CEO vastgoedinvesteerder Nextensa: ‘De vastgoedmarkt zal de komende jaren resetten: de zwakkere partijen gaan eruit’

De vastgoedcrisis biedt uitdagingen en opportuniteiten. Maar Michel Van Geyte, de CEO van de projectontwikkelaar en vastgoedinvesteerder Nextensa, laat zich niet opjagen. “Wij zijn saai in hippe tijden en hip in saaie tijden.”

“Projectontwikkeling is rijden met een tijdbom op de achterbank, zegt men soms. Dat is ook zo. Als je koopt op het hoogtepunt van een cyclus en je kunt pas verkopen voorbij die top, dan heb je een serieus probleem. Ik heb dan ook veel respect voor projectontwikkelaars die op de top van de cyclus kopen en erin slagen nog in diezelfde top te verkopen. Voor alle duidelijkheid: Nextensa is niet dat type ontwikkelaar.”

Nextensa ontwikkelt en investeert met de lange termijn voor ogen, is de boodschap van CEO Michel Van Geyte. Misschien soms iets te lang? Het interview vindt plaats in Tour & Taxis, hét uithangbord van Nextensa. Maar ook een project dat al meer dan twintig jaar in ontwikkeling is en weegt op de balans van Nextensa, geeft Michel Van Geyte aan: “Don’t mention the IRR van dit project, grap ik hier weleens (IRR staat voor internal rate of return of het effectief rendement, nvdr). Het is natuurlijk wel een fantastisch project. Alle thema’s van de toekomst van vastgoed komen erin samen: duurzaamheid, mobiliteit, mix enzovoort. Het draagt ook bij aan onze naambekendheid. Als ik aan sollicitanten vraag waar ze Nextensa van kennen, is het eerste antwoord altijd Tour & Taxis.”

Nextensa ontstond in 2021 door het samengaan van de projectontwikkelaar Extensa en de vastgoedinvesteerder Leasinvest Real Estate, allebei participaties van Ackermans & van Haaren. Michel Van Geyte, die in 2018 bij Leas­invest de leiding had overgenomen van Jean-Louis Appelmans, kwam aan het hoofd van Nextensa. De geïntegreerde vastgoedinvesteerder is actief in België, Luxemburg en Oostenrijk in vier segmenten: woningvastgoed, kantoren, retail en evenementen.

Nieuwbouw heeft het moeilijk. Ziet u ook een vertraging in de verkoop van het deelproject Park Lane op Tour & Taxis?

MICHEL VAN GEYTE. “Tot nu toe niet. Om de twee, drie dagen verkopen we er een appartement. Het gemiddelde voor de Brusselse nieuwbouwmarkt is om de zes dagen. Het loopt dus goed. Dat we al volop aan het bouwen zijn, speelt in ons voordeel. Er is minder concurrentie, want er worden minder bouwvergunningen afgeleverd. Daarnaast heeft Park Lane ook een unique selling point: je koopt op Tour & Taxis, hét voorbeeld van de mix city, waar je alle faciliteiten op vijf minuten wandelen vindt. Daar is een publiek voor. We hebben in de eerste fase ook vooral kleinere appartementen verkocht. We moeten nu beginnen aan de verkoop van de appartementen met twee en drie slaapkamers. We verwachting dat die wel trager zullen verkopen, omdat het om grotere bedragen gaat.

“Want het klopt wel dat de nieuwbouw het moeilijk heeft. Als je op vastgoedrecepties rondloopt, is er schijnbaar geen probleem. Iedereen heeft nog net op tijd verkocht of de verkoop gaat nog vlot. Dat is dus niet waar. Het gaat niet goed in onze sector. We hebben ook al wel wat meegemaakt: inflatie, de rentestijging, energiecrisis, stijging van de bouwkosten.”

Dreigt een vastgoedcrisis? Of zitten we er al volop in?

