Schaarste op de woningmarkt dreigt te escaleren: ‘Dit is geen crisis, dit is systemisch’

In het volgebouwde Vlaanderen moeten er massaal veel nieuwe woningen bij komen. Maar geen paniek: “Dit biedt een geweldige kans om tal van andere uitdagingen aan te pakken.”

Aannemers en projectontwikkelaars trekken gezamenlijk aan de alarmbel: er moet snel werk gemaakt worden van extra woningaanbod, anders stevenen we af op Nederlandse toestanden. Nederland heeft 401.000 woningen te kort en kampt met een ernstige wooncrisis.

Bij ons lijkt de situatie minder urgent, maar de bouwfederatie Embuild Vlaanderen waarschuwt dat we in Vlaanderen op een kantelpunt staan. ‘Het onevenwicht tussen vraag en aanbod neemt toe’, klinkt het op de website woonbalans.be, waarmee Embuild de uitdagingen onder de aandacht wil brengen. Wordt de krapte ook in ons land stilaan problematisch?

Genoeg woningen, toch schaarste

Vlaanderen telt 3,4 miljoen woningen voor 2,93 miljoen huishoudens. Dat lijkt een ruime buffer, maar Embuild Vlaanderen merkt op dat 14 procent van die woonvoorraad bestaat uit woningen zonder domicilie. Het gaat om tweede verblijven, vakantiewoningen, studentenkoten, verblijven voor arbeidsmigranten en ook een deel (frictie)leegstand. “We hebben geen woonreserve, wat leidt tot steeds hogere woonprijzen. Bovendien is er een mismatch tussen de woningbehoefte en het beschikbaare aanbod”, concludeert Embuild Vlaanderen.

De socioloog en ruimtelijk planner Pascal De Decker (KU Leuven) ziet dat net iets anders: “Eigenlijk is er geen tekort, maar een overschot van bijna 400.000 woongelegenheden. We hebben de voorbije jaren wel degelijk voldoende gebouwd, maar kwaliteitsproblemen of de betaalbaarheid hebben we daarmee niet aangepakt. Er is vooral gebouwd voor de hoogste inkomens. De facto betekent dat dat er gebouwd is voor beleggers; heel vaak zijn dat dan tweede woningen of woningen voor de verhuur. Een belangrijk deel van het extra aanbod – de vakantiewoningen, de tweede verblijven – staat deeltijds leeg.” De Decker weet ook wel dat dit ‘statistische overschot’ geen zoden aan de dijk zet. “Van die tweede verblijven ‘gewone’ woningen maken, dat gaat niet gebeuren. Er is geen enkele politicus die daar durft aan te raken.”

Sien Winters, coördinator van het Steunpunt Wonen, merkt op dat het heel lastig is een tekort te zien of te meten. De vraag naar woningen mag je niet louter kwantitatef invullen, vindt ze: “Het gaat er ook over wat juist wordt gevraagd. Bovendien is een deel van de vraag niet zichtbaar, omdat huishoudens zich aanpassen aan de situatie. Denk aan jonge mensen die langer blijven inwonen bij de ouders. De vraag zoals we die meten in termen van het aantal huishoudens, zal daardoor altijd enigszins mee bepaald zijn door het aanbod.”

Volgens de vastgoedeconoom Frank Vastmans (KU Leuven) is er geen algemeen tekort. Hij ziet wel een onevenwicht tussen vraag en aanbod in aantrekkelijke centrumsteden. “Dat is een wereldwijd fenomeen”, zegt hij. “Vaak gaat het om steden waar centra voor hoger onderwijs zijn gevestigd. Jonge mensen beginnen vanuit die steden naar hun zoektocht naar een woning, wat daar tot een enorme druk op de woningmarkt leidt.”

Meer huishoudens, minder vergunningen

Dreigt dan ook bij ons een wooncrisis? “We zijn in Vlaanderen nog wel even van de Nederlandse situatie verwijderd”, antwoordt Caroline Deiteren, de nieuwe directeur-generaal van Embuild Vlaanderen. “Maar we maken ons toch wel zorgen. Vandaag is er al geen echt surplus. Het aantal huishoudens zal de komende jaren nog sterk toenemen. Als je weet dat het aantal vergunningen voor nieuwbouw en voor sloop en heropbouw al enkele jaren sterk daalt, dan is het niet moeilijk te voorspellen dat de druk op de woningmarkt nog zal toenemen.”

