Vastgoed kopen in Spanje: ‘Met spectaculaire koopjes is altijd iets mis’

Spectaculaire koopjes zijn er niet meer in Spanje. Wie niet rekent op snelle winst en graag regelmatig op het Iberische schiereiland verblijft, kan er wel nog zijn gading vinden.

De Spaanse economie heeft de crisis bijna verteerd. “2017 wordt allicht het derde jaar op rij met een groei van minstens 3 procent”, zegt Geoffrey Minne, econoom bij ING. “De crisis in Spanje was een vastgoed- en een bankencrisis”, weet Jan Van Hove, de hoofdeconoom van KBC. “De banken hadden te soepel krediet verstrekt voor aankopen van vastgoed. Toen de vastgoedmarkt een klap kreeg, kwamen de banken in de problemen. Voor het overige was er niets fundamenteels mis met de Spaanse economie. Vandaar het sterke herstel.”

“De Spaanse overheid heeft de slechte kredieten en een grote vastgoedportefeuille afgezonderd in een badbank. Een deel van die eigendommen is al verkocht. De rest kan op elk moment op de markt komen. Eind mei was die vastgoedportefeuille 40 miljard euro waard. Kopers houden het beste in hun achterhoofd dat de overheid een rem kan zetten op de prijsstijgingen. De koopjes zijn hoe dan ook voorbij, omdat de toeristen de voorbije jaren massaal appartementen en woningen in Spanje hebben gekocht.”

Er is een duidelijk verband tussen de economische gezondheid van Spanje en de vastgoedprijzen. Vooral in de steden en de toeristische gebieden is de vastgoedmarkt uit het dal gekropen. Tussen januari en maart betaalden kopers van vastgoed in Spanje gemiddeld 5,3 procent meer per vierkante meter dan in dezelfde periode vorig jaar. De prijzen van nieuwe huizen zijn iets sneller geklommen. In Madrid, Catalonië, Ceuta en de Balearen stegen de prijzen sterker dan het nationale gemiddelde.

Jonge mensen

Buiten de toeristische trekpleisters en de grote steden ziet het plaatje er somberder uit. In Murcia en Extremadura waren er de kleinste prijsstijgingen, van ongeveer 1 procent. Minne: “Er is te veel gebouwd in de hoogdagen. Er zijn tot op vandaag spooksteden in Spanje. Je kunt daar misschien nog een koopje doen, maar het is opletten geblazen. Een huis daalt jaar na jaar in waarde als het in de winter niet wordt verwarmd en niet wordt onderhouden.”

“Met spectaculaire koopjes is altijd iets mis”, waarschuwt ook Marleen De Vijt, de CEO van het vastgoedkantoor Azull. “Die panden liggen te ver van de zee, of ze zijn slecht geïsoleerd.” De Vijt herinnert zich dat buitenlandse kopers voor de crisis tot 120 procent van de geschatte waarde van hun tweede verblijf konden lenen in Spanje. De prijzen stegen toen ook jaar na jaar buiten de steden en de toeristische trekpleisters. “Nieuwbouwappartementen werden elk jaar 10 procent duurder. Dat wakkerde speculatie aan. Sommige investeerders kochten een appartement op plan om het meteen met winst te verkopen als het twee jaar later gebouwd was. Dat gaan we niet meer meemaken.”

Vandaag hanteren de Spaanse banken dezelfde criteria als in België. U moet minstens 20 procent eigen inbreng hebben. “Wij zeggen aan onze klanten dat ze 50 of zelfs 60 procent in handen moeten hebben, want boven op het aankoopbedrag komt nog zo’n 13 à 14 procent aan kosten voor de notaris, de advocaat en btw.” In Spanje doet u er goed aan een advocaat in de arm te nemen, want voor u het weet, koopt u een onroerend goed waar schulden aan vasthangen. De notaris heeft in Spanje niet dezelfde rol als in België.

Volgens De Vijt willen de Belgische kopers het hele jaar door mooi weer. “En dat vind je pas ten zuiden van Valencia. Wij vinden dat de regio Costa Blanca Noord de beste prijs-kwaliteitsverhouding biedt.” In 2016 stonden de Belgen in de top vijf van de buitenlandse kopers van Spaans vastgoed.

“Vroeger waren het vooral ouderen, maar vandaag willen ook veel jonge mensen een buitenverblijf in Spanje kopen”, zegt Leen Vermeulen, zaakvoerder van Hip Estates. Volgens haar blijven de typisch Spaanse villa’s staan en zijn vooral nieuwbouwappartementen en villa’s in een moderne, strakke stijl in trek. Ook De Vijt merkt dat de klanten een comfort eisen van een buitenverblijf in Spanje dat ze niet vaak vinden in bestaande huizen.

Belastingen

Op nieuwbouw betaalt u in Spanje 10 procent btw. Op de aankoop van bestaande panden betaalt u registratierechten, die verschillen van regio tot regio. De Vijt: “In Murcia betaal je bijvoorbeeld 8 procent. In Andalusië is het laagste tarief 8 procent, en dat loopt op tot 9 procent voor panden van 400.000 euro en 10 procent voor panden van 700.000 euro.”

Zowel op de huurinkomsten als op de meerwaarde bij een verkoop betaalt u 19 procent belastingen. In sommige regio’s moet u zich registreren voor u mag verhuren. In Andalusië moet u een licentie hebben en aan minimumeisen voor veiligheid en comfort voldoen. “Op meer dan 2 à 2,5 procent nettohuurrendement hoef je niet te rekenen”, volgens De Vijt. “Je koopt het beste voor eigen gebruik, dan kun je eventueel iets van je kosten recupereren via de verhuur.”

Hip Estates en Azull regelen ook de verhuur, als de klanten dat willen. Hip Estates merkt dat appartementen met twee slaapkamers en twee badkamers aan de kust het vlotst een huurder vinden. Volgens Azull vergroot de kans op verhuur sterk voor woningen met drie slaapkamers.

Op de meerwaarde hoeft u onder bepaalde voorwaarden geen belasting te betalen. “Een huis met een zwembad is bijvoorbeeld meer waard dan een zonder”, legt De Vijt uit. “We raden klanten aan altijd een bouwvergunning aan te vragen voor de aanleg van een zwembad of voor verbouwingen. Als je de verbouwing achteraf laat registreren bij het kadaster, kun je die meerwaarde aftrekken van je aanslag.”

Lenen in Spanje of België

Er zijn drie manieren om een hypotheeklening aan te gaan voor de aankoop van Spaans vastgoed: een lening bij een Belgische bank, met een hypotheek op uw woning in België als onderpand; een lening bij een Spaanse bank met een hypotheek op uw woning in Spanje; of een lening bij een Belgisch bijkantoor van een Spaanse bank met een hypotheek op uw Spaanse woning. “Bij mijn weten kun je alleen bij BBVA een lening naar Belgisch recht aangaan, met een Spaanse woning als onderpand”, weet De Vijt.

“De meeste mensen die in het buitenland vastgoed willen kopen, hebben liever dat de bank beslag legt op hun tweede verblijf in Spanje als er iets misloopt. Dan kom je automatisch uit bij een Spaanse bank, die gemakkelijker inbeslagnames kan doen in Spanje.