zult u hem moeilijker tot de orde kunnen roepen als dat nodig is.

Het beheer van huurvastgoed

Het beheer van huurvastgoed is complex geworden en het is dan ook beter om het over te laten aan een professionele beheerder. Zijn belangen zijn de uwe, want hij krijgt zijn commissie van 7 à 12 procent alleen maar als de huurder betaalt. Aangezien hij de huurder jarenlang onder zijn hoede zal hebben, heeft hij er des te meer belang bij om die goed te kiezen. In het ideale geval houdt hij zich met niets anders bezig dan het beheer van vastgoed. Vraag hem hoeveel eigendommen hij beheert. Zijn het er maar een paar? Dan heeft hij ander werk ernaast en is hij niet voldoende beschikbaar. Beheert hij meer dan vijftig appartementen? Dat is een voltijdse baan voor één persoon. Hij zal u ook technische, juridische en financiële aanbevelingen doen.