Belgische vastgoedmarkt keert terug naar het pre-coronaniveau

Na twee heftige jaren normaliseert de Belgische vastgoedmarkt. De rentestijging heeft voorlopig weinig impact op de prijsvorming, maar dat kan in de tweede jaarhelft veranderen.

“Corona heeft de vastgoedmarkt een adrenalineshot gegeven. We hebben daardoor twee extreme jaren achter de rug. Maar nu is de verhouding tussen vraag en aanbod weer wat genormaliseerd.” Kim Ruysen, de CEO van het makelaarsnetwerk Trevi, stelt vast dat een einde is gekomen aan de oververhitting van de Belgische vastgoedmarkt. De term ‘afkoeling’ neemt hij liever niet in de mond. “Want veel mensen associëren een afkoelende markt met dalende prijzen. En dat zien we zeker nog niet.”

De recentste cijfers van de notarissen geven hem gelijk. De huizenprijzen dikten in de eerste jaarhelft nog aan met 7 procent. De mediaanprijs voor een Belgische woning bedraagt nu 280.000 euro. Op de appartementenmarkt was de prijstoename beperkter: plus 3 procent tot een mediaanprijs van 230.867 euro. Op jaarbasis schurken de prijstoenames tegen 10 procent aan. Ze benaderen dus de erg hoge inflatie. Dat betekent dat in reële termen de vastgoedprijzen stabiliseren. “Maar de kopers en de verkopers van een woning kijken naar de nominale prijzen”, weet Kim Ruysen. “Een nominale daling is heel zichtbaar en heeft psychologisch een veel grotere impact dan een daling in reële termen”, bevestigt Filip Dewaele, de voorzitter van Dewaele Vastgoedgroep.

Anders dan in de prijsstatistieken is de kentering op het terrein al goed voelbaar, getuigen beide vastgoedmakelaars. “Het is een heel normale zomer geweest”, zegt Filip Dewaele. “De focus van mensen lag opnieuw volledig op reizen en niet op vastgoed. Dat is twee jaar wel anders geweest.”

Kim Ruysen wijst op de evolutie in de verkooptermijnen van panden. “In de periode 2020-2021 bedroeg de gemiddelde doorlooptijd van de panden in onze portefeuille twee weken. Je hebt altijd wel enkele moeilijke panden die dat gemiddelde omhoog duwen, maar dat betekent dus ook dat er veel panden verkocht werden in twee à drie dagen. Dat was echt zot. Vandaag zien we weer een normaal gemiddelde van zes weken tot twee maanden.”

Beide makelaars benadrukken ook dat de markt zeker niet op apegapen ligt. “We keren terug naar de marktsituatie van 2019, die eigenlijk zeer goed was”, stelt Dewaele. “Een jaar geleden zagen we misschien dertig kandidaat-kopers op een eerste bezoekdag. Dat is stilaan afgezwakt naar twintig, en vandaag zijn het er nog een tiental. Maar tien is nog altijd veel voor een eerste dag. De markt normaliseert, is opnieuw wat meer in evenwicht. En dat is maar goed ook, want het is comfortabeler voor alle partijen.”

Andere criteria, andere kopers

De normalisering van de marktsituatie gaat ook gepaard met een shift in de koopcriteria, stelt Kim Ruysen. “Tijdens de coronacrisis hechtten kandidaat-kopers heel veel belang aan woon- en levenskwaliteit. Dat uitte zich in een sterke vraag naar ruime panden, met veel buitenruimte, een grote tuin, vaak in de periferie. Panden die voor 2020 slecht in de markt lagen, omdat ze verouderd waren of een slechte energiescore hadden, zijn zo zeer goed verkocht geraakt. Dat is voorbij. Die typische villa’s uit de jaren zeventig en tachtig blijven opnieuw langer te koop staan, en de vraagprijs moet sowieso zakken naar een realistischer niveau, anders raken ze niet verkocht.”

Welke panden liggen dan wel goed in de markt? “Recent gerenoveerde panden, met goede energiescores – zeg maar de instapklare woningen – verkopen nog altijd zeer vlot”, antwoordt Ruysen. “In dat segment zie je de prijzen ook niet zakken. Integendeel.” Hij voegt eraan toe dat sinds eind 2021 het energiethema hot is op de vastgoedmarkt. “De eerste vragen die kandidaat-kopers stellen, gaan over de EPC-score van de woning en of er op gas wordt verwarmd.”

Notaris Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be, merkt op dat er ook een verschuiving heeft plaatsgevonden in het type kopers. Enigszins verrassend is het aandeel van de jonge kopers toegenomen. Verrassend, omdat de rentestijging het voor jonge mensen lastiger maakt om de koopmarkt te betreden. “Maar blijkbaar leeft de vrees dat de rente nog meer kan stijgen, waardoor een eigen woning onhaalbaar zou worden”, zegt Bart Van Opstal. “Wat ook speelt: jonge mensen zien wat op de huurmarkt gebeurt. De huren worden aangepast aan de index. Combineer dat met de oplopende energieprijzen, en je zit met een heel grote onzekerheidsfactor in je maandbudget. Als ze kopen met een lening met een vaste rentevoet, hebben ze alvast dat deel van hun budget onder controle. Daar komt nog bij dat de inflatie eigenlijk goed nieuws is voor jonge mensen die een krediet aangaan. Want als je afbetalingslast vastligt en je loon wordt geïndexeerd, dan wordt je krediet eigenlijk goedkoper.”

Renteklim

Toch heeft Van Opstal het over een terugval op de woningmarkt. Een andere belangrijke kopersgroep, de investeerders, blijkt te aarzelen. “Vastgoedinvesteerders hebben even op de pauzeknop gedrukt”, zegt hij. “Er is heel veel onzekerheid: de oorlog in Oekraïne, de inflatie, de energieprijzen, de rente-evolutie, een dreigende recessie. Investeerders hebben een hekel aan onzekerheid, want ze willen het rendement van hun investering kunnen berekenen.”

Van Opstal denkt wel dat vastgoed een vaste waarde zal blijven voor investeerders. Dat is ook – niet zo verrassend – de inschatting van de makelaars. Er zijn weinig alternatieven voor vastgoed, klink het eensgezind bij Dewaele en bij Ruysen. “De rente op spaarboekjes blijft, ondanks de renteverhogingen, zeer laag”, duidt Dewaele. “En de huurmarkt is nog zeer goed. Ik zie geen overaanbod.”

Wouter Thierie, vastgoedeconoom bij ING, is van oordeel dat de marktvertraging zal doorzetten in de tweede jaarhelft. En hij verwacht dat dat ook een impact zal hebben op de prijsevolutie. “De rentestijging zal wegen op de prijsvorming”, stelt Thierie. “De onzekerheid door de oorlog, de inflatie enzovoort tast ook het consumentenvertrouwen aan. We merken dat consumenten beslissingen over grote aankopen en investeringen beginnen uit te stellen.”

Hoe komt het dat de stijging van de hypothecaire rentevoeten zich pas in de tweede jaarhelft zal laten voelen? “Daar zit altijd wel wat vertraging op”, antwoordt hij. “En tijdens de pandemiejaren hebben veel gezinnen extra gespaard. Een deel van die opgebouwde spaarbuffer hebben ze kunnen aanwenden voor de aankoop van een woning.”

Notaris Bart Van Opstal verwacht ook dat de prijsevolutie zal temperen. “2022 wordt het jaar van de kentering”, zegt hij. “De markt koelt af. En dat is maar goed ook, want vergeet niet dat de vastgoedprijzen al vele jaren na elkaar sterk zijn gestegen. Als die klim nu wat vertraagt, dan is dat eigenlijk een zegen voor de vastgoedmarkt.”