Investeren in vastgoed: kiest u voor de baksteen of de beurs?

Wie wil investeren in vastgoed staat altijd voor hetzelfde dilemma: kiezen we best voor baksteen, papier of beide? Het profiel van de belegger zal de naald naar de ene of de andere kant laten doorslaan.

De gemiddelde Belg investeert graag een deel van zijn spaargeld in vastgoed. Met de hypotheekrente op een dieptepunt, een stabiel fiscaal klimaat en een lichte maar gestage stijging van de prijzen zijn de omstandigheden voor een vastgoedinvestering bijzonder gunstig. In deze tijden van een bijzonder lage rente, rijst de vraag of investeringen in traditionele baksteen de voorkeur moeten krijgen op die in ‘papieren baksteen’, met andere woorden in gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s) of andere beleggingsfondsen.

“Het antwoord is niet zo eenduidig”, zegt Frank Vrancken, chief strategist bij Puilaetco Dewaay. “Het is niet de huidige context die me ertoe zou aanzetten een kandidaat-belegger de ene of de andere richting uit te sturen. De kwestie is complexer dan dat.” Sophie Lambrighs, de CEO van Home Invest Belgium, preciseert: “We moeten vooral voor ogen houden dat een lage rente niet langer per definitie een grotere meerwaarde oplevert. Dat komt door de vertraging van de prijsstijgingen.”

Elke keuze heeft voor- en nadelen. Wel duidelijk is dat er een groot verschil bestaat tussen enerzijds de keuzes van kleine beleggers met weinig of geen ervaring en anderzijds de adviezen van experts of doorgewinterde beleggers. Daar waar de eersten de voorkeur geven aan baksteen, sturen de laatsten hun cliënten duidelijk in de richting van GVV’s.

“De kleine belegger kiest duidelijk voor baksteen. Dat is een investering die hij kan beheersen. Zijn appartement zal niet van de ene op de andere dag verdwijnen of instorten”, verklaart Pascal Lasserre, voorzitter van de Waalse beroepsvereniging van kredietmakelaars (APCC). “De beurs is minder voorspelbaar.”

Frank Vrancken ziet een keerzijde aan die medaille: “De kleine vastgoedbeleggers hebben geen overzicht van de dagelijkse of maandelijkse evolutie van de waarde van hun goed. Daardoor overschatten ze soms de potentiële meerwaarde.”

Drie gevaren

Beide producten hebben de afgelopen jaren goede prestaties neergezet en de belegger mooie premies, rendementen en meerwaarden opgeleverd. “Maar als het verleden fantastisch is geweest voor de traditionele baksteen, met een mooie periode van prijsstijgingen, dan lijken we nu stilaan aan het einde van de cyclus te komen”, aldus Frank Vrancken. “Het ziet ernaar uit dat de twee beleggingsproducten een ander traject zullen volgen in de toekomst.”

Volgens hem zijn er drie gevaren voor de traditionele baksteen. Ten eerste zijn er de rendementen. In de afgelopen vijf jaar bedroegen de jaarlijkse meerwaarden gemiddeld 4 procent. Die zullen in de toekomst niet meer zo royaal zijn. Het hoge groeitempo kon niet oneindig blijven duren. Ten tweede is er de jongste jaren een vertraging in de prijsstijgingen van vastgoed. Die schommelen nu tussen de 1 en 2 procent. “Die situatie zal wellicht doorzetten”, zegt Julien Manceaux, econoom bij ING. “De prijsstijgingen houden nu gelijke tred met de inflatiecurve.”

Het derde gevaar heeft te maken met de eis van het Europees Hof van Justitie om inkomsten uit vastgoed in het buitenland en in België op een gelijke manier te belasten. In het eerste geval is de belasting gebaseerd op de werkelijke huurinkomsten, in het tweede geval op het kadastraal inkomen, dat niet meer geactualiseerd is na 1976. “De volgende regering zal tussen die twee systemen moeten kiezen”, meent Frank Vrancken. “Die keuze zal een grote impact hebben op vastgoedinvesteringen, aangezien ze rendementen kan doen kelderen en kan leiden tot een stijging van de huurprijzen. Het is een element waar weinig mensen rekening mee houden.”

Gewaarborgd rendement

Moeten we dan maar alles inzetten op GVV’s? Grafieken tonen dat beleggers tussen 1990 en vandaag een jaarlijkse bruto meerwaarde van 5,5 procent hebben behaald. Maar zo simpel is het niet. GVV’s zijn al duur, wat de mogelijkheid beperkt grote meerwaarden te realiseren bij de verkoop. “Er zullen altijd interessante premies zijn”, countert Sophie Lambrighs. “Home Invest biedt vandaag bijvoorbeeld een brutorendement van 5 procent, wat veel hoger is dan de traditionele baksteen. En bovendien is de prijs van de GVV’s een beetje gedaald.”

Die belegging blijft dus interessant. Temeer omdat sommige segmenten nog zullen groeien. “Vooral in het logistiek vastgoed, dankzij de ideale geografische ligging van België”, schat Frank Vrancken. “De commerciële GVV’s lijden een beetje onder de onlinehandel, maar hebben nog een mooie groeimarge.”

Zoals zo vaak zal de meest voorzichtige keuze bestaan uit een verstandige mix van beide producten. “Dat is iets wat ik blindelings zou aanraden”, stelt Pascal Lasserre. “Zeker aan beleggers die er de middelen voor hebben. Het maakt het mogelijk de risico’s een beetje te spreiden. Voor wie er niet veel van kent, is het interessanter aan te kloppen bij een specialist in vermogensbeheer.”

De voorzitter van de APCC raadt vooral aan de traditionele baksteen niet te snel te begraven. Die blijft volgens hem de investering bij uitstek. “In de huidige omstandigheden zie ik vooral een sterke toename van beleggingen die een gewaarborgd rendement of huurinkomsten opleveren. Dat stelt beleggers gerust en biedt hun stabiliteit. Tot slot zijn er nog de investeringen in sociale huisvesting (via sociale verhuurkantoren of SVK’s, nvdr). Daarbij is het mogelijk een appartement van 200.000 euro te kopen tegen een btw-tarief van 12 procent en tegen een verlaagde onroerende voorheffing. Dat levert een nettorendement van 2,8 procent op. Dat is echt een optie die ik zou aanraden.”