Vastgoedsector ziet licht aan einde van de tunnel

Na twee moeilijke jaren wordt verwacht dat de vastgoedmarkt in 2025 weer zal aantrekken. Maar dan moet het vertrouwen herstellen en moeten tal van uitdagingen aangepakt worden, zoals de energietransitie, de nieuwbouw en nieuwe woonvormen. En de betaalbaarheid moet gegarandeerd blijven.

De stijgende rentevoeten, de kosten voor de energietransitie en het wantrouwen van de investeerders hebben de Belgische vastgoedsector in onzekerheid gedompeld. De oplossing is zichzelf heruitvinden, maar dat is geen sinecure. “In de afgelopen maanden hebben we een daling van de verkoopprijzen en een vertraging van de projectlanceringen gezien”, zei Olivier Beguin, de CEO van Equilis, op de Trends Summer University in Knokke-Heist. “Maar in andere landen is het nog erger. En de ommekeer lijkt niet ver weg.”

De Belgische vastgoedmarkt is erg gefragmenteerd, waarbij de vraag zich concentreert op bepaalde types vastgoed. “50 procent van onze portefeuille situeert zich in de centra van grote steden”, zegt Adel Yahia, senior managing director België en Luxemburg bij Immobel. “Het verkooptempo is weliswaar minder hoog dan twee jaar geleden, maar er is nog altijd vraag naar zulke kwaliteitsproducten. Het echte probleem is dat er heel weinig bouwvergunningen worden toegekend. Daardoor wordt het aanbodtekort jaar na jaar groter. En het zal moeilijk worden om dat recht te trekken.”

Olivier Beguin vult aan: “Ontwikkelaars van huizen, die twee jaar geleden grond hebben gekocht omdat die populair waren, worden nu verrast door de bouwkosten. Er zijn dus enkele veerkrachtige markten, zoals flats in stadscentra, maar andere activa hebben het veel moeilijker.”

Tekort

Door de stijgende rente en bouwkosten is de betaalbaarheid afgenomen. Het aantal mensen dat het zich kan veroorloven een nieuwe woning te kopen, wordt steeds kleiner.

“Er is momenteel een tekort aan woningen in België, vooral in de grote steden”, zegt Siham Rahmuni, de CEO van Quares. “Daardoor stijgen de huurprijzen. Maar het echte probleem is dat onroerend goed duurder is geworden door marktomstandigheden en renovatieverplichtingen. Dat is een echte last voor sommige mensen. We stevenen af op een problematische situatie voor particulieren. Het evenwicht tussen vraag en aanbod is niet langer optimaal.”

Het woord crisis is de afgelopen maanden meermaals gevallen, soms wat te snel. De Belgische vastgoedmarkt is de voorbije decennia altijd gespaard gebleven van grote prijsstijgingen of -dalingen. “Ik zou voorzichtig zijn met het gebruik van het woord crisis”, zegt Siham Rahmuni. “Ik zie een vertraging van de markt, met een correctie van de prijzen. Voor woningen met goede energieprestaties blijft de vraag stabiel en is er geen prijscorrectie. Voor woningen met een EPC-label F is er wel een correctie. Maar ook daar zijn nog kopers voor.”

Lees verder onder deze link

Toplocaties en de rest

De energie-eisen maken het ook niet gemakkelijker. “Het zal bijzonder moeilijk worden, vooral voor mensen die een eerste woning willen kopen”, zegt Siham Rahmuni. “De doelen zijn ambitieus, om redenen die we kennen. Maar zijn ze haalbaar? 75 procent van onze woningvoorraad is ouder dan vijftig jaar, vergeleken met een Europees gemiddelde van 60 procent.”

Europa eist dat in 2050 alle woning het A-energielabel hebben. “Dat wordt een enorme uitdaging”, vreest Siham Rahmuni. “Om dat te bereiken, moeten we in België 500.000 extra woningen bouwen tussen nu en 2040. Onze bevolking groeit en verandert. Er zijn meer eenoudergezinnen en meer alleenstaanden. Dat betekent dat we meer wooneenheden nodig hebben en dat we anders moeten denken over wonen. Vooral cohousing moet worden ontwikkeld.”

Terwijl het renovatietempo verdrievoudigd zou moeten worden om de Europese doelstellingen te halen, lijken de ambities voor de nieuwbouwmarkt ook erg hoog te zijn. “Ik kan je nu al vertellen dat het ons niet gaat lukken om 500.000 extra woningen te bouwen”, zegt Adel Yahia. “De echte crisis is de dreigende woningnood. We neigen meer en meer naar een markt met twee lagen: de toplocaties, gelegen in stadscentra, bereikbaar en energiezuinig, die aantrekkelijk zullen blijven. En daarnaast de rest.”

Bredere kloof

De situatie is dus complex. In feite komt het neer op de vraag hoe we woningen kunnen aanbieden die betaalbaarder zijn in een tijd waarin de bouwkosten, de stijgende hypotheekrente en de complexe regelgeving de vastgoedprijzen opdrijven. Tegen die achtergrond zal het bouwen van 500.000 extra woningen met inachtneming van de energieverplichtingen en de bouwshift bijzonder creatief denkwerk vereisen. “We zullen hoger en dichter moeten bouwen en voorrang geven aan herontwikkeling en conversie”, denkt Siham Rahmuni. “We zullen anders moeten denken, ook al hebben de meeste ontwikkelaars deze manieren van werken al geïntegreerd.”

Er heerst in elk geval veel ongerustheid bij de projectontwikkelaars. “Als specialisten weten we dat er een tekort aan woningen zal ontstaan”, zegt Adel Yahia. “Natuurlijk is duurzaamheid belangrijk. Maar de betaalbaarheid van woningen is een echt probleem. De grootste uitdaging voor de sector is om na te denken over hoe we vastgoed toegankelijk kunnen maken voor iedereen. Mensen die vandaag een woning kopen, krijgen altijd steun van hun familie of hebben een aanzienlijk eigen vermogen. De scheidslijn tussen arm en rijk wordt steeds breder. De beperkingen voor de projectontwikkelaars stapelen zich op en maken de kosten alleen maar hoger. Zo wordt het bouwen van betaalbare woningen een hachelijke onderneming. Veel mensen leven in slechte woningen. Op een dag zal die situatie exploderen.”

Siham Rahmuni vult aan: “We zien een vertienvoudiging van de vraag naar huurwoningen. De vraag naar sociale woningen zal daardoor ook alleen maar toenemen, ook al staan er al meer dan 180.000 aanvragers op de wachtlijsten. De kloof tussen arm en rijk wordt steeds groter.”

Innovatie

Een andere evolutie is dat vastgoed almaar meer draait om concepten en beleving dan om bakstenen en mortel. Al valt het nog te bezien hoe ver innovatie in nieuwe woonvormen kan gaan. “We zien het bij de producten die we op de markt brengen: als het aanbod anders is en van hoge kwaliteit, is er een grote vraag”, zegt Koenraad Belsack, de co-CEO van Upgrade Estate. “In Gent worden onze kantoren en studentenwoningen allemaal verhuurd omdat we een vernieuwend concept aanbieden. We bouwen plekken waar mensen graag wonen en graag vertoeven. We zoeken geen investeerder die een flat koopt, maar een investeerder die een totaalconcept koopt.”

Collega’s delen die mening. “De vastgoedsector heeft duidelijk behoefte aan nieuwe concepten”, zegt Olivier Beguin. “Vandaag is het bijvoorbeeld erg ingewikkeld om een project te ontwikkelen voor minder dan 3.000 euro per vierkante meter. Daardoor is het in sommige regio’s niet meer interessant om iets te bouwen. Maar in Charleroi lanceren we binnenkort een project met de naam Kiss. De overheid heeft zich soepel getoond, zodat we kleinere flats kunnen bouwen dan normaal. Het betekent dat we deze 100 appartementen kunnen aanbieden voor 15 procent minder dan de marktprijs. We verkleinen ook onze marges. De overheid zou ons daarin meer moeten steunen.”

Terwijl de vastgoedsector altijd als conservatief wordt omschreven, lijkt daar verandering in te komen. “Maar we zijn nog altijd niet ambitieus genoeg”, klaagt Koenraad Belsack. “We moeten werken aan nieuwe bedrijfsmodellen waarin bouwen, ontwikkelen en beheren echt samenkomen. Het gaat niet om ontwikkelen, verkopen en weer weglopen. Maar om dat te doen, moeten we meer innovatie stimuleren. Om innovatieve concepten te creëren, hebben we overheden nodig die het leven gemakkelijker voor ons maken.”

Olivier Beguin: “Vastgoed is een lokale markt, die geen last zal hebben van de concurrentie uit China. Maar het is wel afhankelijk van administratieve vergunningen. De lange doorlooptijden maken het moeilijk om innovatieve projecten te ontwikkelen, omdat trends voortdurend veranderen.” Adel Yahia is het daarmee eens: “Het is niet normaal dat je meerdere keren dezelfde aanvraag moet indienen om een vergunning te krijgen. De regelgeving wordt steeds complexer. We moeten ons omringen met een batterij advocaten om de problemen op te lossen.”