Brussel bouwt nieuwe woonwijken: Tour & Taxis is het grootste reconversieproject in België

Brussel strijdt volop tegen zijn woningtekort. Aan het Kanaal is de laatste fase van de herontwikkeling van Tour & Taxis gestart. Het grootste reconversieproject van Brussel begon al in 2001. Verderop, langs de grote boulevards van de Kleine Ring in Sint-Lambrechts-Woluwe, Oudergem en Watermaal-Bosvoorde worden volop kantoorgebouwen omgevormd tot woningen.

Eind april ontvouwde de projectontwikkelaar Nextensa zijn plannen voor Lake Side, de laatste en grootste fase van de reconversie van de Tour & Taxis-site in de Brusselse Kanaalzone. Er komen 724 appartementen, 37.000 vierkante meter kantoren en een honderdtal huizen en winkels bij, boven op de 660 die al in aanbouw zijn in het project Park Lane op dezelfde site. Het park krijgt een uitbreiding. Het is een van de grootste vergunningen die de stad ooit heeft moeten afleveren. Lake Side is het sluitstuk van een compleet nieuw stadsdeel, dat de stadskanker moet doen vergeten die dat voormalige multimodale vrachtknooppunt in de buurt van het Noordstation in de jaren negentig nog was. “Toen we de site meer dan twintig jaar geleden overnamen, stonden we voor een echte uitdaging”, herinnert Michel Van Geyte, de CEO van Nextensa, zich. “Sindsdien fungeert Tour & Taxis als een hefboom voor de hele stad. Stedelijke ontwikkeling gaat niet alleen om het creëren van iconische projecten, maar ook om het integreren en verbeteren van de hele omgeving.”

Dit project op de Tour & Taxis-site zal wereldwijd gezien worden als een model van stadsvernieuwing’ MICHEL VAN GEYTE, CEO NEXTENSA

De renovatie van het Koninklijk Pakhuis gaf 25 jaar geleden de aftrap van de reconversie van de site. Intussen zijn ook het imposante Gare Maritime en het Maison de la Poste in hun glorie hersteld. Tegen het einde van het jaar worden het Hôtel des Douanes (6.500 vierkante meter kantoorruimte) en de loodsen met zaagtanddaken onder handen genomen. Wanneer die zijn afgewerkt, zijn alle historische gebouwen op de site hersteld. Op de terreinen, die als parking werden gebruikt, komt de nieuwe woonwijk Lake Side. Daarin is ook ruimte voor groen. “De vijvers, die onlangs in gebruik zijn genomen, en het 9 hectare grote park geven de nieuwe wijk ademruimte”, stelt Peter De Durpel, de COO van Nextensa.

Vier appartementen per week

De eerste fase van het wijkproject Park Lane is al sinds vorig jaar in aanbouw. Ze omvat 314 appartementen in vier gebouwen. Ze zijn allemaal verkocht, op twee penthouses en een showflat na. Die grote appetijt van investeerders en bewoners dankt Nextensa onder meer aan het tekort aan nieuwbouwappartementen in de hoofdstad. “De context was gunstig”, bevestigt Peter De Durpel. “De marketing van Park Lane II, dat eind 2024 klaar moet zijn, loopt beter dan ooit. We verkopen vier flats per week, wat opmerkelijk is. Die nieuwe fase omvat 346 appartementen in elf gebouwen. De helft is al verkocht, ongeveer de helft aan bewoners en de helft aan investeerders. Dat verkooptempo heeft ons ertoe aangezet de aanvraag voor de bouwvergunning voor Lake Side te versnellen. Lake Side wordt een architecturale voortzetting van Park Lane.” Het verschil is vooral gelegen in de bouwmethoden, aangezien er meer offsite gebouwd zal worden. De bouwkosten zijn tussen de twee fasen wel met 20 procent gestegen, wat onvermijdelijk een impact zal hebben op de verkoopprijs.

Trees Verhoogen, de duurzaamheidsmanager van Nextensa, voegt eraan toe: “Het doel is onze ecologische voetafdruk zo veel mogelijk te verkleinen. In deze derde fase leggen we een grote nadruk op het recupereren van regenwater en een deel van het afvalwater. Het project zal 10 procent energie-efficiënter zijn dan de normen die de Brusselse overheid oplegt. Verwarmen en koelen zal gebeuren met een geothermische installatie. Lake Side wordt een van de meest duurzame wijken van Brussel.”

Een toren van 127 meter

De schetsen van de architecten (de Deense firma’s Cobe, Effekt en 3XN, en de Belgische firma’s Polo Architects, Binst Architects en Hub) tonen een voorkeur voor verticale verdichting. De grootste toren wordt 127 meter hoog, de andere variëren in hoogte van 60 tot 80 meter. Voor de rest zijn betaalbare woningen gepland. Over het aantal wordt nog onderhandeld met de overheid. Er zijn ook al contacten gelegd met een potentiële beheerder voor coliving. Tegen 2031 zou het project voltooid zijn.