VAN GEYTE. “Ik heb al wat crisissen meegemaakt. Als je vandaag vergelijkt met 2008-2009, dan valt het nu nog wel mee. Maar een renteklim van 0 naar 4 procent had niemand zien aankomen. Dus moeten we nu alle knoppen bijstellen. Het probleem is dat er geen transacties meer plaatsvinden. De pensioenfondsen, de hefboomfondsen, de institutionele beleggers – zeker de Duitse en de Angelsaksische spelers – hebben afgehaakt. Van een heel dynamische markt zijn we in een korte tijd naar een afwachtende markt gegaan. Dat is een markt waarin, zoals mijn goeie vriend Jo Dewolf (CEO van Montea, nvdr) zegt: buyers are dreaming and sellers are hoping. Er is een grote kloof en die gaat gepaard met veel onzekerheid. De markt zal zich in de komende twee, drie jaar moeten resetten. De zwakkere partijen zullen eruit gaan. In een topmarkt duiken altijd spelers op die eigenlijk van vastgoed geen kaas hebben gegeten. Vooral die partijen hebben enorm overboden op gronden. Wij hebben de voorbije jaren heel weinig geïnvesteerd, omdat onze haalbaarheidsstudies niet meer klopten. Onze risicopremie, toch redelijk essentieel in vastgoed, was volledig weg.

“Maar is dit nu een vastgoedcrisis? Voor de Belgische residentiële markt ben ik eigenlijk niet zo pessimistisch. Ons systeem van loonindexering heeft het verlies aan ontleningscapaciteit deels gecompenseerd. Ik maak me ook niet te ongerust over de stabiliteit van de nieuwbouwprijzen, omdat de constructieprijs ook is gestegen. Je kunt, als projectontwikkelaar, niet anders dan vasthouden aan de huidige verkoopprijzen.

‘Een renteklim van 0 naar 4 procent had niemand zien aankomen.’

Michel Van Geyte, CEO Nextensa

“In Luxemburg is de markt wél in elkaar gestuikt. Tot voor kort verkochten we daar jaarlijks ongeveer honderd appartementen; dit jaar zitten we aan een twaalftal. In Luxemburg zie je ook al Spaanse toestanden, met werven die gestopt zijn, waar alleen het karkas is gebouwd en de bouwkranen zijn weggehaald. Dat is een probleem.”

In het residentiële nieuwbouwsegment laten vooral de particuliere beleggers het afweten, mede door de snelle renteklim.

VAN GEYTE. “Ja, die markt is bijna volledig weg. Op Tour & Taxis hebben we daar gelukkig minder last van, omdat we er vooral verkopen aan mensen die er willen wonen. De Luxemburgse markt, die in grote mate steunde op particuliere beleggers, incasseert nu een zware tik.”

Vreest u een scenario waarin de rente lang hoog blijft?

VAN GEYTE. “We komen uit een periode van gratis geld. Nu keren we terug naar wat in een historisch perspectief een normaal niveau is. Gratis bestaat niet. En dus zal ook in het residentiële segment de markt zich in de komende twee, drie jaar moeten aanpassen. Ik denk dat de economie in een recessie zal belanden, wat gepaard zal gaan met een inflatieverzwakking. En dan mag je ook een stukje rentestabilisatie verwachten.

“Je kunt je afvragen of het goed nieuws is dat we een ­recessie nodig hebben om de renteklim te stoppen, maar voor de vastgoedmarkt opent het wel opnieuw een venster. In een recessie zijn mensen ook niet happig op beleggen in aandelen. De zekerheid die vastgoed biedt, wordt dan weer aantrekkelijker. En de 22 miljard euro van de staatsbon toont aan dat er nog veel geld is.”

Nextensa heeft nog 93.000 vierkante meter grond­reserve voor residentiële projecten. Staat u in de huidige marktomstandigheden op de rem bij het aansnijden van dat potentieel?

VAN GEYTE. “Tour & Taxis tekent voor een groot deel van die 93.000 vierkante meter. De gronden staan voor 100 miljoen euro in onze boeken en die willen we natuurlijk snel rentabiliseren. Park Lane willen we tegen eind 2024 opleveren. Tegen dan hopen we de vergunning te hebben voor Lake Side, ons grootste project op de site. Dat omvat zeventien gebouwen, waarvan vijftien residentieel, goed voor 800 appartementen. Op Cloche d’Or in Luxemburg kunnen we ook nog 350 ­appartementen bouwen.

‘Voor de Belgische residentiële markt ben ik eigenlijk niet zo pessimistisch.’

Michel Van Geyte, CEO Nextensa

Daar zijn we voorzichtiger en starten we nog niet. We willen er eerst het product goed definiëren. Een eventuele blokverkoop is daar ook een optie. In Luxemburg hebben we ook in Strassen een groot terrein. Dat project zit nog in de studiefase. Bouwen is daar niet voor in de eerste drie, vier jaar.
“De komende jaren ligt de ­focus dus grotendeels op Tour & Taxis en Cloche d’Or.