Demografische vooruitzichten van Statistiek Vlaanderen tonen inderdaad dat tegen 2033 het aantal huishoudens zal toenemen tot iets meer dan 3,08 miljoen. Sien Winters bevestigt ook dat de nieuwbouwproductie in Vlaanderen onder druk staat. “Dat is al het geval sinds 2018, toen de nieuwbouw een piek bereikte. Maar het is ook wel zo dat nieuwbouw grote schommelingen vertoont en dat periodes van dalingen gevolgd werden door periodes van stijgingen. De langetermijntrend is niet negatief.”
Meer nog dan de toename van het aantal gezinnen is voor Pascal De Decker de vergrijzing de grote uitdaging voor onze woningmarkt. “De impact van de vergrijzing is spectaculair en wordt echt onderschat”, zegt hij. “We weten dat nu al 40 procent van de zestigplussers in onaangepaste woningen leeft.”

De Decker was een van de ondertekenaars van de open brief Stop de wooncrisis. “Omdat we voor uitdagingen staan die inderdaad verantwoorden dat er meer woningen worden gebouwd”, motiveert hij. “Maar we moeten dan ook trachten gelieerde problemen, zoals energie en klimaat, te koppelen aan die woningbouw.”
Hij ergert zich wel aan de term ‘wooncrisis’. “Dit is geen crisis hé, dit is systemisch”, zegt De Decker. “Door de manier waarop in ons land woningen worden gebouwd en gealloceerd, zal er voor mensen met een laag inkomen altijd een nood zijn. De markt produceert nu eenmaal geen goede kwalitatieve woningen voor mensen met een laag inkomen. Dat is onmogelijk.”

Nood aan coördinatie

Er is een brede consensus dat de demografische evoluties ons weinig keuze laten: er zullen woningen bij moeten komen. Hoeveel? Volgens berekeningen van Embuild Vlaanderen bijna 240.000 extra wooneenheden tegen 2035. Hoe krijg je dat gerealiseerd in het toch al behoorlijk dichtbebouwde Vlaanderen? “We zien grote kansen in de bouwshift die inzet op verkerning en verdichting”, antwoordt Caroline Deiteren. “Om die transitie te versnellen, stellen we voor positieve incentives te creëren voor lokale besturen en provincies. Met het instrument van de Woonbalans kunnen we ruimtelijke plannen stimuleren die verkerning en verdichting effectief ondersteunen, rekening houdend met lokale uitdagingen en de betaalbaarheid van wonen. Zo creëren we een datagedreven basis voor een beleid dat zowel de bouwshift als betaalbaar wonen bevordert.”

Ze laakt wel het gebrek aan coördinatie in het Vlaamse ruimtelijk beleid. “Het is allemaal erg versnipperd. Zowel de lokale besturen, als de provincies en de Vlaamse overheid hebben puzzelstukjes in handen, maar niemand legt de puzzel. We missen een coördinatie-orgaan dat een soort van planning of doelstelling kan opstellen. Hoeveel wooneenheden moeten erbij komen? Volgens welke timing? Op welke locaties?”

Een andere prioriteit voor Embuild Vlaanderen is een duurzame oplossing voor de vergunningenproblematiek. Caroline Deiteren beseft dat het een complexe en gevoelige materie is, met ook onderliggende problematieken zoals stikstof en PFAS. “Dat vergt sowieso een aanpak op meerdere fronten, en we moeten voldoende tijd nemen om daarover ten gronde na te denken.” Toch ziet ze ook actiemogelijkheden op de korte termijn. “Er zijn al stappen ondernomen, maar met een verdere digitalisering van het vergunningsproces kan nog tijdswinst geboekt worden.”

Tot slot herhaalt ze de aloude sectoreis om de beroepsprocedures te herbekijken. “Die leiden tot grote vertragingen. We pleiten voor een beter evenwicht tussen het algemene belang en de deelbelangen die aan een vergunningverlening hangen. Betaalbaar wonen is ook een deel van het algemene belang, en dat wordt eigenlijk niet meegenomen in de beoordelingen.”

