Krakers in uw vakantiewoning: hoe krijgt u die eruit?

Een tweede verblijf in het buitenland koopt u in principe om te ontspannen. Dus wilt u niet dat er krakers in de woning trekken. Hoe goed bent u beschermd tegen illegale bewoners?

Kranten en nieuwswebsites berichten af en toe over buitenlandse vakantiewoningen die bezet worden door krakers. Betrouwbare officiële cijfers zijn er niet, omdat ze vaak worden samengevoegd met bredere statistieken over woninginbraken of illegale bezettingen in het algemeen. Het probleem blijkt het grootst in grote steden en toeristische gebieden. We gaan dieper in op de situatie in drie populaire vakantielanden.

Frankrijk

In Frankrijk is sinds 27 juli 2023 een nieuwe antikraakwet van toepassing. Die verduidelijkte de juridische definitie van kraken en introduceerde substantiële hulpmiddelen om een pand te beschermen tegen illegale bewoning. Maar daarnaast voorziet ze ook in maatregelen om de gerechtelijke procedures te versnellen in geval van onbetaalde huur of schendingen van contractuele verplichtingen door officiële huurders.

“De nieuwe wet heeft betrekking op twee bewonersprofielen”, bevestigt Marc Stubbe, die met zijn advocatenkantoor in Rijsel Belgen en Nederlanders begeleidt bij hun vastgoedtransacties in Frankrijk. “Enerzijds zijn er de krakers die zonder huurcontract een woning illegaal betreden, anderzijds zijn er de in gebreke blijvende huurders mét een contract. Voor de twee categorieën gelden afzonderlijke regels en procedures.”

“Een officiële huurder die zijn huur niet betaalt, moet volgens de nieuwe wet altijd het voorwerp van een gerechtelijk bevel en een standaarduitzettingsprocedure uitmaken. Die procedure kan evenwel worden onderbroken door een winterstop, die loopt van 1 november tot 31 maart van het daaropvolgende jaar. Dat winterbestand is niet van toepassing op krakers.”

In het verleden vergde het vaak een jarenlange juridische veldslag om krakers in Frankrijk uit een pand te krijgen. De ontruimingsprocedure van de nieuwe wet vermeldt duidelijke richtlijnen om snel actie te kunnen ondernemen. “Wanneer de krakers de woning niet binnen de gestelde termijn verlaten, is de prefect verplicht het pand onverwijld te laten ontruimen met behulp van de ordehandhavers”, weet Stubbe. “Die snelle interventie is een van de belangrijkste kenmerken van de nieuwe procedure. Helaas lees ik dat de nieuwe wet in de praktijk soms nog te traag en te laks wordt toegepast.”

De Franse antikraakwet voorziet ook in strengere straffen voor huisvredebreuk. Voorheen was dat misdrijf strafbaar met één jaar gevangenisstraf en een boete van 15.000 euro. Vandaag riskeren krakers drie jaar gevangenisstraf en een boete tot 45.000 euro.

Om krakers uit het pand te zetten adviseert Marc Stubbe het volgende stappenplan: “Dien een klacht in wegens huisvredebreuk bij het politiebureau of de gendarmerie. Bewijs met stukken als facturen, belastingaangiften en verklaringen van buren dat u de eigenaar van de woning bent. Hebt u geen bewijs van eigendom bij de hand, dan kan de prefect van het departement de belastingdienst rechtstreeks vragen stellen. Die moet binnen 72 uur antwoorden.”

“Laat de onwettige bezetting optekenen door een gerechtelijke politieagent, de burgemeester of een gerechtscommissaris (de nieuwe naam voor de gerechtsdeurwaarder in Frankrijk, nvdr). Vraag de prefect van het departement om een ingebrekestelling te betekenen aan de krakers. Je kunt ook een advocaat in de arm nemen om dat verzoek op te stellen. De prefect moet binnen 48 uur na ontvangst een beslissing nemen. Weigert hij het verzoek, dan moet hij de reden daarvoor expliciet vermelden. Gaat hij akkoord, dan wordt de ingebrekestelling opgehangen aan de betrokken eigendom en in het gemeentehuis. Daarin staat een termijn vermeld waarin de krakers het pand moeten verlaten. Die mag nooit korter zijn dan 24 uur.”

