Vastgoed aan de kust: ‘Door unieke mix is het vastgoedaanbod in Oostende zeer divers’

De Koningin der Badsteden staat bekend om haar gevarieerde mix aan vastgoed. Vandaag zwaaien de energieprestatiecertificaten en de renovatieverplichtingen er evenwel de scepter.

Oostende is het buitenbeentje van de Belgische kust. Het is dan ook de enige echte stad aan zee, waardoor zowel tweedeverblijvers als vaste bewoners er talrijk aanwezig zijn. “Door die unieke mix is het vastgoedaanbod hier zeer divers”, stelt Filip Dewaele van het vastgoedkantoor Dewaele. “Een tweedeverblijver wil nu eenmaal iets anders dan de typische Oostendenaar.”

“Maar ook op de markt van de tweedeverblijvers zijn er grote verschillen. Zoals in iedere badstad heb je ook hier de appartementen met zicht op zee versus de ‘tweede rij’. In Oostende zijn er echter nog andere mogelijkheden, zoals zicht op de haven, op het park en op de kaai. Bovendien heb je hier ook nog eens de keuze tussen het rustige Mariakerke en het drukkere, bruisende centrum.”

Het actuele koopaanbod is volgens Filip Dewaele groot: “Enerzijds zijn er heel wat nieuwbouwprojecten, zoals Troon 17, een architecturale parel op de zeedijk. Vorig jaar had nieuwbouw het wat moeilijker, maar nu lijkt de interesse weer aan te trekken. Anderzijds presteert ook de herverkoopmarkt behoorlijk: we zien het aantal te koop aangeboden én verkochte appartementen gestaag toenemen.”

“Tijdens de coronaperiode was de vraag groter dan het aanbod. Vandaag mogen we gerust spreken van een overaanbod aan appartementen in de verkoop”, bevestigt Marijke Slabbinck van Agence Vermeersch.

Tijd om te vergelijken

Volgens het vastgoeddataplatform Realo betaalt u voor een nieuwbouwappartement met één slaapkamer in Oostende vandaag gemiddeld 281.989 euro. Voor een flat met twee slaapkamers stijgt de aankoopprijs tot 369.635 euro. Realo schat de prijs per vierkante meter op 3.960 euro, en dat is bijna 4 procent minder dan een jaar geleden. In vijf jaar gingen de nieuwbouwprijzen dan weer met 36,6 procent de hoogte in.

Wie op zoek is naar een bestaand appartement in Oostende, betaalt daarvoor vandaag gemiddeld 282.117 euro. Ten opzichte van vorig jaar is dat ruim 6 procent minder, maar in vergelijking met vijf jaar geleden gingen de herverkoopprijzen met 15,8 procent de hoogte in. In tien jaar stegen ze met net geen 20 procent.

Filip Dewaele en Marijke Slabbinck stelden het afgelopen jaar evenwel geen prijsdaling vast. “In tegenstelling tot wat velen hadden verwacht, is de waarde van vastgoed hier stabiel gebleven, en zeker niet gezakt”, klinkt het gezamenlijk. “Dat geldt eens te meer voor appartementen met zeezicht.”

Opvallend is wel dat het nu soms langer duurt om een geschikte koper te vinden voor appartementen waar nog wat werk aan is. Marijke Slabbinck: “Dat heeft te maken met het ruime aanbod, maar kandidaat-kopers vergelijken de woningen vandaag ook veel grondiger dan vroeger. Ze maken hun huiswerk wat betreft EPC en renovatieverplichtingen, en gaan na welke impact die hebben op de toekomst.”

“Het verschil met drie jaar geleden is enorm. Toen stonden kandidaat-kopers nog onder tijdsdruk door het povere aanbod op de vastgoedmarkt. Tijd om te vergelijken was er amper: voor elke woning die werd aangeboden, stonden drie geïnteresseerden in de rij. De gemiddelde doorlooptijd bedroeg toen twee maanden, terwijl dat nu al snel tot vier à vijf maanden is.”

Tekort op de huurmarkt

Op de Oostendse huurmarkt stellen beide makelaars een tekort vast. “Tenminste, voor wie op zoek is naar een deftig en betaalbaar appartement”, voegt Marijke Slabbinck eraan toe.

De vastgoedbeheerder Huswell berekende dat de huurprijs voor een appartement met twee slaapkamers in Oostende tijdens het hoogseizoen gemiddeld 1.220 euro per week bedraagt (zie tabel). “Wij ervaren een zekere opwaartse prijsdruk”, zegt Filip Dewaele. “Enerzijds door het tekort aan betaalbare huurwoningen, anderzijds omdat de vraag is toegenomen. Dat betekent nog niet dat verhuurders hun prijzen zomaar kunnen verhogen. Er zit een limiet aan wat een huurder voor een appartement wil of kan betalen.”

Ook Marijke Slabbinck plaatst vraagtekens bij de toekomstige betaalbaarheid van huurappartementen. “Door de toegenomen inflatie zijn de huurprijzen fors gestegen, terwijl het leven ook een pak duurder is geworden”, stelt ze. “De energieprestaties van de woning spelen bovendien een belangrijke rol: hoe energiezuiniger, hoe duurder. Een goede, betaalbare huur­woning vinden wordt daardoor almaar moeilijker.”

Van kasbon naar kust

Hoe zien de makelaars de vastgoedprijzen in Oostende evolueren in de komende jaren? Marijke Slabbinck: “Naar mijn gevoel zullen instapklare woningen minstens hun waarde behouden en wellicht nog duurder worden. Enkel voor panden die ondermaats presteren op energieniveau en waar dus een renovatieplicht op rust, zal je wellicht meer en meer kunnen onderhandelen over een aanvaardbare aankoopprijs. Die woningen zullen sowieso langer op de markt blijven, en dat is gunstig voor kandidaat-­kopers.”

“Voor de rest van dit jaar verwachten wij geen spectaculaire prijs­stijgingen, maar zeker ook geen dalingen”, zegt Filip Dewaele. “De intresten lijken eerder de neiging te hebben te dalen dan te stijgen, en dat is goed nieuws voor leners. Bovendien vloeit in september bijna 22 miljard euro terug van de staatsbon naar de spaarboekjes. Wie weet, misschien vindt een deel daarvan zijn weg naar de kust. Want geef toe: een appartement aan zee is toch veel leuker dan een staatsbon.”

Na een relatief stabiel 2024 ziet Vermeulen de vastgoedprijzen in de volgende jaren minstens de inflatie volgen. “De Belgische kust blijft de ontsnapping bij uitstek voor veel Belgen”, argumenteert hij. “Oostende heeft dan nog eens twee extra troeven: het permanente aanbod van cultuur en animatie, en de vlotte bereikbaarheid met de trein.”