Pascal De Decker bepleit een nieuw ruimtelijk structuurplan voor Vlaanderen. “We moeten bepalen wat we waar gaan doen”, benadrukt hij. Niet alles kan overal. We moeten ook lessen trekken uit het vorige ruimtelijk structuurplan. Dat was veel te omvattend en daardoor nauwelijks uitvoerbaar.” Volgens De Decker biedt de bouw van extra woningaanbod “eigenlijk een geweldige opportuniteit om tal van andere uitdagingen aan te pakken: de ruimtelijke wanorde, de vergrijzing, de klimaatdoelstellingen, de energievoorziening enzovoort”.

Niet alleen in de steden

Die ruimtelijke wanorde in Vlaanderen maakt de opdracht er niet gemakkelijker op. Want waar moeten we die 240.000 extra woningen bouwen, als het opofferen van de resterende schaarse open ruimte geen optie meer is? Volgens Pascal De Decker wordt die vraag angstvallig ontweken. “In het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen gaat het wel over het verhogen van het ruimtelijk rendement, maar er staat niet in waar dat moet gebeuren. Gaan we dat in den bled doen? Langs steenwegen en verkavelingen? We moeten daar niet flauw over doen, de bakker en de slager zullen niet terugkeren naar die afgelegen dorpen.”

Knooppunten van openbaar vervoer zijn voor De Decker de voor de hand liggende locaties voor de nieuwe woningen. “Niet alleen in de grote steden”, benadrukt hij. “In veel kleine steden en gemeenten zie ik nog veel ruimte en mogelijkheden in de stationsomgevingen. Maar ook daar moeten we meer doen dan gaten vullen. We moeten daar complete wijken bouwen, met voorzieningen, met ook sociale woningen, met een mix van woningtypes…”

Frank Vastmans komt terug op de grote woondruk in de centrumsteden. Het nieuwe aanbod komt volgens hem het best op locaties waar de vraag het grootst is. “Die steden moeten dan wel de oefening maken waar en op welke manier er woningen bij kunnen komen. Dat kan door te verdichten, maar ook door bijvoorbeeld uit te breiden in de rand van de stad. Met een elektrische fiets geraak je vanuit die stadsrand ook snel en vlot in het stadscentrum. Soms is het ook een typologieprobleem. In steden als Antwerpen, Gent en Leuven worden wel nieuwe appartementen gebouwd, maar zie je een afname van grondgebonden woningen, een woontypologie die vooral jonge gezinnen aanspreekt.”

Caroline Deiteren meent dat in veel steden wel de bereidheid bestaat om die oefening te maken, maar ze merkt op dat bouwen in een stedelijke context complexer is dan in meer open gebied. “Vergunningen slepen er langer aan, er worden leefbaarheidsprojecten aan de ontwikkeling gekoppeld. Dat maakt het ook allemaal duurder.”

Betaalbaarder, maar niet voor iedereen

De extra woningen zijn in de eerste plaats nodig om iedereen een dak boven het hoofd te bieden. Maar Embuild Vlaanderen verwacht ook dat een ruimer aanbod de woningprijzen zal doen dalen of toch minstens doen stabiliseren. “Dat is een fabeltje”, reageert Pascal De Decker. “De woningmarkt is zuiver inelastisch, waardoor je sowieso op de korte termijn geen prijseffect zult zien. De prijsstijgingen van de voorbije jaren zijn vooral het gevolg van de grote hoeveelheid geld die in omloop was door de lage intresten, door de gestegen lonen, door giften van de oudere generaties. Het is geweten dat een groot deel van dat geld naar vastgoed gaat.”

Frank Vastmans is het eens met beide analyses: “Een groot deel van de prijsevoluties wordt verklaard door gestegen lonen en veranderende intrestvoeten, maar een stijging van het aanbod tempert de woningprijzen wel. Anders gezegd: zonder extra aanbod zouden de prijsstijgingen nog forser zijn. Maar het betaalbaarheidsprobleem zal je er niet helemaal mee oplossen: voor bepaalde bevolkingsgroepen zullen de prijzen te hoog blijven.”