Koen De Leus (BNP Paribas Fortis): ‘Renteverhoging is niet per se negatief voor prijs woningen’

De ECB verhoogt de rente naar 3 procent. De eerdere verhoging heeft voor veel gezinnen geleid tot een probleem van de betaalbaarheid van een woning en een prijsdaling van het woningvastgoed, berekende een studie van BNP Paribas Fortis. Volgens hoofdeconoom Koen De Leus hoeft dat niet per se nog eens te gebeuren.

De Europese Centrale Bank (ECB) heeft de rente met 0,5 procent verhoogd naar 3 procent. Het is de zesde keer in acht maanden dat de ECB de rente optrekt. Volgens een studie van BNP Paribas Fortis had dat een negatief gevolg op de betaalbaarheid van de woningen. Die komt volgens hoofdeconoom Koen De Leus niet per se nog sterker in het gedrang. “Alles hangt ervan af of de economie van de Europese lidstaten door de bankencrisis in problemen komt”, redeneert hij.

Eind 2020 kostte de gemiddelde woning in ons land 250.000 euro. Voor de afbetaling van een 100 procentlening met een rente van 1 procent, moest een gezin toen maandelijks 1.150 euro opzijleggen, berekende BNP Paribas Fortis. Voor een gemiddeld gezin van tweeverdieners met een totaal inkomen van 4.000 euro netto kostte de rente-aflossing dan 29 procent van het budget.

Intussen steeg de gemiddelde prijs van de woningen naar 280.000 euro en de rente naar 3,3 procent. De maandelijkse rentelast voor de gemiddelde woning is met meer dan 400 euro gestegen naar 1.590 euro. Die hogere rente en een grotere lening duwen het te besteden aandeel van het geïndexeerde gezinsbudget naar 36 procent.

Betalingscapaciteit tempert

“De ECB wilde de inflatie bestrijden toen het beter ging met de economie”, stelt De Leus. “Door de eerdere renteverhogingen hoopt ze de eerder kunstmatige snelle groei door het goedkope geld en het herstel van covid onder controle te krijgen. Als gezinnen duurder moeten ontlenen voor een woning, daalt hun afbetalingscapaciteit.”

Dat heeft dan onder meer tot effect dat de Belgen – na een overbevraagde vastgoedmarkt na de pandemie – minder in staat zijn te betalen voor een woning. Economic Research BNP Paribas voorspelt dan ook dat de gemiddelde nominale woningprijs dit jaar voor het eerst in veertig jaar zal dalen (met 0,2 %). De reële prijzen dalen met 6 procent (na inflatie).

De renteverhoging van deze week hoeft volgens De Leus echter niet te betekenen dat de hypotheekrente weer sterk zal stijgen en dus bijkomende druk zal zetten op de prijzen. Dat heeft te maken met het feit dat de langetermijnrente vandaag iets lager is dan die op korte termijn. Normaal is de langetermijnrente hoger. Het verschil tussen de lagere korte rente van depositorekeningen en de lange rente van hypothecaire kredieten is trouwens de basis van het zakenmodel van de retailbanken.

“Vandaar dat banken nu wat strakker zijn in hun kredietbeleid”, verklaart De Leus. “Eigenlijk is de langetermijnrente gebaseerd op de verdiscontering van de opeenvolgende kortetermijnrente (drie maanden) die de ECB vastlegt, volgens de verwachting van de economen voor de volgende tien jaar, plus de inflatiepremie. Momenteel is die langetermijnrente nipt lager dan de kortetermijnrente (3%). Dat geeft aan dat de markten denken dat de ECB het hogerentebeleid mogelijk vlugger zal moeten terugschroeven dan voorheen gedacht. De economische groei dreigt immers onder druk te komen door de reeds opgelopen rente en nu nog sterker door de bankencrisis. En als de economie afkoelt, zal de inflatie sneller dalen en zal de ECB haar rente omlaag halen om een recessie te voorkomen.”

Dat is slechts één mogelijk scenario. “Als zou blijken dat de bankencrisis in bedwang is, zal meer optimisme de bedrijven en gezinnen weer tot investeren aanzetten”, voorspelt De Leus. “De hogerentepolitiek van de ECB zal dan langer moeten aanhouden om de economie en de inflatie af te koelen. De lange rente zal een boost back to normal geven. Dat zal de hypotheekrente hoger duwen en onvermijdelijk een negatief effect hebben op de vastgoedprijzen. Bij gebrek aan een glazen bol kan ik echter niet zeggen welke richting het zal uitgaan.”