De rol van de overheid op de vastgoedmarkt: ‘Verkooprechten zijn een belasting op verhuizen’
Moet de overheid het eigenaarschap van een woning actief ondersteunen? De positieve effecten van een dergelijk beleid zijn moeilijk aantoonbaar, blijkt uit economisch onderzoek. Het is ook opletten met fiscale stimuli, want die kunnen de woningprijzen opdrijven.
Iets meer dan 71 procent van de Belgische huishoudens is woningeigenaar. De Belgen scoren daarmee nipt beter dan het Europese gemiddelde (69,9%). Maar is ‘scoren’ hier wel het juiste woord? Helemaal bovenaan de Europese ranking prijkt het armlastige Roemenië, met 95,3 procent eigenaars. De hekkensluiter is dan weer Duitsland (49,1%), toch de economische motor van de Europese Unie.
Een eigen woning bouwen of kopen is voor veel Belgen een levensdoel. Voor beleidsmakers is het verleidelijk die woondroom te helpen realiseren. Maar is het vanuit maatschappelijk en economisch oogpunt verstandig eigenaarschap te ondersteunen? “Het idee achter het ondersteunen van eigenaarschap is dat het positieve bijwerkingen oplevert”, zegt Sven Damen, professor vastgoedeconomie en financiering aan de Universiteit Antwerpen. “Denk aan de eigenaar die zijn voortuin netjes onderhoudt, iets waarvan de hele buurt gratis meegeniet. Eigenaars zouden ook een grotere betrokkenheid tonen bij hun buurt, en daardoor meer vrijwilligerswerk doen of meer actief zijn in de lokale politiek. Dat is althans de theorie. “De onderzoeksresultaten naar die positieve bijwerkingen zijn toch wat teleurstellend. Ze zijn heel moeilijk aantoonbaar en sommige studies tonen zelfs negatieve effecten, bijvoorbeeld op het vrijwilligerswerk in de buurt.”
Frank Vastmans, vastgoedeconoom aan de KU Leuven, maakt het onderscheid tussen het stimuleren en het toegankelijk maken van eigenaarschap. Van stimuli is hij geen fan. “Maar de eigenaarsmarkt toegankelijker maken, daar is niks verkeerd mee”, vindt hij. “Door bijvoorbeeld de verkooprechten te verlagen of zelfs af te schaffen, neem je een barrière naar de koopmarkt weg.”
Beide vastgoedeconomen pleiten voor het principe van (eigendoms)neutraliteit in het woonbeleid. “Eigenlijk wil je dat mensen de keuze kunnen maken die voor hen op dat moment het interessants is”, duidt Damen. “Zonder ze dus door stimuli in de richting van kopen of huren te duwen.”
Vastmans heeft het in dat verband over welvaartsoptimalisatie. Hij wijst ook op potentiële indirecte effecten van steunmaatregelen: “Het toekennen van fiscale steun aan huishoudens gaat ten nadele van huishoudens die niet van die steun kunnen genieten, want zij zullen, via een hogere koop- of huurprijs, meer moeten betalen voor het invullen van hun woonbehoefte.”
Lessen uit de woonbonus
Die prijseffecten hebben veel te maken met de grote inelasticiteit van het aanbod op de Belgische woningmarkt: het woningaanbod zal slechts beperkt reageren op wijzigingen aan de vraagzijde. “In een dergelijke situatie sijpelen elementen aan de vraagzijde heel sterk door in de verkoopprijs”, verduidelijkt Sven Damen. “Als de intrestvoet daalt met 1 procentpunt, kunnen mensen met dezelfde hypotheekaflossing 10 procent meer lenen. Dat extra budget zal via het prijsopbod tussen kopers resulteren in hogere woningprijzen.”
‘De onroerende voorheffing is een neutralere belasting met minder perverse effecten’
Datzelfde mechanisme verklaart ook waarom de woonbonus in ons land een maat voor niks was. Die fiscale stimulus leidde tot hogere woningprijzen, waardoor de kopers finaal niet beter af waren. “Er zijn zelfs studies die aantonen dat dergelijke stimuli in de Verenigde Staten een negatief effect hebben gehad op het eigenaarschap van bepaalde groepen”, merkt Sven Damen op. “Hogere woningprijzen betekenen immers ook vaak dat banken een hogere eigen inbreng zullen eisen van kandidaat-kopers. Voor mensen met een beperkt vermogen wordt de drempel daardoor dus hoger.”
Een ander argument tegen eigenaarschapsondersteuning is dat huiseigenaarschap gepaard gaat met een lagere arbeidsmobiliteit. Huiseigenaars zouden in geval van werkloosheid minder dan huurders geneigd zijn te verhuizen voor een job. Sven Damen merkt op dat in de wetenschappelijke literatuur discussie bestaat over de omvang van dat zogenoemde Oswald-effect. “Maar”, zeg hij, “het is wel zo dat huurders lagere verhuiskosten hebben, onder meer omdat ze geen verkooprechten en hypotheekkosten hoeven te betalen.”
Lagere verkooprechten
Een interessantere maatregel dan fiscale stimuli vinden Vastmans en Damen het verlagen van de transactiekosten, zoals de verkooprechten, bij een woningaankoop. “De betaalbaarheid zal je er niet echt mee verbeteren, want ook lagere verkooprechten zullen zich vertalen in hogere vastgoedprijzen”, zegt Frank Vastmans. “Maar het kan wel een positief effect hebben op de bereidheid tot verhuizen en de arbeidsmobiliteit van woningeigenaar.”
Damen is ook een voorstander van een verdere verlaging van de verkooprechten. “Het is een heel marktverstorende belasting”, vindt hij. “Eigenlijk zijn verkooprechten een belasting op verhuizen.”
Lagere verkooprechten betekenen evenwel ook minder inkomsten voor de overheid. In budgettair uitdagende tijden is dat toch een belangrijk aandachtspunt. Als compensatie suggereren beide economen een hervorming of een update van het kadastraal inkomen en de daarmee verbonden onroerende voorheffing (zie kader Kadastraal inkomen updaten, het kan). “De onroerende voorheffing is een neutralere belasting met minder perverse effecten”, stelt Frank Vastmans.
Hij ziet nog een voordeel van een verschuiving van verkooprechten naar onroerende voorheffing: het verlaagt de drempel voor starters op de koopmarkt. “Als starters minder verkooprechten hoeven te betalen, houden ze meer budget over voor hun eigen inbreng. Dat maakt dat de banken inschikkelijker zullen zijn bij het toekennen van een lening.”
Tegelijkertijd wijst Vastmans op perverse effecten van gedifferentieerde tarieven bij verkooprechten. Zo geldt in Vlaanderen een ‘verlaagd’ tarief van 3 procent bij de aankoop van de enige eigen woning. Investeerders en/of eigenaars van een tweede woning betalen het standaardtarief van 12 procent, ook bij de aankoop van een nieuwe eigen woning.
“Een beperkt tariefverschil is wellicht te verantwoorden, om speculatie tegen te gaan, maar 12 in plaats van 3 procent is toch een heel grote kloof”, zegt Vastmans. “Door eigenaars-bewoners op die manier te bevoordelen, benadeel je de investeerders. Zij moeten meer betalen.” Dat heeft gevolgen voor de private huurmarkt, waarschuwt Vastmans. Want om hun rendement min of meer op peil te houden, zullen investeerders een hogere huurprijs willen. Of ze zullen misschien niet meer investeren in vastgoed. In beide gevallen zijn de huurders de pineut.
“Dat grote tariefverschil leidt tot fricties, in de eerste plaats op de private huurmarkt, maar tegelijkertijd beperk je ook de mobiliteit van eigenaars-investeerders”, vervolgt Vastmans. “Door die hoge verkooprechten zullen ze misschien langer in een onaangepaste woning blijven wonen.”
Vergeet de aanbodzijde niet
Welke maatregelen, naast een verlaging of harmonisering van de verkooprechten, stellen de vastgoedeconomen voor? Sven Damen oppert iets te doen aan de inelasticiteit van het aanbod. “Zeker als het over betaalbaarheid gaat, zijn maatregelen aan de aanbodzijde nuttiger”, stelt hij. “Een magische oplossing is er niet, maar het lijkt me nuttig alle regels die spelen bij het creëren van nieuw woningaanbod eens tegen het licht te houden. Ik zeg niet dat die regels niet nodig zijn, maar je moet de voor- en de nadelen ervan wel tegen elkaar afwegen. De parkeernormen in sommige steden zijn een typisch voorbeeld. Die opgelegde parkeerplaatsen drijven de bouwkosten op en zetten zo ook een rem op nieuw aanbod.”
