Professor economie Johan Albrecht: ‘Begeerde steden moeten hun huurmarkt versterken’

Bevindt de Belgische woningmarkt zich op een kantelpunt? Obligaties en zelfs spaarboekjes zijn stilaan opnieuw een alternatief voor vastgoedbeleggingen. Dat kan een temperend effect hebben op de prijsontwikkeling van woningen, meent professor economie Johan Albrecht.

Professor Johan Albrecht (Universiteit Gent, Itinera) is vooral bekend als milieu-, energie- en gezondheidseconoom, maar ook de vastgoedmarkt is voor hem geen onbekend terrein. In 2011 schreef hij samen met Rob Van Hoofstat het boek Huisvesting in tijden van schaarste. Zijn jongste publicatie over vastgoed kreeg de titel Betaalbaar wonen in turbulente tijden? Op basis van Eurostat-data komt Johan Albrecht tot opvallende vaststellingen: wonen in ons land is relatief betaalbaar. Tussen 2012 en 2021 is de betaalbaarheid zelfs aanzienlijk verbeterd.

Een klein segment van de bevolking kampt met grote problemen op de woningmarkt, maar gelukkig ervaart een groot segment weinig of geen problemen

Vooral uw conclusie dat de betaalbaarheid erop verbeterd is, gaat in tegen de algemene perceptie.

JOHAN ALBRECHT. “Ja, maar die perceptie wordt gevoed door de continue berichtgeving over sterk stijgende vastgoedprijzen. Mensen redeneren: als woningen jaar na jaar duurder worden, zal een deel van de kandidaat-kopers na verloop van tijd wel moeten afhaken. De Eurostat-studie analyseert het werkelijke aandeel van uitgaven aan huur of hypothecaire aflossingen in het beschikbare gezinsbudget. Houden gezinnen dan voldoende over om fatsoenlijk te kunnen leven? Dat blijkt in ons land mee te vallen, zeker in vergelijking met de buurlanden. Waarmee ik niet zeg dat wonen hier goedkoop is. Ik weet ook dat een deel van de bevolking het zeer moeilijk heeft op de private huurmarkt. Studies als deze kijken echter naar het totaalplaatje. Een klein segment van de bevolking kampt met grote problemen op de woningmarkt, maar gelukkig ervaart een groot segment weinig of geen problemen.”

U stelt ook wel vast dat 2022 een turbulent jaar was voor vastgoed, met een stevige renteklim, piekende grondstoffen- en energieprijzen, en algemene inflatie. Wordt 2023 een kanteljaar voor onze woningmarkt?

ALBRECHT. “De rente is fors gestegen, maar we komen ook van een extreem laag renteniveau. Het gratisgeldbeleid van de voorbije jaren heeft een normale prijsvorming verstoord. Voor de woningmarkt geldt dat mensen vandaag bij een rente van ongeveer 3,5 procent minder kunnen lenen dan twee jaar geleden bij een rente van ongeveer 1 procent. Bovendien hebben de banken onder impuls van de hoge inflatie hun kredietvoorwaarden strenger gemaakt. Ze redeneren dat mensen met het bedrag dat na de maandelijkse kredietaflossing overblijft, vandaag veel minder kunnen doen dan een of twee jaar geleden.

“Die combinatie van een hogere rente en aangescherpte kredietvoorwaarden laat zich ongetwijfeld voelen op de woningmarkt. De inflatiepiek lijkt nu wel voorbij en dan is de vraag of we een omgekeerde, positieve dynamiek mogen verwachten. Of volgt er, zoals in de jaren zeventig en tachtig, een tweede inflatiepiek? Dat is moeilijk te voorspellen, maar ik denk dat kandidaat-kopers ook in 2023 nog rekening moeten houden met minder attractieve financiële voorwaarden.”

En dat zal op zijn minst een temperend effect hebben op de prijsvorming.

ALBRECHT. “Ja, omdat het kredietbedrag dat kopers van hun bank krijgen, in grote mate bepaalt hoeveel ze kunnen bieden. Al heeft natuurlijk een deel van de kopers eigen middelen, of ze krijgen steun van hun ouders of grootouders. Maar hoe zullen zij reageren op de huidige situatie? Bij een nulrente op spaarboekjes was het bijna logisch de kinderen of kleinkinderen wat geld toe te stoppen. Vastgoed is een veilige haven en voor wie geen risico wou lopen, was er bijna geen alternatief. Nu is de situatie anders: met een termijnrekening of een staatsobligatie kun je toch al mikken op een nettorendement van 2 procent. Voorzichtige beleggers die de voorbije jaren in vastgoed investeerden, zullen nu toch eens de rekening maken. Een appartement verhuren levert netto misschien 3 procent op. Is dat kleine verschil al het gedoe dat met vastgoed gepaard gaat nog wel waard? De recente renovatieverplichting is ook weer een extra drempel voor investeerders.”

Kopers van een energieverslindende woning zijn verplicht de woning binnen de vijf jaar energetisch te renoveren tot minimaal het EPC-label D. Vindt u dat een goede maatregel?

ALBRECHT. “Ik vind het een pragmatische, logische maatregel. Kopers verplichten meteen tot een label A te renoveren is niet realistisch. Er zijn helaas heel veel woningen met slechte energieprestaties. In het geval van zo’n drastische renovatieplicht krijg je die niet meer verkocht. Dat zou de markt ontwrichten, wat ook niet wenselijk is. Een renovatieplicht tot niveau D is behapbaar. Daarmee is voor een groot deel van de woningen, en al zeker de meeste appartementen, een renovatie niet onmiddellijk vereist. En een kleine rijwoning met energiepeil E naar D brengen, vergt eigenlijk niet zo’n grote financiële inspanning.

In België moeten we elke individuele eigenaar prikkelen en subsidiëren om hem tegen zijn zin dingen te laten doen die wellicht in vele gevallen ook nog eens slecht zullen gebeuren

“Die renovatieverplichting is ook een soort van pedagogisch project: de overheid dwingt kandidaat-kopers bij hun aankoop rekening te houden met de energieprestaties. Dat gebeurde in het verleden te weinig. Men kocht een huis om dan gaandeweg tot het besef te komen dat de renovatiewerken toch wel complex en heel duur zouden worden. Het risico is nu dat mensen renoveren tot label D en denken dat daarmee de klus geklaard is. Dat is vanuit het klimaat- en energieperspectief natuurlijk jammer. En ook voor het waardebehoud van de woning is het niet de beste zet. Want als je over vijf of tien jaar wilt verkopen en de markt vraagt een label B, dan is een woning met een label D minder aantrekkelijk. Door suboptimaal te renoveren schiet je dus jezelf in de voet. Maar de realiteit is ook dat veel mensen nu niet de middelen hebben om optimaal te renoveren.”

Wonen is relatief betaalbaar in ons land. Geldt dat ook voor een begeerde stad als Gent?

ALBRECHT. “De prijzen liggen daar een flink stuk hoger dan pakweg 15 kilometer verderop. Maar wie wil eigenaar worden in de Gentse binnenstad? Dat zijn vaak mensen met een hoger inkomen. En de hoogste inkomens zijn er de jongste jaren niet op achteruitgegaan. Het eigenaarspercentage in Gent is ook veel lager dan bijvoorbeeld in de Westhoek of Limburg. Veel mensen die in Gent willen wonen, stappen af van het idee eigenaar te worden. Ze weten dat dat daar niet makkelijk is. Vaak zijn het ook starters op de woon- en arbeidsmarkt, die hun opties nog willen openhouden. Als je in Gent woont en je krijgt een interessante job aangeboden in Hasselt, dan is die stap gemakkelijker te doen als huurder dan als eigenaar. Die grotere arbeidsmobiliteit van huurders verklaart ook voor een deel de economische dynamiek van een land als Duitsland. Dat heeft een zeer ruime, sterke en verscheiden huurmarkt. Duitsers vinden het heel normaal om te verhuizen als ze van werk veranderen. Populaire steden als Gent hebben er volgens mij baat bij hun huurmarkt te versterken, bijvoorbeeld door bij stadsontwikkeling vooral ruimte te geven aan projecten met veel huurwoningen.”

Is het dan een op voorhand verloren strijd om in Gent ook betaalbare koopwoningen te willen aanbieden?

ALBRECHT. “Dat denk ik wel, ja. Begeerde, schaarse locaties hebben nu eenmaal een prijs. Een populaire stad is duur. Ik ken geen enkel Europees voorbeeld van een aantrekkelijke stad die goedkoop is. Maar wie geen eigenaar kan worden, is natuurlijk afhankelijk van de huurmarkt. Als een stad als Gent te veel de kaart van het eigenaarschap trekt, vermindert dat de huurcapaciteit. Mensen die geen eigenaar kunnen worden, verdrijf je op die manier naar de randgemeenten. De Londense aanpak vind ik interessant. De Londense burgemeester vindt dat blue-collar workers ook in Londen moeten kunnen wonen. Om dat te bereiken werkt men in bepaalde delen van de stad, niet in het echte centrum, met een systeem van gereguleerde huurprijzen.”