Spanje

“Voor zover wij weten, werd geen enkele van onze klanten al geconfronteerd met okupas of krakers”, zegt Marleen De Vijt, die met haar vastgoedkantoor Azull al vijftien jaar actief is in Spanje. “Toch blijkt het probleem aanzienlijk in grote steden als Barcelona, Madrid en Valencia. Factoren als de economische crisis, de hoge werkloosheid en de onbetaalbaarheid van huisvesting hebben er bijgedragen aan de toename van het aantal illegale bewoners.”

De Spaanse regelgeving inzake krakers is een juridisch kluwen. Hoewel het bezetten van andermans pand volgens de wet niet is toegestaan, zijn er situaties waarin bezetters toch bescherming genieten. Vaak wordt beweerd dat als de eigenaar binnen 48 uur na het kraken van de woning melding doet bij de politie, die de okupas er zonder gerechtelijk bevel kan uitzetten. Maar dat is geen garantie. Anderzijds kan de politie soms na een paar dagen nog altijd overgaan tot een uitzetting.

In andere gevallen is een gerechtelijk bevel vereist, en daarop is het soms maandenlang wachten. “Malafide bendes weten dat de juridische procedures complex zijn en lang kunnen duren, en viseren woningen die enige tijd onbewoond en verwaarloosd zijn”, weet De Vijt. “Ze vragen dan bijvoorbeeld 3.000 euro aan de eigenaar om het pand weer te verlaten. Helaas misbruiken ook sommige verhuurders de complexe Spaanse wetgeving om rechtmatige huurders ten onrechte uit hun pand te zetten.”

Om het risico op krakers in Spanje te verminderen adviseert het vastgoedkantoor Azull een aantal proactieve maatregelen. Zorg ervoor dat uw woning goed onderhouden is en een bewoonde uitstraling heeft. Beveilig uw eigendom met een alarmsysteem en eventueel camerabewaking. Zo weet u meteen wanneer er een kraker in trekt. Overweeg een vakantiewoning te kopen in een bewaakt resort. Bouw een sociaal netwerk met buren en permanente bewoners uit: zij kunnen een oogje in het zeil houden. Informeer naar een homemanager die uw woning regelmatig controleert.

Italië

Ook in Italië biedt het rechtssysteem niet altijd een afdoende bescherming voor vastgoedeigenaars. Zij moeten doorgaans een gerechtelijke procedure starten en kunnen pas na een gunstige uitspraak de hulp van de politie inschakelen. Het Italiaanse parlement overweegt weliswaar nieuwe strafrechtelijke bepalingen om de eigenaarsrechten te versterken.

“Doe meteen aangifte van een onrechtmatige bewoning bij de lokale politie”, adviseert Donatella Marino, advocate bij International Legal Consultants in Milaan. “Soms kan de politie ingrijpen als de kraker recentelijk is ingetrokken en wanneer er sprake is van inbraak of huisvredebreuk. Raadpleeg ook een advocaat die gespecialiseerd is in vastgoedrecht om de juiste juridische procedure te starten.”

“Afhankelijk van de situatie, zijn er verschillende mogelijkheden: een kort geding om dringende redenen (zoals risico op schade), een ontruimingsprocedure, een eigendomsvordering of een herstel van bezit. De ene procedure is complexer en tijdrovender dan de andere. Na een gunstige uitspraak van de rechter wordt de kraker verplicht het pand te verlaten. Weigert hij te vertrekken, dan kan een deurwaarder met hulp van de politie de ontruiming uitvoeren.”

Dossier tweede verblijven: Spanje, Frankrijk, Italië en Noorwegen

Lees meer over een tweede verblijf in het buitenland in dit dossier. Het hele dossier verschijnt ook in het nieuwe Trends Magazine van donderdag 11 juli.