Vastgoed kopen in Frankrijk: het Macron-effect

Op de Franse woningmarkt is een einde gekomen aan een lange periode van prijsdalingen. Maar door de prijserosie van de voorbije jaren zijn de omstandigheden voor de aankoop van een tweede verblijf nog altijd gunstig.

De Franse woningmarkt, inclusief de markt van tweedeverblijfsvastgoed, heeft slappe jaren achter de rug. Aanvankelijk leek het Franse woningvastgoed vrij vlot te herstellen van de duik van de prijzen door de financiële crisis in 2008. In 2010 lag het prijspeil weer hoger. Maar sinds eind 2011 volgde een nieuwe, langdurige neergaande beweging. Sinds kort lijkt het tij weer te keren. In 2015 zagen de Franse notarissen het aantal transacties toenemen en sinds 2016 kwam ook een einde aan de prijsdalingen. Nieuwe fiscale maatregelen geven extra zuurstof. De prijsremonte lijkt dan ook door te zetten in 2017.

Dat ervaart ook Sonja Callebaut, vastgoedmakelaar en zaakvoerder van Ciel Bleu Invest, een Belgisch vastgoedkantoor dat zich toelegt op de verkoop van woningen in de Provence en de Côte d’Azur. “De verkoopt trekt aan”, zegt ze. “Ik hoor van aannemers met wie we samenwerken dat ze veel werk hebben.” Ze ziet een Macron-effect: “Iedereen was bang voor de beleidsmaatregelen van François Hollande. De meeste van zijn plannen kwamen er niet door, maar zijn beleid heeft buitenlanders erg terughoudend gemaakt voor investeringen in Frankrijk. Die vrees ebt nu weg en we zien de buitenlanders terugkomen. Dat vertaalt zich in een opwaartse druk op de prijzen in sommige regio’s.”

Grote verschillen

Voorlopig blijven de prijsstijgingen gematigd. Omdat de Franse woningmarkt uit een lange malaise komt, is het algemene prijsniveau nog redelijk. Al zijn er grote regionale verschillen. “Alleen al langs de kust tussen Marseille en Monaco zijn er gigantische prijsverschillen”, stelt Callebaut. De prijsstatistieken van de Franse notarissen illustreren dat. Voor het departement Var, met de kuststrook vanaf Saint-Cyr-sur-Mer tot net voor Cannes, bedraagt de mediaanprijs voor een woning 297.600 euro. In het buurdepartement Alpes-Maritimes, van Cannes tot Menton, is dat 435.000 euro.

Uiteraard zijn er ook grote ongelijkheden tussen de kustregio’s en het hinterland. Dieper in het binnenland heeft de Luberon het bijvoorbeeld moeilijker, getuigt Sonja Callebaut. “De regio was erg in trek bij Engelsen, een gevolg van de populaire boeken van Peter Mayle. Door de crisis zijn ze weggebleven en vertrokken. Ook omdat ze beseften dat de Luberon klimatologisch niet de meest aantrekkelijke plek is. De zomers zijn er snikheet en in de winter kan het er ijskoud zijn. Iets dichter bij de kust, in de Var, is het aangenamer. De prijzen zijn er hoger, maar dat hebben veel kopers ervoor over. Dat komt ook doordat almaar meer mensen – en zeker de Belgen – hun Franse vakantiewoning niet puur als een tweede verblijf zien. Veel van onze klanten kopen met de bedoeling er toch zes tot acht maanden per jaar te verblijven. Dan is een goede ligging belangrijk.”

Gezinnen met kinderen

Volgens Sonja Callebaut zijn voor een mooi pand in het binnenland van de Var prijzen vanaf 450.000 euro gangbaar. “De kopers zijn hier vooral gezinnen met kinderen. Het is een mooie, rustige regio met veel sympathieke dorpjes.” Aan de kust van de Var is vooral Saint-Maxime geliefd bij het Belgische publiek. De prijzen zijn er wel een flink stuk hoger dan in het binnenland. “Voor een villa met zeezicht betaal je daar toch al snel 1,5 miljoen euro”, weet Callebaut. “Het aantrekkelijke aan Saint-Maxime is dat de heuvels er tot aan de kust lopen. Daardoor hebben de meeste villa’s een prachtig zeezicht. Ga je een beetje het binnenland in, dan zakken de prijzen snel naar ongeveer 1 miljoen euro of minder voor een gelijkaardige villa.”

Iets meer naar het westen ligt Saint-Tropez, een apart hoofdstuk, aldus Sonja Callebaut. Voor de luxevilla’s in de mondaine badplaats hanteert Callebaut een prijsvork van 4 tot 8 miljoen euro. “De tijd dat alles er werd verkocht voor zotte prijzen is voorbij. De prijzen blijven wel stevig, maar je ziet toch ook serieuze dalingen. We hebben weet van een villa waarvoor men 7 miljoen euro vroeg en die nu te koop staat voor 6 miljoen euro.”

Voor Cannes wijzen cijfers van het makelaarsnetwerk ORPI op een aantrekkende markt. Het aantal transacties is er in een jaar met 13 procent toegenomen. De Franse notarissen berekenden de mediaanprijs voor een woning in Cannes op 540.000 euro, maar de notarisbarometer wijst een uitgesproken tendens à la hausseaan. “De superrijken kiezen voor Cap d’Antibes en Saint-Jean-Cap-Ferrat. Anders dan in Saint-Tropez staan de prijzen op die Caps minder onder druk. Dat komt omdat het publiek er heel internationaal is.”

Inkomsten aangeven

Door het dubbelbelastingverdrag tussen België en Frankrijk betaalt u in ons land geen belastingen op het onroerend inkomen van uw Franse buitenverblijf. Frankrijk heeft de heffingsbevoegdheid. “Toch moet je de Franse onroerende inkomsten in België aangeven”, benadrukt Pieter Haine, juridisch adviseur bij Bank Nagelmackers.

Als u uw Franse woning verhuurt, moet u de ontvangen brutohuurgelden aangeven, verminderd met de in Frankrijk betaalde belasting. Verhuurt u niet, dan moet u de huurwaarde aangeven. “Naar analogie met ons kadastraal inkomen aanvaardt de Belgische administratie dat je voor Franse onroerende goederen aangifte doet op basis van de valeur locative cadastrale“, verduidelijkt Haine. Die waarde wordt in Frankrijk gebruikt om de taxe foncière te berekenen, te vergelijken met onze onroerende voorheffing. “Als je die taxe foncière op je naam betaald hebt, mag je dat bedrag in mindering brengen van het aan te geven bedrag”, vervolgt Haine. “Voor de belastingberekening wordt het opgegeven bedrag verminderd met een kostenforfait van 40 procent.”

Laurenz Verledens

Almaar meer Belgen kopen een Franse vakantiewoning om er zes tot acht maanden per jaar te verblijven.