‘Perfecte storm’ bedreigt betaalbaar wonen

Ons land prijkt op de eerste plaats in de deelranking van betaalbaar wonen in de nieuwe Deloitte Property Index. Maar de Belgische vastgoedspecialisten van Deloitte nuanceren die fraaie prestatie en waarschuwen zelfs voor een perfecte storm op onze woningmarkt.

De Deloitte Property Index vergelijkt de residentiële markten in 27 landen. In het algemeen stelt Deloitte vast dat de transactieprijzen (2022) van nieuwe woningen in de lift zitten. Israël komt in de index naar voren als het duurste land voor nieuwbouw met een prijs van 5701 euro/m². Daarna volgen Oostenrijk (4925 euro/m²) en Duitsland (4800 euro/m²). Frankrijk (4639 euro/m²) en Noorwegen (4204 euro/m²) vervolledigen de top vijf van duurste landen.

In België klom de gemiddelde transactieprijs van een nieuwe woning 8 procent hoger tot 3102 euro/ m², goed voor een middenpositie in de ranking. De laagste gemiddelde nieuwbouwprijzen werden geregistreerd in Bosnië-Herzegovina (1237 euro/m²).

Hoge belastingen

Opvallend: België staat helemaal bovenaan in de ranking van betaalbaarheid van koopwoningen. Deloitte berekent de betaalbaarheid als het aantal gemiddelde bruto jaarsalarissen dat nodig is voor de aankoop van een gestandaardiseerde nieuwe woning met een gemiddelde grootte van 70 vierkante meter. In België zijn daarvoor 4,3 bruto jaarsalarissen nodig, net beter dan Noorwegen waar men 4,7 jaarsalarissen nodig heeft. Slowakije is het minst betaalbare land.  Gemiddeld hebben Slowaken 14,1 bruto jaarsalarissen nodig om een nieuw huis te kopen.

Danny Stas, Real Estate Lead bij Deloitte België, beseft dat de goede score ingaat tegen het gevoel dat leeft op de Belgische vastgoedmarkt. “In deze studie is gekozen om de betaalbaarheid te meten en te vergelijken op basis van de brutolonen”, zegt hij. “Dat geeft voor ons land een wat vertekend beeld. De brutolonen zijn in ons land behoorlijk hoog, mede door de automatische indexering, maar daar staat ook een hoge belastingdruk tegenover. Als je die in rekening brengt, zou ons land ergens in de middenmoot eindigen.”

Zijn collega Frédéric Sohet, sectorpartner Vastgoed bij Deloitte België, wijst er bovendien op dat de kostprijs van nieuwbouw in ons land sterk is toegenomen. “Dat komt onder meer door de hogere financieringskosten en de strengere duurzaamheidsnormen, maar ook de bouwkosten zijn enorm gestegen. Jarenlang rekenden wij in haalbaarheidsstudies met een constructieprijs van 1250 euro per vierkante meter. In ongeveer één jaar tijd is die gestegen naar 1750 à 2000 euro en we verwachten niet dat dit nog zal dalen. Dat heeft een aanzienlijke impact.”

Volgens Danny Stas is er zelfs een ‘perfecte storm’ en is er in de bouw- en vastgoedsector vandaag dan ook ‘een hele grote ongerustheid over betaalbaarheid’.  Want ook op ruimtelijk vlak – hij verwijst naar de bouwshift en onze lintbebouwing – staan we voor grote uitdagingen. “Daar komt nog bij dat de fiscaliteit niet bepaald helpt”, zegt Stas. “Denk aan het recente debat over de afschaffing van het gunstige btw-tarief voor sloop en heropbouw.”

Lees verder onder de video

Traag vergunningenproces

De Property Index toont nog een ander Belgisch pijnpunt: er komen weinig nieuwe woningen bij in ons land. De tendens is dalend en België is daarmee een uitzondering in Europa. De daling (-5,7 %) is zelfs de grootste van alle landen opgenomen in de Property Index.

Danny Stas hekelt het vergunningenbeleid: “Voordat ontwikkelaars een vergunning aanvragen, hebben ze al een heel rondje moeten lopen om af te toetsen of hun project gerealiseerd kan worden. Dat is een zeer traag en duur proces. En als de vergunning dan is afgeleverd, is er heel veel ruimte om een klacht in te dienen. Als je beide trajecten samentelt, scoren we in vergelijking met andere Europese landen héél slecht.”

Sohet en Stas pleiten voor een holistische visie op betaalbaar wonen. “Indien we betaalbaar wonen hoog op de agenda willen houden, dan moeten de publieke en private sector samenwerken”, zegt Danny Stas. “En we zullen op tal van domeinen initiatieven moeten nemen: van mobiliteit over duurzaamheid tot vergunningenbeleid en financiering.”

Lees meer in onze vastgoedgids herfst 2023