Ontwerper Glenn Lyppens waarschuwt voor de evolutie naar steeds kleinere woonunits. Dat draagt weinig bij aan de betaalbaarheid van wonen, meent hij, terwijl de gevolgen voor de leefbaarheid groot zijn.
Glenn Lyppens is ontwerper en onderzoeker. Hij doctoreerde over de rol van de architectuur in robuuste collectieve woonmodellen. Met POLO Labs, de onderzoekscel van het Antwerpse architectenbureau POLO, probert hij die inzichten ook in praktijk te brengen. “Na een academisch intermezzo sta ik weer met twee voeten in de wereld van de projectontwikkeling”, vertelt hij. “Erg boeiend, want hoe rijm je een tendens van verdichting met een hoge woonkwaliteit? Dat vergt niet alleen ontwerpkunde, maar ook een meer geïntegreerde manier van ontwikkelen.” Lyppens stelt vast dat België en Nederland, ondanks hun uiteenlopende geschiedenis op het gebied van ruimtelijke ordening, met een wooncrisis kampen. “Er zijn in beide landen te weinig betaalbare woningen, maar ik zie daarin ook wel een momentum voor fundamentele veranderingen.”
Collectieve ruimtes mogen geen aflaat worden voor het bouwen van gebrekkige private wooneenheden
Kan meer gedeelde ruimtes bijdragen aan betaalbaarder wonen?
GLENN LYPPENS. “Ja. Met bijvoorbeeld een gedeelde wasruimte hoef je niet in elk appartement een eigen wasruimte te voorzien, waardoor je kunt besparen op vierkante meters en energie. Meer inzetten op wonen rond collectieve tussenruimtes, zoals een woonerf of een grote groenzone, kan behalve een beter nabuurschap ook een stedenbouwkundige meerwaarde bieden. Maar op sociaal gebied zijn collectieve woonvormen niet vanzelfsprekend. Meer dan de architectuur heeft de bewonerssamenstelling een grote invloed op het duurzaam samen beheren van ruimtes. In een cohousing met enkele bevriende gezinnen is dat wellicht makkelijker dan in een project met vijftig gezinnen die elkaar niet kennen.”
U waarschuwt ook voor praktijken waarin de gedeelde ruimte wordt gebruikt “als lapmiddel om het kabouterwonen verkocht te krijgen”. Maakt u zich zorgen over de trend naar steeds kleinere woonunits?
LYPPENS. “Gedeelde ruimtes kunnen een erg belangrijke compensatie vormen voor minder private woonoppervlakte. De Antwerpse Neefsteeg, met haar kleine eengevelhuisjes rond een doodlopend straatje, vind ik een mooi voorbeeld. Die huisjes zijn in de negentiende eeuw gebouwd voor arbeiders, maar vandaag voelt dat aan als een luw dorpspleintje in de Provence. De bewoners hebben geen eigen tuintje, maar gebruiken samen de groene tussenruimte voor individuele en collectieve activiteiten.
“Maar er zijn grenzen aan het wegsaneren van vierkante meters grondplan. De basis voor een duurzame collectiviteit blijft een degelijke woonunit met voldoende oppervlakte en privacy. Ik zie almaar vaker projecten met kleine appartementen, met lage plafonds en heel krap bemeten terrassen. In de brochures gaat het dan over fantastisch wonen in een residentie met een ruime binnentuin in een autovrije buurt. Maar heb je daar veel aan, als je op de zesde verdieping in zo’n kruipkot woont? Of als de grens tussen de collectieve ruimte en je privéterras erg vaag wordt? Bovendien kost collectief beheer ook geld en energie. Daar denken kopers misschien niet aan bij het zien van de prikkelende verkoopbeelden. Collectieve ruimtes mogen geen aflaat worden voor het bouwen van gebrekkige private wooneenheden.”
Projectontwikkelaars voeren aan dat ze met die kleinere units inspelen op maatschappelijke en demografische ontwikkelingen: de gezinnen worden kleiner, er zijn meer alleenstaanden.
LYPPENS. “Dat klopt. Er is nood aan kleinere, betaalbare units, maar de slinger slaat door. Veel van wat vandaag wordt gebouwd, voelt bekrompen aan. Er is weinig typologische diversiteit en planflexibiliteit. Moeten we het normaal vinden dat je als alleenstaande ouder met twee of drie kinderen geen vrienden kunt uitnodigen, omdat een tafel met zes stoelen niet op het terras past? Of dat je geen berging hebt voor de stofzuiger? Ik heb ook het gevoel dat onze oefeningen in compacter wonen weinig bijdragen aan de betaalbaarheid van wonen, terwijl ze wél een grote impact hebben op de leefbaarheid en de leefkwaliteit.”