Zo goed als de verkoop van de wooneenheden loopt, zo moeizaam gaan de winkels van de hand. Er staan nog altijd winkelruimtes leeg in het Gare Maritime, op Park Lane is nog geen enkele verhuurd. Dat brengt de winstgevendheid van de projecten in gevaar. “De bezettingsgraad van de kantoren ligt op 90 procent, maar die van de winkelruimte slechts op 56 procent. Dat is een probleem”, merkt Peter De Durpel op. “We gaan focussen op dat gebied. Het moet een trekpleister zijn, geen doorgangszone.”

Die focus blijkt ook uit het nieuwe gebruik van de loodsen. “De verwijdering van de grote parkeerplaats die de bouw van Lake Side meebrengt, betekent dat we grote evenementen zoals de Brafa Art Fair zullen stopzetten, om het verkeer op de site te vermijden”, legt Peter De Durpel uit. Tot nu toe werden de meeste grote evenementen in Brussel op de terreinen van Tour & Taxis gehouden, zoals de Foire du Livre en de World Padel Tour. Ze lokten duizenden bezoekers naar de site. In 2021 waren er 35 grote evenementen, dit jaar staan er 50 gepland.

Twee loodsen zullen voortaan gewijd zijn aan kleinere evenementen, in de derde opende midden april een padelclub met acht banen, terwijl de laatste binnenkort onderdak zal bieden aan een elektrisch kartingcircuit. “In stedelijke ontwikkeling draait alles tegenwoordig om gemengd gebruik”, zegt Michel Van Geyte. “Ik ben er zeker van dat dit project wereldwijd gezien zal worden als een model van stadsvernieuwing.”

Hefboomeffect

Antoine de Borman, de directeur van Perspectives.Brussels, is vol lof over het project in de Kanaalzone. “Deze herontwikkeling toont aan dat het mogelijk is een spoorwegterrein om te vormen tot een aantrekkelijke wijk met veel groene ruimte”, zegt hij. “Het laat ook zien dat stedelijke ontwikkeling tijd kost en dat planning essentieel is. Het erfgoed is bewaard gebleven. Het aantal betaalbare woningen en gemeenschapsvoorzieningen, zoals scholen, blijven aandachtspunten. Alle bewoners moeten ervan kunnen profiteren. Deze reconversie breekt ook de psychologische barrière die het Kanaal vormt. De Brusselaars aarzelen niet langer om er te komen wonen. Dit deel van de stad ondergaat een grote transformatie. Tegenover Tour & Taxis, op de kades van Matériaux en Béco, komt tegen 2024 een park van 3 hectare. Andere projecten staan op stapel. De herinrichting van de Havenlaan is begroot, maar er is nog geen datum voor de start van de werkzaamheden. Hetzelfde geldt voor de tram, die tot aan het station Belgica zal rijden. Deze site zal echt een hefboomeffect hebben op heel dat deel van de stad.”

We hadden deze transformatie verwacht. Kantoren hebben al jaren geen toekomst meer langs de Woluwelaan.
OLIVIER MAINGAIN, BURGEMEESTER SINT-LAMBRECHTS-WOLUWE

Boulevards

Tour & Taxis is het grootste reconversieproject van België, maar ook elders in Brussel wordt hard gewerkt aan de toekomst en de leefbaarheid van de stad. In Sint-Stevens- Woluwe, op een boogscheut van de E40 en enkele tientallen meters van Sint-Lambrechts-Woluwe komt op de voormalige PwC-site een groot woonproject van 220 appartementen, Wol U genaamd. De projectontwikkelaar ION zal daarvoor volgend jaar een half dozijn kantoorgebouwen slopen, maar begint er pas aan als tegen die tijd 30 procent van de appartementen verkocht zijn op plan. De prijzen zijn met gemiddeld 4.700 euro per vierkante meter hoog. “Te hoog om zeker te zijn van een snelle verkoop”, meent een makelaar die de lokale markt goed kent. “Bovendien is de oplevering pas gepland voor 2027. Het project valt ook een beetje uit de toon bij Woluwe Shopping. De prijzen voor dit soort projecten, ook al is het complex prachtig, liggen dichter bij 4.300 euro per vierkante meter.”

Het project is een voorbeeld in een reeks van grote renovatieprojecten van de kantoorgebouwen langs de Woluwelaan. “Bijna alle verouderde gebouwen verdwijnen”, zegt Bertrand Cotard, een expert in kantoorvastgoed bij BNP Paribas Real Estate. “In het huidige economische klimaat kiezen de ontwikkelaars gemakkelijker voor reconversie naar woningen.”

