Liggen de kopers van exclusief vastgoed wakker van de stijgende prijzen? Aan de kust valt dat goed mee, al is zeker een impact op de impulsieve aankopen, zegt Elisabeth Van Damme, de CEO van de projectontwikkelaar POC Real Estate. “Beslissingen worden trager en doordachter genomen, maar we zijn overtuigd dat die niche zal blijven groeien.”
De projectonwikkelaar POC Real Estate, in handen van de West-Vlaamse zakenfamilies Vandermarliere, Desimpel, Despiegelaere en Donck, focust op exclusieve projecten aan de kust. Elisabeth Van Damme nam eind 2021 het roer over als CEO en blikt tevreden terug op het voorbije jaar, ondanks het stilvallen van de activiteiten op de Poolse markt door de oorlog in Oekraïne. “In West-Vlaanderen hebben we vorig jaar onze doelstellingen voor honderd procent bereikt”, zegt ze. “We voelen wel dat beslissingen iets trager en doordachter worden genomen. De opstart van 2023 verliep ook trager dan voorheen. We waren verwend: tijdens de pandemie overschreden we vlot onze targets. Nu keren we terug naar de normale situatie. In het hoge segment van de markt loopt het aantal impulsieve verkopen terug, maar dat is geen reden tot ongerustheid.”
De aanvoer van energie op de werven werd vroeger niet meegerekend. Voortaan is het een factor van belang
Ligt het exclusieve segment wakker van de betaalbaarheid van vastgoed?
ELISABETH VAN DAMME. “Onze doelgroep neemt de beslissing veeleer emotioneel en regelt vervolgens de financiering. Ze bestaat uit twee types kopers. Je hebt de kopers die zich weinig zorgen hoeven te maken over de financiering, maar het wel op een intelligente manier willen aanpakken. Daarnaast heb je kopers, vaak ondernemers of zelfstandigen die een mooie business hebben opgebouwd, die naar de bank stappen om de financiering van een appartement aan zee te regelen. Op basis daarvan hakken ze de knoop door en kiezen ze de badstad. Dat tweede type koper is wat meer geremd door de evolutie van de betaalbaarheid. De rentestijging speelt mee en ook de banken kijken kritischer naar hoe de zaken van de ondernemer gaan. Dat die doelgroep meer impact voelde in 2022, heeft ook te maken met de pandemie: ze heeft toen een deel van haar buffers opgebruikt en toen moest de energiecrisis nog komen. Het is echter een vrij grote doelgroep, dus we verwachten niet dat dit een echt grote rem zal zetten op de vraag naar exclusieve appartementen aan de kust.”
Zijn de stijgende bouwkosten een grotere bezorgdheid?
VAN DAMME. “Daar merken we hetzelfde als in de andere marktsegmenten: de norm is verdwenen, er zijn geen maatstaven meer. We kunnen niet meer uitgaan van bepaalde bouwkosten per gebouw. Je maakt vooraf een berekening en tijdens het project moet je ze opnieuw maken, om zeker te zijn dat je binnen je budget kunt blijven. Vorig jaar zaten we in een situatie dat veel werven al waren opgestart en de contracten vooraf waren afgesloten. Soms waren er herzieningsclausules, maar al bij al bleef de impact van de stijgende bouwkosten beperkt. In één geval dienden we met de partners te heronderhandelen. Het is een beetje geven en nemen. Je moet een middenweg vinden tussen wat voorzien was om te betalen en wat de markt reeel nodig heeft om betaald te worden. Het was zeker een evenwichtsoefening. Bij het maken van offertes voor nieuwe projecten werd met gigantische prijsverhogingen gegooid. Dan moet je beide voeten op de grond houden en eens durven te kiezen voor een andere partij. Er is altijd een gemiddelde prijs, en iedereen kent die. Zolang je in de buurt van dat gemiddelde blijft, weet je dat je op een correcte basis aan het werken bent.”
Verwacht u snel een normalisering van de prijzen?