Frank Vastmans treedt zijn Antwerpse collega bij. “Focus op het aanbod”, zegt hij. “En dan vooral op die plaatsen waar de vraag het grootst is.” Vastmans komt ook terug op zijn betoog om de koopmarkt toegankelijker te maken. “We denken dan nogal snel aan financiële instrumenten, maar met goede informatie kun je de koopmarkt ook toegankelijker maken. De EPC-labels voegen informatie toe, waardoor kopers vandaag minder betalen voor energieverslindende woningen. Duidelijke informatie over hoe je het best renoveert, is in dat opzicht ook een nuttige maatregel.”
Kadastraal inkomen updaten, het kan
De eigen woning als pensioenplan
Het kadastraal inkomen (KI), een benadering van de huuropbrengsten van een woning, vormt de basis voor de berekening van de onroerende voorheffing en het onroerend inkomen in de personenbelasting. In veel gevallen weerspiegelt het KI evenwel meer niet de werkelijke (huur)waarde van een woning. De schattingen dateren immers van 1975 en er is nooit een systematische herschatting gebeurd.
Een update van de schattingen zou erg tijdrovend zijn en daarom geen echte oplossing zijn. Dat verklaart deels waarom beleidsmakers aarzelen fiscaal bij te sturen of in te grijpen via het KI. Maar dat argument klopt niet meer, meent Sven Damen: “We beschikken vandaag over zeer uitgebreide databronnen én over enorme computerkracht en -modellen. Daardoor is zo’n update zeker niet langer onoverkomelijk. Het is dus niet meer zo dat een schatter elke woning zou moeten bezoeken. Dat kan nog soms wel interessant zijn, als test of controle of voor complexe dossiers. Maar het gros van de schattingen zou automatisch kunnen verlopen.”
Een eigen woning is de beste belegging voor de oude dag. Vastgoed is een extra en veilige pensioenpijler. Het zijn vaak gehanteerde argumenten voor eigendomsondersteuning. Maar kloppen die claims wel? En is het verstandig de pensioenuitdagingen te injecteren in het woonbeleid? “Ergens klopt het natuurlijk wel”, zegt Frank Vastmans. “Als je op je oude dag in je afbetaalde huis kunt wonen, dan is dat financieel comfortabeler dan als je nog maandelijks huur moet betalen. Maar opnieuw: waarom moet dat gekoppeld worden aan de eigen woning? Je kunt ook investeren in vastgoed en toch verkiezen zelf te huren, omdat je die flexibiliteit belangrijk vindt. En uiteraard kan je ook een vermogen opbouwen via andere beleggingen dan vastgoed. De overheid moet dat niet willen sturen.”
Sven Damen sluit zich daarbij aan. Hij wijst wel op een recente Zweedse studie die aantoont dat eigenaarschap een positief effect heeft op vermogensopbouw: “Mensen met een eigen woning zijn ook beter gewapend tegen een negatieve inkomensschok, bijvoorbeeld als gevolg van werkloosheid. Ze krijgen gemakkelijker dan huurders toegang tot een lening om die schok op te vangen.”
Het positieve effect op de vermogensopbouw is in grote mate te verklaren door de opgelegde financiële discipline die gepaard gaat met de maandelijks afbetaling van een woonkrediet. “De prijsontwikkeling van woningen speelt natuurlijk ook mee in dat positieve effect”, vervolgt Damen. “De jongste twintig à dertig jaar zijn we het gewoon geraakt dat de woningprijzen stijgen. Maar historisch is zo’n lange periode van prijsstijgingen redelijk uitzonderlijk. Er is geen garantie dat de woningprijzen in hetzelfde tempo zullen blijven stijgen als in de voorbije decennia. Een woning kopen houdt ook een risico in: het is een grote investering in één actief op één locatie. Ik ben er ook geen voorstander van dat de overheid een activaklasse voortrekt.”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier