Vastgoed aan de kust: Eigenzinnige en wispelturige markt in Bredene

De verkoop van verouderde panden en van nieuwbouw zit wat in het slop in Bredene. Recente panden met een goede EPC-score liggen dan weer goed in de markt.

Bredene is een buitenbeentje aan de Belgisch kust. Het is de enige badplaats zonder dijk, de vastgoedmarkt voor tweede verblijven is erg beperkt én er is een naaktstrand. Dat kleinschalige en eigenzinnige spreekt een nichepubliek aan. Maar ook kopers met een beperkt budget zijn in Bredene aan het juiste adres. Met een referentieprijs van 272.660 euro voor een bestaand appartement is Bredene volgens de berekeningen van het vastgoeddataplatform Realo de goedkoopste kustgemeente.

“Op de betere liggingen moet je voor een instapklaar tweeslaapkamerappartement toch op 325.000 tot 350.000 euro rekenen”, stelt Matthias Maelfeyt, vastgoedmakelaar van Astrid Immobilia. “Dat zijn de Kapelstraat en de Driftweg, met open zicht op de duinen, maar ook in de beste binnenstraten haal je soms die prijzen.”

Ook voor nieuwbouw komt Bredene naar voren als de goedkoopste kustgemeente. Realo berekende de vierkantemeterprijs voor nieuwbouwappartementen op 3.045 euro. Er is bovendien een vrij grote kloof met andere goedkope badplaatsen: in Blankenberge en Middelkerke bedraagt de vierkantemeterprijs voor nieuwbouw 3.667 euro.

Goedkope nieuwbouw

Matthias Maelfeyt omschrijft de situatie op de vastgoedmarkt in Bredene als “erg wispelturig”. “Er is geen lijn in te trekken”, zegt hij. “De tweede helft van 2023 was ongelofelijk goed. Maar sinds midden december begon de activiteit sterk te vertragen. Dat heeft geduurd tot net voor de paas­vakantie. De jongste weken gaat de verkoop weer erg hard. Heeft het weer er iets mee te maken? Waarschijnlijk wel, maar dat bepaalt niet alles. Er spelen veel factoren mee bij de aankoop van vastgoed aan de kust: de algemene economische situatie, de fiscaliteit, de rente, maar ook de oor­logen in Oekraïne en Gaza, want dat weegt op het sentiment van de mensen.”

Ook de regelgeving, met name het asbestattest en de EPC-labels, heeft volgens Maelfeyt een impact. “Beide wegen op de verkoop”, zegt hij. “Omdat mensen graag op voorhand weten waar ze aan beginnen. Met een EPC-label E of F is het soms moeilijk in te schatten hoeveel de kostprijs van de renovatie zal bedragen. Panden met een slecht EPC-label geraken daarom moeilijker verkocht.”

Ook de verkoop op de nieuwbouwmarkt verloopt moeilijker, ervaart Matthias Maelfeyt: “Bij nieuwbouw zetten vooral de hoge prijzen een rem op de verkoop, ook omdat het btw-tarief van 21 procent zwaar weegt. De recente panden, van tien à vijftien jaar oud met een EPC-­label A tot C, doen het wel goed. In dat segment zitten de prijzen nog altijd in de lift.”

In het eerste kwartaal van dit jaar zag Realo de prijzen van bestaande appartementen in Bredene toe­nemen met 1,5 procent. Op jaar­basis noteerde het een prijsklim van 5 procent. Voor nieuwbouw­appartementen bedroeg de prijs­toename 1,4 procent op kwartaalbasis en 3,5 procent op jaarbasis.