Als een gemeente geen visie heeft voor een gebied op het moment dat een ontwikkelaar komt aankloppen, leidt dat tot platte ‘verappartementing’
U werkt voor een groot architectenbureau, dat ook voor grote projectontwikkelaars werkt. Kunt u als ontwerper voldoende weerwerk bieden? Of wint finaal toch altijd de marktlogica?
LYPPENS. “Elke haalbaarheidsstudie is een creatieve zoektocht naar de optimale balans tussen woningdensiteit en woonkwaliteit. Dat zijn oefeningen waar in toenemende mate spanning op zit, dat klopt. Wij proberen ontwikkelaars te sensibiliseren door ze te wijzen op goede voorbeelden uit het binnen- en buitenland. De tendens dat ontwikkelaars appartementen bouwen om ze zelf te verhuren, kan ook helpen. Het verplicht hen na te denken op lange termijn, en dus ook over de flexibiliteit en het belang van overmaat. Huurkoop of coöperatieve modellen zijn daarom erg interessante marktevoluties. Los daarvan hebben ontwikkelaars er alle baat bij woningen met een goede prijs-kwaliteitratio op de markt te brengen. Achter de schermen hebben ook zij architecten, calculators en marketeers die daarover hevig discussiëren.
“Een groot probleem is dat ontwikkelaars vaak veel geld betalen voor een bouwgrond, en niet zelden in gebieden zonder duidelijk ontwikkelingskader. Dat is natuurlijk op eigen berekend risico, maar het helpt niet om betaalbare innovatie te realiseren. Net zomin helpen achterhaalde bouwvoorschriften of buurtprotesten tegen alle vormen van verdichting. Ik sta ervan versteld hoe weinig beleidsmakers, ambtenaren, projectontwikkelaars, ontwerpers en buurtbewoners rond de tafel zitten om tot beter maatwerk te komen met winsten voor iedereen. Zoiets vergt een dynamische procesregie van de overheid, en die ontbreekt.”
Welke Antwerpse ontwikkelingen zijn goede voorbeelden van kwalitatieve verdichting?
LYPPENS. “Het Groen Kwartier vind ik een voorbeeld van hoe kwalitatieve tussenruimte het compact wonen compenseert. Die tussenruimte is publiek, groen, autovrij, veilig voor kinderen, aangenaam voor oudere mensen. Ze is een meerwaarde voor mensen uit de buurt die daar ook komen wandelen, picknicken en spelen. Tegelijk is er een goede sociale controle. Alle woonadressen zijn gericht op die tussenruimte.
“Het Groen Kwartier biedt ook eenheid in diversiteit, zowel ruimtelijk als sociaal. Je hebt er niet het gevoel dat alles hetzelfde is, terwijl het toch één geheel vormt. Je ziet er bovendien heel dorpse woningtypes: grondgebonden woningen die via een kruiwagenpad en een steegje toegang geven tot de parkruimte. Enkele torengebouwen verhogen dan weer de densiteit. Als die goed ingeplant zijn, en de betaalbaarheid en de diversiteit ten goede komen, zijn dat waardevolle invullingen.”
Waarom zien we niet meer ontwikkelingen zoals het Groen Kwartier?
LYPPENS. “De uitgangssituatie voor dat project was ook wel heel gunstig. Het is een herontwikkeling van het oude Militair Hospitaal, met een indrukwekkend erfgoed en grote, oude bomen. Maar daarnaast heeft de stad als grondeigenaar de projectregie naar zich toegetrokken, met een wedstrijd en doorgedreven overleg met de ontwikkelaars, de ontwerpers en de buurt. Je ziet dat lokale overheden door capaciteitsproblemen of gebrekkige knowhow erg worstelen met zulke trajecten. Als een gemeente geen visie heeft voor een gebied op het moment dat een ontwikkelaar komt aankloppen, leidt dat tot platte ‘verappartementing’. Hoewel ze geheel conform de bouwregels is, ontsiert ze de beeldkwaliteit van onze dorpskernen.
“Woonprojecten zoals Midden in Boechout of onze De Heern in Herentals en Minerve in Edegem, laten gelukkig zien dat ook in meer dorpse settings duurzame en gediversifieerde verdichting mogelijk is. Verdichting waar niet alleen de ontwikkelaar beter van wordt. Deze resultaten komen echter nog te vaak voort uit een toevallige samenloop van gunstige omstandigheden en te weinig uit doordacht beleid.”
Trends Vastgoedgids Lente 2023
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier