9 tips van vastgoedexpert Kinga Kantorska: onderhandel de beste prijs voor je nieuwe woning

Als je een nieuwe woning koopt, dan wil je daarvoor een goede prijs betalen. Vastgoedexpert Kinga Kantorska, weet als geen ander hoe je alles uit onderhandelingen haalt, zoals we wekelijks kunnen zien in het tv-programma Blind Gekocht op Play 4. Dit zijn haar negen tips.

1. Let op factoren die een lage prijs mogelijk maken

“Er zijn veel zaken die je bij onderhandelingen kunt gebruiken als troef om een lagere prijs te onderhandelen. Door de hoge energieprijzen is er in de vastgoedmarkt een ongeziene aandacht voor het EPC-label van een woning. Een slechte energiescore moet in de prijs meegerekend worden, omdat je onder meer zult moeten investeren in betere isolatie.”

“Hetzelfde geldt voor een woning die in overstromingsgebied ligt, of voor een huis dat een dak met asbest heeft. De koper moet namelijk al rekening houden met de kosten voor de verwijdering.” Sinds vorig jaar is het voor verkopers verplicht correct te communiceren over het gebruik, van asbest in een woning. De eigenaars moeten een asbestattest te bekomen na een interventie van de OVAM, tenminste als hun huis voor 2001 is gebouwd. Kinga merkt op dat een goede makelaar bij het bepalen van de vraagprijs normaal al rekening houdt met die factoren.

“Kijk ook niet alleen naar de technische kenmerken. Ook bepaalde bouwstijlen zijn minder begeerd dan andere. Huizen met een heel uitgesproken stijl, die niet aanspreekt, kunnen soms voor een lagere prijs worden verkocht. De locatie beïnvloedt ook mee de prijs, want een woning bij een industrieterrein of een lawaaierige plaats kan vaak voor een lager bedrag worden verkocht.”

2. Durf onder de vraagprijs te bieden

In de eerste maanden van 2023 nam het aantal verkopen van woningen af, ook al stegen de prijzen nog wel licht. Mensen wachten over het algemeen liever wat langer op de geschikte koper, dan dat ze de prijs laten dalen. Toch kan het zeker de moeite lonen flink onder de vraagprijs te bieden.

“In veel gevallen kun je onderbieden, maar weet goed wanneer je dat doet. Als het echt gaat om een begeerde woning, dan is het wellicht geen goed idee. Het karakter, de ligging en het uitzicht kunnen zo interessant zijn dat onderbieden geen goed plan is. Dat geldt ook voor woningen die onlangs mooi zijn gerenoveerd. Bij zulke woningen zien we nog altijd het tegenovergestelde: er wordt boven de vraagprijs geboden. Neem dan geen risico door een laag bod te doen.”

3. Een aankoop-verkoopbelofte of verkoopovereenkomst zonder opschortende voorwaarde heeft voordelen

“Er zijn argumenten waarmee je je onderhandelingspositie versterkt, hoewel ze niet altijd van toepassing zijn. Je kunt bijvoorbeeld te maken krijgen met een zogenoemde aankoop-verkoopbelofte. Dat is een vovereenkomst waarbij beide partijen zich verbinden aan de verkoop en aankoop, maar alleen wanneer een bepaalde voorwaarde is vervuld. Dat is anders dan wanneer meteen de akte bij de notaris wordt getekend.

“De verkoop kan bij een aankoop-verkoopbelofte bijvoorbeeld pas doorgaan nadat aan bepaalde voorwaarden zijn voldaan. Wie niet zeker is dat hij het benodigde bedrag kan lenen bij de bank, kan het verkrijgen van een lening als voorwaarde noemen. Als je daarentegen wel zeker bent van je financiële situatie en je vraagt als koper geen opschortende voorwaarden, dan zit je in een sterke positie. Zoiets kun je uitspelen, zeker wanneer de andere partij de woning snel wil verkopen.”

‘Een openhuisdag, waarbij meerdere koppels tegelijk een woning komen bezoeken, vind ik vreselijk. Zorg dat je alleen naar jezelf kijkt en stel de vragen die je wilt stellen aan de makelaar.’

Aankoopmakelaar Kinga Kantorska

4. Doe je onderzoek grondig en ter plaatse

“Ik begin nooit over de prijs van een woning te onderhandelen, zonder eerst grondig mijn onderzoek gedaan te hebben. Welke gebreken zijn er? Is er ooit een lek geweest? Hoe zijn de dakpannen? Wat is al gerepareerd in het verleden? Is de riolering in orde? Is alles vergund? De makelaar en de eigenaar zullen je niet alles zomaar spontaan vertellen tijdens een rondleiding, maar mijn ervaring leert dat je doorgaans wel een eerlijk antwoord krijgt, als je gerichte vragen stelt.”

“Je mag ook niet te snel uitgaan van de informatie die je al denkt te hebben. Als je in het zoekertje leest dat een woning niet in overstromingsgebied ligt, kan het geen kwaad het even in de buurt te dubbelchecken, als je toch ter plaatse gaat. Ik ben zo ooit bij de bakker in de buurt gaan vragen hoe de omgeving was bij hevige regenval. Zelfs een waterkaart zegt niet altijd voldoende.”