We zullen ook wel actief ­zoeken naar gronden, maar dan wel voor kleinere projecten. We moeten de winkel ­laten draaien. We bouwen ­onze schulden af. Vorig jaar hebben voor 250 miljoen euro gebouwen verkocht. Minder gebouwen betekent evenwel ook minder huurinkomsten. Dat willen we compenseren met inkomsten uit die kleinere projecten.”

Er zullen misschien wel wat opportuniteiten op de markt komen.

VAN GEYTE. “Ja, maar wat is een opportuniteit? Als partijen omvallen, dan zijn dat zelden pronkstukken die je voor een appel en ei kunt kopen. Dan is het meestal omdat ze hun projecten niet verkocht krijgen, omdat ze niet goed gelegen zijn, of omdat het slechte projecten zijn. Ik geloof dus niet in lijkenpikkerij.

“Er is nu wel minder concurrentie. We stellen ook vast dat partijen ons opnieuw weten te vinden. Wij zijn saai in ­hippe tijden en hip in saaie tijden. Ze kloppen nu weer bij ons aan, omdat ze weten dat we een stevige balans hebben én een topaandeelhouder. ­Ackermans & van Haaren steunt ons al twintig jaar, in goede en slechte tijden. Als het heel hard gaat in het vastgoed, manen ze ons aan tot kalmte. Voor onze ontwikkelaars en investeringsmanagers is dat soms frustrerend, omdat ze de concurrenten wel voluit zien gaan. Maar in moeilijke tijden, zoals nu of in 2008, is Ackermans & van Haaren niet een aandeelhouder die afhaakt. Integendeel, het heeft nog aandelen bijgekocht.

‘Eind volgend jaar hopen we de vergunning te hebben voor onze grootste project op Tour & Taxis.’

Michel Van Geyte, CEO Nextensa

“De ESG-crieria (voor duurzaamheid, nvdr) zie ik als een opportuniteit. De Europese Taxonomie (waarmee Europa de duurzaamheid van de ­activiteiten van bedrijven ­beoordeelt, nvdr) heeft grote gevolgen voor onze sector. Duurzaamheid wordt een ­license to play. Dat heeft natuurlijk impact op de bestaande panden, in alle segmenten. Sommige gebouwen zullen aangepast moeten worden
en dat zal leiden tot herwaarderingen in portefeuilles. Sommige spelers zullen pakketten vastgoed moeten afstoten, om cash te genereren, om schulden af te bouwen.”

De vastgoedsector is enorm ontgoocheld in de aanpassing van de btw-regeling voor sloop en heropbouw. ‘De doodsteek voor de ­betaalbare en duurzame huurwoning’, klonk het in persbericht. Is dat niet wat overdreven?

VAN GEYTE. “6 of 21 procent btw is een enorm verschil. De vraag is wel of dat voordeel volledig bij de koper terechtkwam. Hoe dan ook, zo’n btw-verhoging helpt niet, als je wonen betaalbaar wilt houden. Met alle regels, de duurzaamheidseisen en de gestegen bouwkosten is het nu al trekken en sleuren om de prijzen binnen de perken te houden. Het begrotings­akkoord voorziet trouwens ook in een verhoging van de registratierechten voor erfpacht van 2 naar 5 procent. Na de banksector is nu blijkbaar de vastgoedsector aan de beurt om de gaten in de begroting te dichten. En de dag dat men het kadastraal ­inkomen wil afstemmen op de reële huurinkomsten, is het hek helemaal van de dam. Dat zou een enorme impact hebben op beleggingsvastgoed. Willen we dat?”

Is de vastgoedsector een gemakkelijk slachtoffer? Net zoals de banksector kampt hij met een imagoprobleem.

VAN GEYTE. “Ja. Nochtans ligt de praktijk dat projectontwikkelaars snel iets neerpoten zonder zich veel aan te trekken van de omgeving al een tijd achter ons; in België toch. Vandaag moeten projectontwikkelaars rekening houden met tal van stake­holders. En vergeet ook niet de economische impact. Een vastgoedproject zet een hele keten van aannemers, onderaannemers en leveranciers aan het werk. Vastgoed doet de economie draaien. Een stad is gezond als er veel bouwkranen staan.”

Lees ook: