De studiedienst van ING verwacht dat de woningprijzen dit jaar sterker stijgen dan de inflatie. Maar ze voegt er meteen aan toe dat 2013 het einde van een gouden periode inluidt. Een correctie van meer dan 15 procent is niet uitgesloten.
De studiedienst van ING verwacht dat de woningprijzen dit jaar sterker stijgen dan de inflatie. Maar ze voegt er meteen aan toe dat 2013 het einde van een gouden periode inluidt. Een correctie van meer dan 15 procent is niet uitgesloten.
Een lage rente en een hoge inbreng, onder meer door de aanwezigheid van beleggers, ondersteunen nog altijd de woningmarkt en de woningprijzen in ons land. Maar ING verwacht dat die steunfactoren op middellange termijn (2014-2017) aan kracht inboeten. De studiedienst van de grootbank vreest in haar recentste vastgoedrapport ING Focus, Belgian Real Estate niet voor een inkrimping van de kredietverlening, het merkt juist op dat de schuldenlast van de Belgische gezinnen toeneemt. De uitstaande hypothecaire leningen zijn gestegen van 55 naar 73 procent van het beschikbare bruto-inkomen. ING sluit zich dan ook aan bij de oproep van de NBB tot voorzichtigheid over de prijsevolutie op de Belgische woningmarkt.
Krediet wordt duurder
Is een verstrakking van de kredietverlening niet aan de orde, dan voorspelt ING wel dat het krediet duurder wordt: vanaf half 2014 zullen de rentes stilaan beginnen te stijgen en in 2015 volgt een versnelling, met een negatief effect op de koopkracht van de kopers tot gevolg. Volgens de berekeningen van de studiedienst zou in de huidige context een renteverhoging van 100 basispunten in 2014 de leencapaciteit met ongeveer 10 procent doen dalen. Een rente-evolutie van het huidige rentepeil (3,6%) naar het niveau van oktober 2008 (5,3%) zou zich vertalen in een koopkrachtverlies van circa 15 procent.
Dat kan worden gecompenseerd door de eigen inbreng op te trekken, maar ING wijst erop dat het aanpassingsvermogen van die buffer niet oneindig is en slecht is verdeeld over de kredietnemers. Ook vanuit de fiscaliteit en de demografie verwacht ING geen ondersteuning meer voor de woningmarkt. Integendeel, de komende fiscale hervormingen – onder meer een mogelijke hervorming van het systeem van de woonbonus – zullen wellicht een negatieve impact hebben op de woningprijzen.
Correctie of niet
Gecombineerd met de gevolgen van een mogelijke renteverhoging komt ING uit op een correctie die tot meer dan 15 procent kan oplopen als de inflatie laag blijft. Het voegt er wel aan toe dat de correctie zich waarschijnlijk over meerdere jaren zal voltrekken en dat ze het prijspeil niet erg ver in de tijd terugvoert.
Vorige week voorspelde S&P nog dat de Belgische woningen wellicht niet goedkoper worden. Het ratingbureau rekent voor 2014 nog op een prijsgroei van 1,5 procent. S&P merkte op dat de verhouding van de woningprijzen ten opzichte van de inkomens in België nog altijd tot de beste van de eurozone behoort. Dat de schuldgraad van de gezinnen in ons land nog steeds beperkt is – S&P vermelde nog 55 procent – vindt S&P een bescherming tegen een grote correctie. Ook de meeste vastgoedmakelaars en projectontwikkelaars geloven niet in een sterke correctie van de vastgoedprijzen in ons land.
Laurenz Verledens