5. Zorg voor een goede verstandhouding met de verkoper

“Het is goed bij de pinken te zijn en te weten wat je koopt. Ik vind het heerlijk om grondig onderzoek te doen. Bart (Appeltans, interieurarchitect in Blind Gekocht, nvdr) noemt dat mijn beast mode“, zegt Kinga lachend. “Hij merkte op dat ik bij de aankoop soms echt voluit voor een woning kan gaan en me erin kan verdiepen, alsof ik oogkleppen op heb. Maar ik ga wel altijd respectvol en op een empathische manier om met de verkoper. Soms heb ik misschien zelfs te veel empathie, dat is ook een valkuil.”

“Het is belangrijk te blijven beseffen dat de aankoop van een woning een match is tussen de koper en de verkoper. Ik heb in mijn carrière al meegemaakt dat ik een geweldige woning had gevonden als aankoopmakelaar, maar dat de houding van de verkoper echt niet werkte, waardoor de verkoop niet is doorgegaan.”

“Respect blijft enorm belangrijk. In Blind Gekocht zochten we een woning voor de jonge alleenstaande mama Talia en haar dochter Jaida. Ze hadden een vrij klein budget van 210.000 euro, maar zelfs wanneer ik met een laag bedrag onderhandel, wetende dat er nog een budget nodig is voor het interieur, dan ga ik daarom nog geen belachelijk laag bod doen op een woning.”

6. Laat je niet gek maken

“Soms kun je een huis binnenwandelen en meteen dolenthousiast zijn. Dan moet je echt je emoties onder controle houden en kritisch blijven. Er zijn wel vaker situaties waarbij je het hoofd koel moet houden. Een openhuisdag, waarbij meerdere koppels tegelijk een woning komen bezoeken, vind ik vreselijk. Liever zie ik dat zo’n bezoekmoment wordt georganiseerd met tijdslots voor afspraken. Als koppels tegelijk komen, kun je zo al snel druk voelen, waardoor je te snel dreigt te gaan. Zorg dat je alleen naar jezelf kijkt en stel de vragen die je wilt stellen aan de makelaar. Laat je daar vooral niet door leiden.”

7. Denk aan een bezettingsvergoeding

“Soms willen de verkopers na de verkoop nog een tijd in huis blijven wonen, bijvoorbeeld omdat ze nog bezig met de bouw van een nieuwbouwwoning. Het is niet vreemd dat ze toch alvast hun huis willen verkopen uit financiële overwegingen, maar spreek met de koper dan wel een bezettingsvergoeding af. Dat is een soort maandelijks huurbedrag, dat de verkoper aan de koper betaalt om nog een periode in het huis te kunnen blijven wonen.”

‘Mijn advies komt vaak op één zaak neer: weet wat je koopt.’

Aankoopmakelaar Kinga Kantorska

Een bezettingsvergoeding kan in lijn liggen met het huurbedrag van vergelijkbare woningen in de buurt. Het bedrag moet gewaardeerd worden in de aankoopakte. Daar staat ook de einddatum van de bezetting beschreven. Het is ook belangrijk afspraken te maken over wie eventuele kosten en lasten dekt in de periode na de verkoop en wie mogelijke schade vergoedt. Zowel de koper als de koper moet er op basis van die afspraken voor zorgen datde nodige verzekeringen zijn afgesloten.

8. Gebruik het veilingplatform Biddit op de juiste manier

In het geval van een openbare verkoop wordt gekozen voor Biddit, het online verkoopplatform van de Belgische notarissen. Ook daar heeft Kinga als aankoopmakelaar ervaring mee. “Vraag alle benodigde documenten, informeer je over bijkomende kosten in de verkoopvoorwaarden en doe nog steeds het nodige onderzoek, zoals je dat anders ook zou doen. Bezoek het huis. Het is belangrijk voor ogen te houden dat een bod op Biddit bindend is, dus laat je zeker niet meeslepen tijdens het bieden.”

9. Doe een beroep op een aankoopmakelaar

“Mensen zijn vaak bekend met makelaars voor verkoop, maar minder met het principe van een aankoopmakelaar. Dat is iemand die kopers helpt bij het proces van een aankoop. Ik vervul die rol in Blind Gekocht, maar ook in mijn eigen bedrijf, NEXTPLACE woonjagers. Ik maak zelf een waardebepaling van de woning voor de koper en controleer in welke mate de werkelijke waarde overeenkomt met de vraagprijs. Op basis van die informatie bekijkt ik samen met de koper welk bod wordt uitgebracht. het begint met de zoektocht naar een droomwoning en het eindigt bij de notaris.

“Mijn advies komt vaak op één zaak neer: weet wat je koopt. Als je zelf geen tijd hebt, je weet niet waar te beginnen, dan kan een aankoopmakelaar je daarbij helpen. In België is die rol nog niet zo bekend, maar dat begint te veranderen. Iedereen die op zoek is naar zijn droomwoning is altijd welkom om het nodige advies te winnen over de rol die een aankoopmakelaar kan spelen.”