Luxevastgoed: ‘We evolueren stilaan naar een kopersmarkt’

De markt van het luxevastgoed ontsnapt niet aan de energiecrisis. Statige villa’s, exclusieve penthouses en charmante kasteeltjes gaan vlotter van de hand met een goede EPC-waarde.

Na enkele bijzonder sterke jaren gaat het er ook op de markt van het luxevastgoed iets kalmer aan toe. Op de brede woningmarkt was de vertraging midden 2022 al voelbaar. In het luxevastgoed heeft het iets langer geduurd.

“2022 was nog het beste jaar van Sotheby’s sinds we acht jaar geleden in België actief zijn geworden”, zegt Nicolas Laporta, de CEO van het Belgische filiaal van Sotheby’s International Realty. “In de loop van 2022 kregen we van collega’s buiten het luxesegment al wel signalen dat de markt begon af te koelen, maar wij merkten daar weinig van.”

Een vergelijkbare analyse maakt Benjamin Benoit, specialist luxevastgoed bij Dewaele Vastgoed. “Het voorbije jaar was nog super. De vraag naar luxevastgoed is sinds de coronacrisis enorm gestegen, waardoor het aanbod stilaan begon te slinken. Eigenaars van luxevastgoed die in 2022 toch beslisten te verkopen, konden hun pand tegen een aanzienlijk hogere prijs in de markt zetten.”

Lees hieronder verder

Afwachtende verkopers

Bij Hillewaere Vastgoed, een specialist in luxevastgoed in de provincies Antwerpen en Limburg, was de tragere instroom van luxepanden een voorbode van de afkoeling. “Door de stabilisatie op de woningmarkt begonnen kandidaat-verkopers een afwachtende houding aan te nemen”, zegt CEO Bart Van Delm. “Dat heeft in de tweede helft van 2022 geleid tot een terugval van het aantal verkopen.”

Het lijkt erop dat de luxemarkt in het eerste kwartaal van 2023 nog wat naar een nieuw evenwicht zoekt. “We voelen enige onzekerheid”, zegt Nicolas Laporta. “In het luxesegment zijn de eerste maanden van het jaar hoe dan ook altijd wat moeilijker. Veel van die panden hebben prachtige tuinen en een mooi zwembad. Die kwaliteiten komen veel meer tot hun recht bij mooi weer. Maar toch, vorig jaar was er rond deze periode al meer activiteit.”

Lees verder onder de foto

Eigen statistieken van Dewaele Vastgoed voor de eerste maanden van dit jaar tonen dat de inkoop van nieuwe panden in het luxesegment 23 procent lager ligt dan in dezelfde periode in 2022. De verkoopcijfers stegen dan weer sterk in de eerste maanden: plus 32 procent. “Je moet altijd voorzichtig zijn met zulke cijfers”, nuanceert Benjamin Benoit. “Panden die we vorig jaar hebben ingekocht, worden doorgaans pas enkele maanden later verkocht. En de jongste twee weken hebben we het hier zo druk met de inkoop van luxevastgoed, dat ik die stelling over minder inkoop misschien al over een maand moet corrigeren.”

Het aantal dagen dat een pand te koop staat, is een belangrijke indicator voor het marktsentiment. Daar wijzen de statistieken van Dewaele op een afkoeling van de markt: het duurt in de eerste maanden van dit jaar anderhalf tot twee maanden langer om een luxepand verkocht te krijgen dan in dezelfde periode vorig jaar. “Maar ook dat valt te nuanceren”, merkt Benoit op. “Het duurt nu veel langer om een krediet te krijgen. En ook de invoering van het asbestattest maakt dat het afronden van een verkoopdossier langer duurt.”

Stijgende rente en energiecrisis

Van een crisissfeer is in het luxevastgoed absoluut geen sprake, benadrukken de gecontacteerde makelaars. “De voorbije jaren zijn de rijken er toch niet echt op achteruitgegaan”, merkt Benjamin Benoit op. “Er zit nog altijd heel veel geld in de markt”, stelt Laporta. Hij voegt eraan toe dat de coronacrisis het belang van ‘goed wonen’ opnieuw op de voorgrond heeft geplaatst.

De sterk gestegen rente laat zich ook minder voelen in het luxevastgoed dan op de brede vastgoedmarkt. Luxevastgoed wordt vaak grotendeels met eigen middelen gefinancierd. “Dat geldt voor ongeveer 60 procent van onze klanten. Maar dat betekent ook dat er aanzienlijke groep is die de impact van die renteklim wél voelt”, nuanceert Laporta.

Lees verder onder de foto

De impact van de stijgende rente overstijgt overigens de vastgoedmarkt. Philip White, de voorzitter van Sotheby’s International Realty, liet in dat verband optekenen dat “rentetarieven op de een of andere manier invloed hebben op alles, zeker op het vertrouwen in de markt.” Volgens Bart Van Delm heeft dat vertrouwen in de loop van 2022 een knauw gekregen: “De macro-economische uitdagingen en de geopolitieke problemen hebben de mensen pessimistischer gemaakt. Intussen is er wel een soort van gewenning ingetreden. De consument past zich aan. Dat zien we ook in de eerste maanden van 2023. Onze verkoopcijfers in het luxesegment zijn verdubbeld.”

Het is nog te vroeg om in te schatten of de toegenomen onzekerheid op de financiële markten zich zal laten voelen op de vastgoedmarkt. De ervaring leert evenwel dat het effect van kwakkelende beurzen op vastgoed twee richtingen kan uitgaan. “In turbulente beurstijden profiteert de vastgoedmarkt van zijn status van veilige en stabiele investering”, weet Bart Van Delm. Anderzijds: als op de beurs vooral geld wordt verloren, dan blijft er minder over om te investeren in vastgoed.

Door de energiecrisis is er ook in het luxesegment meer aandacht voor de energieprestaties van de panden (zie hieronder Energiezuinigheid wordt belangrijker, maar is niet doorslaggevend). “Een mooie villa kunnen kopen is één ding, maar je moet zo’n pand natuurlijk ook kunnen onderhouden”, zegt Laporta. “Als de energiefactuur stijgt van 300 naar 1.000 euro per maand, schrikt dat kopers af. Hetzelfde geldt voor panden die zware renovatiewerken vergen. Onlangs zagen we nog een kandidaat-koper afhaken, omdat de offertes voor de renovatiewerken 850.000 euro hoger uitvielen dan hij in gedachten had.”

Lees hieronder verder

Het gevolg laat zich raden: panden met slechte energiescores staan langer te koop en/of staan onder prijsdruk. “We zien ook dat verouderde villa’s meer dan vroeger gesloopt in plaats van gerenoveerd worden”, zegt Benjamin Benoit. “Tegelijk is er een herpositionering bezig: klassieke aannemers, villabouwers en ontwikkelaars kopen verouderde villa’s, om ze compleet te renoveren. Daar is een markt voor.” Bart Van Delm bevestigt dat. “Het gaat in het luxevastgoed niet alleen over geld, maar ook over tijd. De meeste kopers hebben de tijd, noch de zin om zo’n grondige renovatie zelf op te volgen.”

Regionale verschillen

Hoe vertaalt een en ander zich op de prijsontwikkeling in het luxesegment? De verkoopstatistieken van Dewaele voor het eerste kwartaal tonen dat de reële verkoopprijs gemiddeld 8 procent onder de vraagprijs ligt. In 2022 was dat 5 procent. “De energieprijzen en de gestegen bouwkosten voor renovaties spelen ongetwijfeld een rol”, becommentarieert Benoit. Net zoals zijn collega’s benadrukt hij dat de prijsvorming zeer sterk afhankelijk is van de kwaliteit van het pand.

Bart Van Delm en Nicolas Laporta wijzen ook op grote regionale verschillen. Van Delm: “In de groene rand ten noorden van Antwerpen is er erg weinig aanbod in het luxesegment. Als er in een bepaalde prijsklasse slechts één pand op de markt is, tegenover pakweg vier panden een tijdje terug, dan heeft dat natuurlijk een positief effect op de prijsvorming.”

De stormloop van tijdens de coronacrisis op ruime panden in Vlaams- en Waals-Brabant is dan weer wat geluwd, ervaart Laporta. “Verkopers in die regio stonden toen in een heel sterke onderhandelingspositie. Ze konden bij wijze van spreken hun koper kiezen. Dat is niet langer het geval. De kandidaat-kopers zijn iets assertiever bij prijsonderhandelingen. Maar evengoed kunnen verkopers van uitzonderlijke panden nog altijd een ‘vanafprijs’ vragen.”