De nieuwe woning: duurzaam en betaalbaar

De bevolking groeit en de gezinnen worden kleiner. Voor de bouwsector is de conclusie simpel: we moeten meer woningen bouwen. Welk type woningen? Dat maakt niet zo veel uit. Maar ons woningbestand heeft wel nood aan een grote opkuis.

Het is nu officieel: ons landje telt bijna 11 miljoen inwoners. Allemaal mensen die een deftig dak boven hun hoofd moeten hebben. Gelukkig is dat voor het overgrote deel van onze bevolking het geval. Maar de relatief snelle toename van het aantal inwoners – in 2001 waren we nog met 10,3 miljoen – heeft onmiskenbaar druk op de woningmarkt gezet. Temeer omdat er gelijktijdig ook een gezinsverdunning – minder personen per huishouden – heeft plaatsgevonden.

Als we de bevolkingsprognoses mogen geloven – het Federaal Planbureau gaat uit van meer 11,5 miljoen inwoners tegen 2020- is de groei niet ten einde. En ook het fenomeen van de gezinsverdunning zit nog niet aan zijn limiet. Om een al te krappe woningmarkt te vermijden, moeten er dus woningen bijkomen. Maar welk type woningen? En voor welke prijs?

Onvermijdelijk duurzamer

Een trend die je kunt voorspellen zonder kristallen bol is dat onze woningen duurzamer zullen worden. Het is eigenlijk een kwestie van moetens. Op 19 mei 2010 keurde het Europees Parlement de gereviseerde energieprestatierichtlijn (EPBD) goed, met daarin de doelstelling dat vanaf 2021 alle nieuwe gebouwen bijna energieneutraal moeten zijn. Sinds 2010 bedraagt in Vlaanderen het maximum E-peil voor nieuwbouwwoningen E80. In Wallonië is dat E100 en in Brussel E90. Er is dus nog een lange weg te gaan naar energieneutrale woningen. De bouwsector lijkt zich goed bewust van de enorme uitdaging. En daarbij wordt de regelgeving niet afgewacht. Bouwfirma’s zoals Bostoen kiezen resoluut voor een groene koers. Het sleutel-op-de-deurbedrijf uit Drongen tracht met de slogan ‘Passie voor Passief’ de modale bouwer warm te maken voor een passiefwoning. Andere verkavelaars en projectontwikkelaars geven ook te kennen volop bezig te zijn met het thema.

Maar is de Europese richtlijn wel realistisch? Carl Van den Eynde, algemeen directeur van Matexi, is er niet helemaal gerust op. “Met de huidige stand van de techniek is dat niet realistisch. Tenminste, als je wilt dat zo’n woning ook betaalbaar is. We zijn uiteraard ook voor duurzame woningen en die regelgeving is nodig. Maar de overheid gaat ervan uit dat mits een voldoende lange horizon de techniek wel zal volgen. Ik heb daar mijn twijfels bij. Passiefwoningen hebben nog heel wat kinderziekten. Daarom bouwt Matexi vooral energiezuinige woningen.”

Stephan Bostoen, gedelegeerd bestuurder van Bostoen, is optimistischer. “De normering is wel degelijk stimulerend”, stelt hij. “En je krijgt ook schaalvoordelen omdat de technieken steeds vaker worden toegepast. Dat komt de betaalbaarheid ten goede.” Joost Callens, CEO van Durabrik, meent dat gemeenschappelijke voorzieningen een oplossing kunnen bieden. “Sommige ecologische toepassingen zijn voor een individuele woning niet haalbaar of onbetaalbaar. Ik denk dan aan warmtepompen of een windmolen. Maar als je dat op wijkniveau organiseert is het soms wel een haalbare kaart.”

Afbreken om beter te bouwen

Woningen hebben een lange levensduur, zeker in ons land. Dat is een pluim op de hoed of pet van onze vaklui: ze leveren degelijk werk af. De keerzijde van de medaille is dat ons woningpatrimonium slechts in een heel gezapig tempo vernieuwt. We zitten daardoor – zowel in de steden als in het buitengebied – opgezadeld met een harde kern van woningen die eigenlijk niet meer van deze tijd zijn: er schort wat aan de ruimte of aan de indeling, aan de materialen, het comfort en veelal is er een combinatie van mankementen.

Afbreken lijkt in veel gevallen aangewezen, maar dat doen we hier dus niet. Integendeel, we gooien er geld tegenaan om die woningen nog min of meer leefbaar te houden. Voor mensen met een beperkt budget zijn die verpauperde woningen immers vaak de enige toegang tot de woningmarkt. Bovendien stimuleert de overheid – onder meer via het gunstige btw-tarief van 6 procent – de renovatiedrift.

