Vastgoed kopen in Italië: ‘De koopjes zijn uit de markt’

Wie spectaculaire rendementen wil boeken op zijn vastgoedinvestering, hoeft niet meteen naar Italië te trekken. Buitenlanders investeren vooral uit liefde voor het land in een tweede verblijf in Italië.

Door de politieke onrust over het referendum en de zware aardbevingen die honderden slachtoffers eisten, was 2016 een turbulent jaar voor Italië. De impact op de vastgoedmarkt bleef alles bij elkaar beperkt. “We moeten een onderscheid maken tussen de evolutie van de lokale huizenmarkt en die van de markt van de tweede verblijven”, benadrukt Ronald de Rooy, managing partner van de makelaar ItaliaCasa. “De prijzen op de Italiaanse vastgoedmarkt daalden vorig jaar met 1,4 procent, terwijl de prijzen van tweede verblijven bijna overal een heropleving lieten zien. De oorzaak is dat de buitenlandse vraag naar tweede verblijven aanhoudend sterk blijft. Het publiek dat interesse heeft om in Italië te investeren, is heel specifiek. Die mensen zijn verliefd op de taal, de cultuur, de gastronomie en de gastvrijheid, en ze kijken dan ook niet naar andere landen.”

Vooral Midden-Italië (Toscane, Umbria en Le Marche) is heel erg in trek bij buitenlandse investeerders. Toscane spant nog altijd de kroon. Politici, zakenmensen en zowel het Nederlandse als het Belgische koningshuis komen hier al veel langer tot rust op hun tweede stek. Het prijskaartje is navenant. “Door de crisis stonden de prijzen wat onder druk, waardoor de prijsverschillen tussen Toscane, Umbria en Le Marche wat kleiner zijn geworden”, weet Ronald de Rooy. “De belangstelling voor vastgoed in die gebieden neemt alleen maar toe. Door het gebrek aan nieuwbouwprojecten ontstaat stilaan een schaarste op de markt, en die zal het prijsniveau ondersteunen. De koopjes zijn stilaan uit de markt. Wie interesse heeft voor die regio’s, hoeft zeker niet langer te wachten.”

In Noord-Italië, en dan vooral het gebied rond het Como- en het Gardameer, is de vraag groot en het aanbod beperkt, waardoor het prijsniveau daar langzaam stijgt. Enkel het gebied rond het Lago Maggiore blijft wat achter. Opvallend is ook de groeiende interesse voor vastgoed in skigebieden in de Italiaanse Alpen.

Hoger voorschot

De procedure om een woning te kopen in Italië lijkt sterk op die in België. Een opvallend verschil is de rol van de makelaar. In ons land behartigen makelaars in de eerste plaats de belangen van de verkoper. In Italië is hij een onafhankelijke tussenpersoon die aan beide partijen diensten levert én aan beide partijen een commissie vraagt.

Net zoals in België verloopt de verkoop in Italië meestal in twee stappen: eerst wordt een voorlopige verkoopovereenkomst (compromesso of contratto preliminare) gesloten, en daarna de notariële overdrachtsakte (atto notarile). In de voorlopige verkoopovereenkomst beloven de koper en de verkoper de transactie voor de notaris af te ronden. Het belangrijkste verschil met de procedure in België is het voorschot. Bij de ondertekening van de verkoopovereenkomst is het hier gebruikelijk een voorschot van 10 procent te storten, de rest volgt bij de ondertekening van de notariële akte. In Italië is het voorschot (de caparra of acconto) meestal tussen 20 en 30 procent. Ziet de koper af van de aankoop, dan is hij zijn voorschot kwijt. Trekt de verkoper zich terug of heeft hij foutieve informatie over het vastgoed verstrekt, dan moet hij als schadevergoeding het dubbele van het voorschot terugstorten aan de koper.

In de strijd tegen fiscale fraude voerde de Italiaanse overheid in 2014 het systeem van de derdenrekening in, dat in België al langer bestaat. De koper of de hypotheekverstrekker stort de koopsom op voorhand op een wachtrekening van de notaris. Na de overdracht van het vastgoed stort de notaris het geld door aan de verkoper. Op die manier worden vastgoedtransacties transparanter. Nog niet alle notarissen in Italië werken volgens dat systeem. Een andere mogelijkheid zijn niet-overdraagbare, door de bank gedekte cheques. Omdat de meeste banken wat tijd nodig hebben om zulke cheques klaar te maken, doet u er goed aan die tijdig aan te vragen.

Btw of registratierecht

Wie in Italië vastgoed koopt, moet eenmalige belastingen betalen. Op de verkoop van een nieuwbouw door een projectontwikkelaar moet de koper btw (imposta sul valore aggiunto of IVA) afdragen, net zoals in België. “Het tarief bedraagt 10 procent op de overeengekomen prijs. Daar komen ook nog notaris-, registratie- en makelaarskosten bij, waardoor de koper het beste rekening houdt met zowat 14 procent kosten”, zegt Ronald de Rooy. “Volgens de Italiaanse fiscus is een gebouw nieuw tot vijf jaar na de beëindiging van de werken.”

Koopt u een bestaande woning, dan betaalt u een overdrachtsbelasting van 9 procent. “Die belasting wordt niet berekend op de verkoopprijs, maar op de kadastrale waarde. Die bedraagt meestal slechts 20 à 40 procent van de economische waarde”, stelt De Rooy.

Naast de eenmalige belastingen moet een eigenaar in Italië jaarlijkse belastingen betalen. De imposta municipale unica (IMU) is een gemeentelijke belasting op onroerend goed, die de kadastrale waarde als heffingsgrondslag heeft. De belasting wordt berekend volgens een ingewikkelde formule, maar ze valt lager uit dan in België.

Verkoopt u de woning binnen de vijf jaar na de aankoop en realiseert u daarop een meerwaarde, dan moet u daar belasting op betalen. Het Italiaanse fiscale recht beschouwt die meerwaarde als een divers inkomen.