Vastgoed kopen in Portugal: welkom in het fiscale paradijs

Portugal is bij Belgische vakantiegangers minder populair dan Spanje. Maar voor wie er een tweede verblijf aanschaft, biedt het land heel wat troeven. Vooral de aantrekkelijke fiscaliteit lokt almaar meer vastgoedinvesteerders.

Sinds Portugal in 1986 is toegetreden tot de Europese Unie, is de welvaart er jaar na jaar toegenomen. De crisis van 2008 maakte een einde aan dat sprookje. Negen jaar later gaat het opnieuw beter. De werkloosheid daalt systematisch en in het eerste kwartaal van 2017 werd een economische groei van 1 procent opgetekend – het sterkste cijfer in de hele eurozone. Het land lijkt dus uit het dal te zijn geklommen.

De relance laat zich ook voelen in de vastgoedprijzen. “Er is meer vraag dan aanbod”, zegt Chantal Bruining, die met Divine Home actief is in de zuidelijke Algarve. “Het NHR-regime lokt heel wat buitenlanders. Mensen die minstens 183 dagen per jaar in Portugal verblijven, worden niet belast op hun pensioeninkomsten en op buitenlandse dividenden of intresten. Ook de Golden Visum-regeling trekt investeerders aan. Daardoor kunnen niet-EU-burgers een Portugese verblijfsvergunning krijgen bij de aankoop van een pand dat minstens 500.000 euro kost.”

“Portugal biedt heel wat fiscale voordelen”, bevestigt An-Sofie De Vos van Immo Portugal. Zij opereert in de meer centraal gelegen Zilverkust, waar de prijzen ook jaar na jaar stijgen. “Naast het NHR-regime is er sinds kort een gunstregeling voor particulieren die hun vakantiewoning verhuren. Zij betalen maar 8,75 procent op hun huurinkomsten, tegenover 28 procent voorheen. Bovendien betaal je geen belastingen op tweede verblijven, en zijn er geen successierechten in rechte lijn.”

Koopjes doen

Ondanks de hogere prijzen kunt u aan de Zilverkust nog altijd een nieuwe luxevilla met privézwembad kopen voor 220.000 euro inclusief btw. Een nieuwbouwappartement vlak bij het strand vindt u er al vanaf 110.000 euro. “De vastgoedprijzen in deze regio stijgen eerder geleidelijk”, weet Alex Auwerkerken, die met DSP Properties ook actief is aan de Zilverkust. “We verwachten een toename zonder al te grote schokken.” In Lissabon, nauwelijks 100 kilometer daarvandaan, werd vastgoed in vijf jaar tijd 35 procent duurder, omdat almaar meer celebrity’s er een onderkomen willen.

In het uiterste noorden van het land zijn de prijzen tegenover vorig jaar niet of nauwelijks gestegen. “In streken waar de prijzen voor de crisis erg hoog waren, was er zelfs een prijsval door het uitblijven van buitenlandse kopers”, weet Herman van Katwijk, die vooral opereert in de noordelijke provincie Minho. “De banken hebben in het hele land een enorm arsenaal aan woningen waar ze graag vanaf willen. In het noorden kun je daardoor echte koopjes doen, soms al vanaf 50.000 euro.”

De kosten bij aankoop

Overweegt u een tweede verblijf aan te schaffen in Portugal? “Werk dan zeker met een lokale advocaat, want die behartigt hier de juridische belangen van de koper, niet de notaris of de makelaar”, adviseert Bruining. “Hij rekent daarvoor een honorarium aan dat overeenkomt met 1 procent van de aankoopprijs, plus 23 procent btw. Hij controleert of de documenten correct zijn, of alle vergunningen aanwezig zijn en of er hypothecaire beslagen of schulden zijn. Hij kan je ook vertellen welke verbouwingswerken toegelaten zijn.”

Houd ook rekening met de overdrachtsbelasting (IMT) bij de aankoop. Hoeveel u betaalt, hangt af van de aankoopprijs, en of u er al dan niet permanent gaat wonen. “De tarieven variëren tussen 0 en 8 procent”, weet Auwerkerken. “Maar in elke aankoopschijf zit een vrijstellingsbedrag. Koop je een woning voor 200.000 euro als vakantieverblijf, dan moet je rekenen op een IMT van ongeveer 5840 euro. Maar wie een bescheiden huis tot 92.407 euro aankoopt als permanent verblijf, betaalt geen overdrachtsbelasting.”

“De koper moet ook een zegelrecht van 0,80 procent betalen”, zegt Herman van Katwijk. “Zet voor een woning van 200.000 euro dus 1600 euro extra opzij. Aan notariskosten en registratiekosten ben je zonder hypotheek 125 en 250 euro kwijt. Als je een woning koopt via een makelaar, is de verkoper hem een commissie verschuldigd. Enkel wanneer je als kandidaat-koper iemand inschakelt om voor jou een geschikte woonst te zoeken, moet je rekenen op een vergoeding van 5 procent van de aankoopprijs, plus 23 procent btw.” De totale kosten voor een vastgoedaankoop in Portugal bedragen tussen 4 en 7 procent van de aankoopprijs.

Terugkerende belastingen

Eigenaars van een woning in Portugal dragen ook jaarlijks terugkerende belastingen af. Zo is er de gemeentelijke vastgoedbelasting (IMI) die wordt berekend op de valor patrimonial tributário. “Dat is een belastbare grondslag die rekening houdt met de kenmerken van de woning”, zegt Wim Vermeulen van Cazimir, een advocatenkantoor dat Belgen begeleidt bij de aanschaf van vastgoed in het buitenland.

“Als particulier betaal je op die waarde een IMI van 0,30 tot 0,45 procent, afhankelijk van de gemeente. In geval van leegstand kan die belasting stijgen. Dure woningen worden zwaarder belast. Bedraagt de totale waarde van de aankoop meer dan 600.000 euro, dan betaal je een bijkomende heffing van 0,7 procent. Is je huis meer dan 1 miljoen euro waard, dan bedraagt de extra belasting 1 procent.”

In de meeste Portugese gemeenten betaalt u ook nog een extra derrama van 1,5 procent. Die belasting is vergelijkbaar met de Belgische opcentiemen. Als u uw woning niet verhuurt, wordt u niet belast op de theoretische huurwaarde. “Verhuur je de woning wel, dan is er belasting op de nettohuur- inkomsten verschuldigd”, zegt An-Sofie De Vos van Immo Portugal. “Privépersonen betalen het onlangs verlaagde tarief van 8,75 procent.”

“Bij de verhuur van de woning is een zegelrecht van 10 procent verschuldigd op de verhuurprijs”, merkt Wim Vermeulen op. “Weet ook dat je verplicht bent de huurinkomsten of de huurwaarde te vermelden op je Belgische belastingaangifte. Als je de woning niet verhuurt, kun je eventueel de valor patrimonial tributário opgeven. Daardoor loop je wel het risico dat je in een hogere fiscale schijf terechtkomt.”