Tips voor een tweede woning onder de zon

Of u een tweede verblijf koopt in eigen land of in warmere oorden: vergeet niet na te kijken hoeveel belastingen u daarop moet betalen.

Voor het aanslagjaar 2016 hebben 109.000 Belgen een onroerend goed in het buitenland aangegeven op hun belastingbrief, blijkt uit cijfers van de federale overheidsdienst Financiën. De meerderheid ligt in een van de negentig landen waarmee België een dubbelbelastingverdrag heeft afgesloten. Door die verdragen hoeft u geen twee keer belasting te betalen op hetzelfde inkomen. “De inkomsten uit onroerende goederen worden belast in het land waar de onroerende goederen liggen”, zegt Gertjan Verachtert, advocaat bij Sansen International Tax Lawyers. “In België houdt de fiscus wel rekening met de buitenlandse inkomsten om de aanslagvoet van de andere belastbare inkomsten te bepalen. De belastingdruk op de andere inkomsten kan dus toenemen.” Dat principe staat bij de kenners bekend als het progressievoorbehoud.

Verhuurd of niet

U moet in uw belastingaangifte niet enkel aanvinken dat u een onroerend goed in het buitenland bezit, u moet er ook een waarde op kleven. Verhuurt u uw tweede woning, dan moet u de brutohuuropbrengst opgeven, verminderd met de buitenlandse belasting op het onroerend inkomen. “Sommige belastingen zoals een heffing op vakantieverblijven of een vermogensbelasting komen daarvoor niet in aanmerking”, merkt Verachtert op.

Verhuurt u uw tweede verblijf niet, dan is het moeilijker er een waarde op te kleven. Verachtert: “Je moet dan de theoretische huurwaarde aangeven, of de gemiddelde jaarlijkse huuropbrengst die je had kunnen krijgen. Je kunt die bepalen aan de hand van de gemiddelde jaarlijkse huurprijs van soortgelijke woningen in dezelfde streek of aan de hand van een forfaitaire waarde voor het onroerend goed, zoals het kadastraal inkomen. Daarvan mag je de belasting aftrekken die je in het buitenland hebt betaald. De wet voorziet nog in een kostenforfait van 40 procent.”

Lokale belastingen

Vergeet ook de gemeentebelastingen niet. In eigen land innen vooral de kustgemeenten en de gemeenten in de Ardennen een belasting op tweede verblijven. Het doet er vaak niet toe of de woning wordt verhuurd. Het tarief verschilt van gemeente tot gemeente, maar kan al snel oplopen tot 500 à 1000 euro per jaar.

Daarnaast zijn er mogelijk ook vermogensbelastingen of dubbele erfbelasting voor uw erfgenamen verschuldigd. Het loont de moeite al die belastingen mee te nemen in uw overweging om een onroerend goed te kopen.