“We hadden die transformatie verwacht”, zegt Olivier Maingain, de burgemeester van Sint-Lambrechts-Woluwe. “Kantoren hebben al jaren geen toekomst meer langs deze verkeersader. De investeerders focussen op woningen. De kopers worden aangetrokken door de nabijheid van diensten, de kwaliteit van de openbare ruimte en de veiligheid in onze gemeente. Dat alles compenseert de hogere vastgoedprijzen.”

Als je over de boulevard wandelt, is de verandering opvallend. Op Woluwe 102, op de hoek van Clos Hof Ten Berg, sloopt Upgrade-Estate binnenkort een kantoorgebouw, om plaats te maken voor een opleidingscentrum voor het ECAM, 135 studentenflats en 31 appartementen voor jonge professionals. Vlak ernaast zal ook het gebouw van de Chinese ambassade op middellange termijn een transformatie ondergaan. Door de bomen zie je de projecten W (135 appartementen) en Twin Falls (120 appartementen en 60 woongroepen) van Eaglestone aan de Neerveldstraat. Er zullen ook kantoorgebouwen worden verbouwd. De ontwikkelaar heeft eindelijk zijn vergunningen.

Ecowijk

Een eind verderop krijgt het winkelcentrum een uitbreiding van 10.000 vierkante meter. Eurocommercial Properties voegt er 95 appartementen aan toe. De vergunning is begin juli afgeleverd, maar de gemeente gaat in beroep. “De architectuur is niet van voldoende hoge kwaliteit”, argumenteert Olivier Maingain. “Daar hechten we nu veel belang aan voor alle projecten langs de Woluwelaan. We willen een hoge architecturale kwaliteit en diversiteit. We willen in dit gebied een ecowijk ontwikkelen, de eerste in zijn soort in de Brusselse regio. Alle projecten moeten daarom een duurzamere aanpak volgen. We mogen niet langer bouwen zoals we in de jaren zestig deden en achteraf pas de overlast zien. We moeten vooruitdenken.”

Ook elders langs de boulevards wordt het ene na het andere gebouw gerenoveerd. Het transformeert de verkeersader. Terwijl die een paar jaar geleden nog onaantrekkelijk was, trekt ze nu kopers aan. “De mobiliteit is verbeterd. Er is volop ruimte voor fietsers. Het geluid van de tram stoort niet”, stelt Philippe Mestagh, verantwoordelijk voor nieuwbouw bij Latour & Petit. “De prijzen zijn hier hoog, 4.600 tot 4.700 euro per vierkante meter. Ik denk dat ze té hoog zijn. In de afgelopen jaren hebben veel mensen hun villa verkocht om een flat met drie slaapkamers te kopen voor ongeveer 1 miljoen euro. Dat drijft de prijzen op.” Burgemeester Maingain deelt die mening. “We monitoren de situatie, maar aan de vastgoedprijzen kunnen we niet veel veranderen. Gelukkig maken andere projecten in de gemeente het mogelijk meer betaalbare woningen aan te bieden.”

We mogen niet langer bouwen zoals we in de jaren 1960 deden, en achteraf pas de overlast zien. We moeten vooruitdenken
OLIVIER MAINGAIN, BURGEMEESTER VAN SINT-LAMBRECHTS-WOLUWE

Langs de Vorstlaan volgt de ene mooie villa na de andere. Tot we het centrum van Oudergem naderen. Daar heeft Besix Red al een kantoorgebouw omgebouwd tot 89 appartementen. Dezelfde ontwikkelaar heeft net een bouwvergunning gekregen voor de verbouwing van het gebouw aan de Vorstlaan 360 tot 49 appartementen. Maar de grootste reconversie wordt die van de Carrefour-site, die eigendom is van Redevco. Daar komt een complex met honderden appartementen, winkels en groene ruimte. Maar de onderhandelingen tussen de gemeente, de regio en de eigenaar zullen waarschijnlijk nog lang duren.

Aan de andere kant van het viaduct zijn de verbouwingen de afgelopen jaren in een stroomversnelling geraakt. “Veel ontwikkelaars kopen alle kantoorgebouwen aan de boulevard op en zijn bereid te wachten met het herontwikkelen tot appartementen”, merkt Philippe Mestagh op. “Sommigen houden ze aan als kantoor, waardoor ze huur kunnen verdienen. Voor de rest is de Vorstlaan bijzonder aantrekkelijk geworden voor kopers. Ze is omgeven door groen, gemakkelijk te bereiken, er zijn tal van diensten en de projecten die er worden ontwikkeld, zijn van een zeer hoge kwaliteit. Maar hier wonen is niet voor iedereen. De prijzen gaan richting 4.500 euro per vierkante meter.”

Lees meer in de Trend vastgoedgids herfst 2023, als bijlage bij Trends van deze week