Nominale prijsstijgingen verhullen grote reële prijscorrectie op de vastgoedmarkt

Na een lastige winterperiode rekenen vastgoedmakelaars op een spoedig herstel van de woningmarkt. Vooral de nieuwbouwmarkt heeft zwarte sneeuw gezien. Toch zijn de prijzen nominaal weer gestegen. Dat is een belangrijke nuance, want die stijging kan de toegenomen inflatie niet volgen. “Tussen het derde kwartaal van 2021 en het vierde kwartaal van 2022 zagen we de grootste reële prijscorrectie sinds het begin van de jaren tachtig”, zegt Johan Van Gompel, macro-econoom en woningmarktspecialist bij KBC.

“De hele winterperiode was het ook écht winter in vastgoedland. December, januari en februari waren onze slechtste maanden sinds heel lang”, zegt Filip Dewaele, de voorzitter van Dewaele Vastgoedgroep. Hij was dus allerminst verrast door de stevige daling van het aantal transacties (-9,2% in Vlaanderen), die de notarissen rapporteerden in hun recentste Vastgoedbarometer. Ook zijn collega-vastgoedmakelaar Johan Krijsgsman, de CEO van ERA Belgium, heeft het over “enkele lastige maanden”. Beide vastgoedprofessionals voegen er uitdrukkelijk aan toe dat maart wél een goede maand was.

Kandidaat-kopers die rekenden op een nominale prijsdaling als gevolg van de afgenomen vastgoedactiviteit, komen bedrogen uit. Op de Vlaamse huizenmarkt noteerden de notarissen nog een stijging van 3 procent tegenover het jaargemiddelde van 2022. En op de appartementenmarkt was er nog een prijsklim van 2 procent.

Zowat alle marktpartijen zijn het erover eens dat de oververhitting van de woningmarkt achter ons ligt. De forse renteklim heeft bovendien de ontleningsmogelijkheden en dus het budget van de kandidaat-kopers aangetast. In die context ligt een prijsstijging niet voor de hand. “Klopt”, reageert notaris Bart Van Opstal, de woordvoerder van Notaris.be. “In Vlaanderen stond de activiteit op een bepaald moment zelfs 14 procent lager. Dat hebben we al lang niet meer gezien. Bij zo’n terugval lijkt het logisch dat ook de prijzen dalen. In onze buurlanden is dat ook gebeurd, maar de Belgische vastgoedmarkt is een beetje een uitzondering. In ons land verloopt het overgrote deel van de woningverkopingen tussen particulieren. In andere landen hebben professionele spelers een groter deel van de markt in handen. Zij hebben vaak verbintenissen na te komen, waardoor ze soms verplicht zijn te verkopen. Een particuliere eigenaar kan – zeker als zijn lening is afbetaald – een meer afwachtende houding aannemen.”

Wie met vastgoedspeculatie snel geld wil verdienen, moet niet in België zijn’ JOHAN KRIJGSMAN, CEO VAN ERA BELGIUM

Filip Dewaele en Johan Krijgsman roemen in dat verband de stabiliteit van de Belgische vastgoedmarkt. “Wie met vastgoedspeculatie snel geld wil verdienen, moet niet in België zijn”, zegt Krijgsman. “In Nederland kan dat wel, maar de keerzijde is dat de vastgoedprijzen er ook kunnen kelderen.”

Johan Van Gompel, macro-econoom en woningmarktspecialist bij KBC, bevestigt dat: “De prijsstijgingen in ons land mogen dan stevig geweest zijn, ze liggen wel onder het gemiddelde van de EU-landen. Het woord ‘bubbel’ is voor België niet van toepassing.” De macro-econoom ziet nog een andere verklaring voor het standhouden van de woningprijzen: de inkomenspositie van de Belgische gezinnen. “Ondanks de zeer hoge inflatie is die nauwelijks aangetast”, zegt hij. “Dat is een gevolg van de automatische loonindexering, de gulle tussenkomsten van de overheid tijdens de energiecrisis en de arbeidsmarkt die overeind is gebleven.”

Kasbon versus beleggingsappartement

Vooral de nieuwbouwmarkt had en heeft het lastig, getuigen de vastgoedmakelaars. “Een samenloop van omstandigheden speelt nieuwbouw parten”, zegt Krijgsman. “Als reactie op de gestegen bouwkosten hebben sommige projectontwikkelaars de lancering van projecten uitgesteld. Andere hebben getracht de hogere bouwkosten door te rekenen aan de klant, maar zo werkt het niet. De nieuwbouwmarkt heeft de voorbije jaren ook ontzettend goed gedraaid door de verkoop aan kleine beleggers. Dat zijn kopers die niet meteen een nieuwe vastgoedinvestering zullen doen. En kandidaat-kopers voor eigen gebruik zijn momenteel niet bereid twee jaar te wachten op een woning, want wat is er de voorbije twee jaar allemaal niet gebeurd: corona, de oorlog in Oekraïne, inflatie, de renteklim…”

Die stijgende rente weegt natuurlijk ook op de nieuwbouwmarkt, en wel op twee manieren: de financiering is duurder geworden én vastrentende beleggingen komen opnieuw in beeld als alternatief voor een vastgoedinvestering. “De nieuwbouwmarkt heeft veel kleine beleggers aangetrokken, die eigenlijk liever kasbons hadden gekocht”, zegt Dewaele. “Die doelgroep is nu grotendeels van de markt verdwenen.”

Op de markt van het bestaande vastgoed is vooral de hectiek van na de lockdown verdwenen. “Het gaat allemaal wat trager”, zegt Filip Dewaele. “Kandidaat-kopers nemen opnieuw de tijd en eigenaars-verkopers beginnen te beseffen dat de hype voorbij is. Dat leidt ook tot een realistischer prijszetting. We zijn weer in een kopersmarkt beland.” Daar is Johan Krijgsman het niet helemaal mee eens. Hij ziet een markt met drie snelheden: “Voor totaal te renoveren panden met een E- of F-peil, hebben we vandaag inderdaad een kopersmarkt. Maar bij de instapklare ‘Instagram-woningen’ is de verkoper nog altijd de baas. Voor het overgrote deel van de panden zien we een heel evenwichtige markt. Er kan onderhandeld worden over de prijs en gemiddeld staan panden wat langer te koop, maar dat blijft binnen de perken. De verkooptijd is bij ons toegenomen van drie maanden naar drie maanden en een week. Dat is verwaarloosbaar. Als de markt echt crasht, gaat dat ineens van drie naar zeven maanden.”

De nieuwbouwmarkt heeft veel kleine beleggers aangetrokken, die eigenlijk liever kasbons hadden gekocht. Die doelgroep is nu grotendeels van de markt verdwenen’ FILIP DEWAELE, VOORZITTER VAN DEWAELE VASTGOEDGROEP

Reële en nominale prijscorrectie

Maakt de Belgische woningmarkt een winterdipje door, of is er toch meer aan de hand? De makelaars wijzen erop dat de activiteit al herstelt, zelfs op de zwaar geplaagde nieuwbouwmarkt. Filip Dewaele: “De bouwkosten zijn gestegen, maar daar staat tegenover dat nieuwbouwwoningen energetisch veel performanter zijn. De markt heeft een beetje tijd nodig om die prijsstijging te absorberen. Maar onze nieuwbouwspecialisten voelen dat er toch al weer meer animo is voor nieuwbouw. Ik denk dat de bodem bereikt is.”

De ‘fundamenten’ van de vastgoedmarkt zijn volgens Dewaele nog altijd voldoende stevig. “Ja, het is crisis, maar het is altijd crisis in de economie. De werkloosheid blijft echter beperkt en de koopkracht van de mensen gaat er niet echt op achteruit. De fiscaliteit? Het zijn bijna verkiezingen; ik verwacht geen grote fiscale ingrepen meer.” “Als de rente stabiliseert, zal de markt weer aantrekken”, is de overtuiging van Krijgsman.

Beide vastgoedmakelaars verwachten dat de prijzen zullen stabiliseren. “Tenzij grote, onverwachte dingen gebeuren, genre een bankfaillissement of een nadelige fiscale hervorming”, aldus Krijgsman. “Nieuwbouw zal wel duurder worden. Dat kan niet anders door de gestegen bouwkosten. Maar de projectontwikkelaars zullen een deel van die meerkosten op zich nemen.”

Bij KBC gaat men uit van lichte prijsstijgingen van 2,5 procent in 2023 en 2 procent in 2024. Met als belangrijke kanttekening dat dat gecorrigeerd voor de verwachte inflatie neerkomt op een reële prijsdaling van woningen. “Die beweging is al even bezig”, merkt Johan Van Gompel op. “Tussen het derde kwartaal van 2021 en het vierde kwartaal van 2022 daalden de reële woningprijzen met bijna 9 procent. Dat is de grootste reële prijscorrectie sinds het begin van de jaren tachtig.”

Johan Van Gompel maakt zich ook wat zorgen over wat hij de ‘dualiteit’ op onze woningmarkt noemt. Tegenover de grote groep van (jonge) mensen die al dan niet met steun van ouders of grootouders een eigen woning wensen en kunnen kopen, staat een groeiend deel van bevolking dat het moeilijk krijgt om nog vastgoed te verwerven. “Het is een wankel evenwicht en het kan in twee richtingen evolueren”, zegt Van Gompel. “Als de groep van mensen die niet kunnen kopen dominanter wordt, kan dat resulteren in een sterkere afkoeling met zelfs een nominale prijscorrectie.”

De nieuwste vastgoedbarometer van de notarissen toont dat het marktaandeel van jongeren verzwakt is: van 30,1 naar 27,6 procent. “Die tendens moeten we in het oog houden”, vindt ook Bart Van Opstal.