Maar de duurzaamheidstrend zou de gerokken houdbaarheidsdatum van onze verouderde woningen wel eens drastisch kunnen inkorten. Als men consequent is tenminste. Want wat baten strenge eisen voor nieuwbouwwoningen (die slechts een fractie van het woningbestand vormen) als oude woningen buiten schot blijven. Met isolatie- en andere premies trachten overheden de energiebesparende investeringen in bestaande woningen aan te zwengelen. Maar heeft dat wel zin, vraagt Van den Eynde zich af. “Je kunt elke woning energiezuinig maken. Maar is dat economisch wel te verantwoorden? Ga je in een wagen van dertig jaar oud een nieuwe motor steken als hij te veel verbruikt? Technisch zal dat ook wel kunnen, maar niemand die dat in zijn hoofd haalt. Bij een woning dus wel.” Hij betreurt dan ook dat de energieprestatieregelgeving zich beperkt tot de nieuwbouwmarkt: “Zo creëer je een markt met twee snelheden.” De nieuwe Europese richtlijn legt de lidstaten wel de verplichting op om ook eisen vast te stellen voor elke ingrijpende renovatie, ongeacht de grootte van het gebouw. Dat zal het kostenplaatje van een renovatie in ieder geval nog opdrijven.

Wat ons terugbrengt bij de vraag of afbreken in veel gevallen niet een beter idee is. Niet geheel onverwacht zijn de nieuwbouwers pleitbezorgers voor een afbraakgunstig beleid. Al beseffen ze ook dat dit gevoelig ligt. “Er heerst in ons land de waangedachte dat woningen met de tijd altijd maar meer waard worden”, merkt Van den Eynde op. “Dat klopt voor de grond waarop die woning staat, maar niet voor het gebouw zelf.” Louis Amory, gedelegeerd bestuurder van Woningen Blavier, treedt hem bij. “Als je een kosten-batenanalyse maakt voor de renovatie van woningen van pakweg vijftig jaar geleden, dan is de conclusie vaak dat afbreken de enige optie is. In de dure gemeenten rond Brussel en Antwerpen gebeurt dat dan ook meer en meer.”

Voor een goed gelegen individuele woning kan het dus wel. Maar een belangrijk deel van de verouderde en verpauperde woningen ligt in achtergestelde stadskernen. Als een individuele ingreep daar al mogelijk is, dan haalt hij vaak niet veel uit omdat het perceel is ingebed in een zwakke omgeving met weinig groen of open ruimte. Om schoon schip te maken en de ruimtelijke ordening op te krikken, is een collectieve aanpak vereist. “Afbraak mag dan al aangewezen zijn in zo’n omgeving, het ligt sociaal en menselijk heel moeilijk”, meent Louis Amory.

Dat beseft ook Carl Van den Eynde en juist daarom wordt het volgens hem hoog tijd om te werken aan een nieuwe ‘mindset’. “Natuurlijk kun je dat niet van de ene op de andere dag realiseren. Een uitdoofscenario is een mogelijkheid. Maar eens zal men toch moeten overgaan tot sloop. Want het heeft geen zin om E30-woningen te bouwen als je tegelijkertijd woningen met een E-peil van E300 ongemoeid laat.”

Zoeken naar betaalbare woningen

In een recent vastgoedrapport meldt de studiedienst van ING dat de betaalbaarheid van woningen “voor wie vooral op zijn eigen inkomen rekent waarschijnlijk nog zal verslechteren”. De denkgroep Itinera berekende dan weer dat vooral goedkope woningen fors duurder zijn geworden de voorbije jaren (zie Trends van 20 januari). De nood aan nieuwe woningen mag dan misschien als gevolg van demografische evoluties groot zijn – tegen 2030 moeten er volgens ING jaarlijks 54.000 woningen bijkomen – de vraag rijst ook of er nog wel kopers zijn die zich zo’n nieuwe woning kunnen permitteren.

Betaalbaarheid wordt naast duurzaamheid ongetwijfeld een belangrijk thema op de woningmarkt. Groep H (onder meer Woningbouw Huyzentruyt, BIK en Belim Bouwteam) trekt nu al volop de kaart van betaalbaar wonen. “Het is het leidmotief van ons bedrijf”, zegt CEO Philippe Huyzentruyt. “De kreet dat wonen onbetaalbaar is geworden, horen we al jaren en toch merkten we dat er nog wat marge was. Maar nu lijkt de grens echt wel overschreden.” Hij wijst onder meer op regelgeving die de kostprijs heeft omhoog gejaagd en op de gewijzigde houding bij de banken, waardoor kandidaat-kopers een groter deel zelf moeten financieren. In alle businessunits van het bedrijf, dus ook bij villabouwer Belim Bouwteam, worden ideeën en concepten rond betaalbaar wonen toegepast. Maar vooral met het Modusconcept van Woningbouw Huyzentruyt gaat de groep tot het uiterste. Een Moduswoning kost maximum 200.000 euro, alle kosten inbegrepen. “Mensen met dat budget zoeken vandaag vooral op de markt van de bestaande woningen. En daar vinden ze meestal wel iets, maar dan moeten ze nog wel beginnen te renoveren. De kosten daarvan onderschatten ze vaak.”

Ook bij onze andere gesprekspartners staat betaalbaarheid hoog op de agenda. Maar ze wijzen er ook eensgezind op dat ze als bouwers het betaalbaarheidsvraagstuk niet alleen kunnen oplossen. Carl Van den Eynde: “Een aantal prijsfactoren ligt buiten ons bereik, denk aan de rente of de grondstofprijzen. En ook de rol van de overheid – via taksen, regelgeving, vergunningsbeleid – is niet te onderschatten.” Kris Van Ballaer, directeur projectontwikkeling bij Vooruitzicht, waarschuwt ook voor een al te grote focus op betaalbaarheid. “Het gevaar bestaat dan dat er wordt beknibbeld op de kwaliteit”, zegt ze. “Ik denk dat kopers vooral ook duidelijkheid wensen. Ze willen de totale kostprijs kennen, zonder onaangename verrassingen.”

Efficiënter omgaan met ruimte, is wel een mogelijkheid om de kostprijs te drukken. “Daar verschuiven de preferenties toch”, zegt Joost Callens. “We zien bijvoorbeeld meer en meer woningen zonder een garage. En een kamer heeft vaak meerdere functies.”

Louis Amory wijst erop dat bouwen nog een vrij ambachtelijke activiteit is in ons land. “Niemand die er aan denkt om zijn ‘persoonlijke’ auto te laten ontwerpen. Bij onze woning eisen we dat wel. Daardoor is standaardisering en productisering in onze sector heel moeilijk.” En toch is standaardisering onvermijdelijk willen we wonen betaalbaar houden, meent Philippe Huyzentruyt. “Bij onze Moduswoningen kunnen de kopers kiezen uit drie mogelijke indelingen. Over die indelingen hebben onze architecten goed nagedacht, maar er valt dus ook niet meer aan morrelen.” Het is een onderdeel van het ‘rationeel bouwen’, waarmee Huyzentruyt de kostprijs tracht te drukken. Een groepsgebouw, meestal gaat het om een tiental aaneengeschakelde woningen, verlaagt ook de bouwkosten. En ook op grond en ligging valt er veel te besparen “We bouwen niet op grote lappen grond. Een Moduswoning is eigenlijk een soort appartement op de grond, met een tuintje eraan. En we trachten een iets mindere ligging up te graden zodat het toch een A-ligging wordt.”

Appartement versus woning

Moeten er nog meer appartementen zijn? Of hebben we er stilaan wel genoeg, en is het – zoals de stad Kortrijk bepleit – tijd voor een revival van de rijwoning? Vooruitzicht bouwt op Regatta en Zuidervelodroom in Antwerpen beide woningtypologieën. “We stellen vast dat de appartementen vlotter verkopen”, zegt Kris Van Ballaer. “Terwijl er in Antwerpen toch een tekort aan grondgebonden woningen heet te zijn. Het verrast ons dus een beetje. Misschien speelt hier ook wel het betaalbaarheidsthema: een appartement is goedkoper. Anderzijds stellen we vast dat de kopers van de woningen bijna allemaal jonge gezinnen zijn. Precies onze doelgroep.”

Carl Van den Eynde vindt de vraag appartement of woning niet echt relevant. “De woningbehoeften zijn nauw verbonden met de levensloop. Jonge mensen kiezen vaak voor een appartementje in de stad. Als ze kinderen krijgen, trekken ze naar de rand. En als ze ouder worden is de tuin veeleer een last dan een lust en willen ze terug naar een appartement.” Je zult dus altijd verschillende typologieën nodig hebben, argumenteert hij, en de verhouding kunnen de marktspelers best lokaal inschatten. Stephan Bostoen is niet helemaal akkoord. “Ik vrees dat de klassieke woningen het toch wat moeilijker gaan hebben. Die worden traditioneel gekocht door tweeverdienersgezinnen en dat is een groep die krimpt.”

LAURENZ VERLEDENS

De duurzaamheidstrend zou de gerekte houdbaarheidsdatum van onze verouderde woningen wel eens drastisch kunnen inkorten.

“Het heeft geen zin om E30-woningen te bouwen als je tegelijkertijd woningen met een E-peil van E300 ongemoeid laat” (Carl Van den Eynde)