VAN DAMME. “Daar durf ik me niet over uit te spreken. Bepaalde grondstoffen zullen nog wat blijven schommelen, maar vergeet ook niet dat de loonen de energiekosten vorig jaar een sterke impact hadden. De aanvoer van energie op de werven werd vroeger niet meegerekend. Voortaan is het een factor van belang. Hoe de energieprijzen zullen evolueren, is nog onduidelijk. Het blijft voorlopig bij rekenen en tellen om zekerheid te hebben over de huidige kosten, laat staan dat we zicht zouden hebben op de toekomst.”
POC Real Estate heeft vier oerWest-Vlaamse families als aandeelhouder. Welke uitdagingen zien zij?
VAN DAMME. “De families geloven in de groei van onze nichemarkt. Net als het operationele bestuur zien zij nog voldoende kansen voor het ontwikkelen van projecten aan de kust. De voorbije dertig jaar was POC Real Estate actief op een markt die zichzelf nog aan het uitvinden en aan het groeien was. Nu is het een heel competitieve markt geworden, die zich bovendien typeert door een verscheidenheid van badstad tot badstad. De concurrentie kan al naargelang de kustgemeente heel verschillend zijn. De Haan, Middelkerke, Blankenberge zijn allemaal kleine individuele markten. Bovendien zijn niet enkel de concurrenten anders. Ook de marktprijzen, de cultuur en het type klanten kunnen sterk variëren. We hebben een strategische denkoefening richting 2030 gemaakt. We zetten in op het versterken van het team en van onze grondpositie aan de Belgische kust. Die lijn zullen we de komende jaren doortrekken. Tussen nu en 2030 willen we onze landmark aan de kust vergroten.”
Er zijn geen maatstaven meer. We kunnen niet meer uitgaan van bepaalde bouwkosten per gebouw
In 2040 dient de bouwshift zich aan. Welke impact verwacht u daarvan op het vastgoed aan de kust?
VAN DAMME. “Op de bouwshift bijt elke ontwikkelaar vandaag de tanden wat stuk. In de kernen zullen we kleiner en denser gaan ontwikkelen. Wat zijn die kernen? Is dat de grootstad of zijn dat ook de kleine dorpen die misschien iets meer lokaal ontwikkeld moeten worden? Het is wachten op een gemeenschappelijke visie. Wat het kustvastgoed betreft, is het duidelijk dat de kustlijnen zijn volgebouwd. De focus zal verschuiven naar renovatie en vernieuwing.”
Ziet u grote verschillen in de manier waarop de kustgemeenten naar exclusieve projecten kijken?
VAN DAMME. “Ja. Het grootste verschil wordt natuurlijk bepaald door de marktwaarde voor verkoop. Als ik vandaag een grond koop in Nieuwpoort, dan zal mijn aankoopprijs er exponentieel hoger liggen dan in De Panne. Bijgevolg zal ook mijn verkoopprijs verhogen met dezelfde verhouding, en misschien zelfs nog in een grotere verhouding. Daardoor kunnen nieuwe appartementen in Nieuwpoort makkelijk in de prijscategorie van 500.000 euro of meer belanden, terwijl dat in De Panne prijzen zullen zijn van 200.000 euro of meer. De afwerking verklaart een en ander: in een appartement van 200.000 euro plaats je niet dezelfde exclusieve keuken als in een appartement van 500.000 euro. De verhouding tussen de afwerking en de constructie speelt met andere woorden ook mee.”
In welke mate bepaalt de beweging naar duurzaam bouwen de prijs?
VAN DAMME. “Je moet de basisnormen respecteren, waardoor duurzaamheid meer is geworden dan een marketinginstrument. Voor ons type product stellen de eigenaars echt eisen. Ze zijn niet van plan te verhuren en willen bewust weten hoever we gaan op het gebied van materialen en technieken. Veel kopers hebben het begrepen, maar kennen zelf te weinig van duurzaam bouwen. Zij zijn tevreden als we dat aan het totaalpakket kunnen toevoegen en zijn bereid een meerprijs te betalen. Dat is een hoopvolle boodschap.”
Trends Vastgoedgids Lente 2023
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier