Vastgoed aan de kust: U betaalt tot 40.000 euro per vierkante meter in Knokke-Heist

De prijzen van bestaande appartementen stabiliseren in Knokke-Heist. Op de lange termijn overklast de prijsevolutie in Knokke-Heist die van alle andere kustgemeenten.

Het is geen geheim dat de activiteit op de Belgische vastgoedmarkt is teruggevallen. Dat is ook het geval aan de kust. Maar zoals wel vaker gelden die algemene trends niet voor Knokke-Heist, een vastgoedmarkt met eigen wetmatigheden en een tegendraadse dynamiek.

“Ik heb het opgezocht”, zegt Stéphanie Cambier van Immo Cambier De Nil. “In het eerste kwartaal hebben we voor 70 miljoen euro vastgoed verkocht. In 2023 kwamen we in dezelfde periode aan 60 miljoen. Van die vertraging op de vastgoedmarkt merken we dus niet veel.”

“We worden om de oren geslagen met onheilstijdingen over een crisis in het vastgoed, maar in Knokke zie ik daar niets van”, bevestigt vastgoedmakelaar Alex Dewulf. “In de notarisbarometer las ik dat het aantal transacties in Vlaanderen in 2023 gedaald was met 17 procent en nogmaals met 8 procent in het eerste kwartaal van 2024. Mijn inschatting is dat in Knokke de daling in die periode beperkt is gebleven tot hooguit 5 à 10 procent, wat ons terugbrengt op het niveau van voor de pandemie.”

In dat opzicht schikt Knokke-Heist zich wél naar de algemene markttendens: het is veel rustiger dan in de coronajaren. “De zottigheden zijn uit de markt”, zegt Stéphanie Cambier. “Een pand van meer dan 1 miljoen euro dat in één dag verkocht geraakt, dat is gedaan. Kandidaat-kopers willen niet meer altijd snel beslissen. Dat is gezond. Sommigen die in de coronajaren gekocht hebben, krijgen nu spijt van die aankoop en beginnen uit te kijken naar iets anders. Ze vinden het te klein of de ligging bevalt hen toch niet helemaal.”

De impact van de snelle rente­stijging is volgens beide vastgoed­makelaars beperkt geweest. “Twee segmenten in het vastgoed zijn minder gevoelig voor de rente: het luxesegment en het tweedeverblijfsvastgoed”, verklaart Alex Dewulf. Stéphanie Cambier zegt een lichte vertraging te hebben gezien als gevolg van de renteklim. “Maar dat had dan meer te maken met de onzekerheid over hoe de rente verder zou evolueren”, preciseert ze. “Onzekerheid is in dit markt­segment het grootste struikelblok. We hadden nog wel veel bezoeken in die periode, maar veel kandidaat-­kopers zetten het aankoop­project even on hold.”

Stevige bodem onder de prijzen

De referentieprijs voor bestaande appartementen bedraagt in Knokke-­Heist 635.529 euro, blijkt uit de berekeningen van het vastgoed­dataplatform Realo. Ter vergelijking: voor Nieuwpoort, de tweede duurste kustgemeente, is dat 415.535 euro. Op de nieuwbouwmarkt is de prijskloof nog groter: in Knokke-­Heist ligt de referentieprijs voor een tweeslaapkamer­appartement op 718.408 euro, tegenover 448.078 in Koksijde, de tweede in de prijsranking.

Knokke-Heist blijft dus onbetwist de duurste badplaats van het land. Het prijsniveau is echter moeilijk in één cijfer te vatten, omdat de prijzen sterk variëren tussen de verschillende deelmarkten. Alex Dewulf hanteert een eigen stel­regel. Voor nieuwbouw vertrekt hij van een vierkantemeterprijs van 20.000 euro voor een appartement op de zeedijk. “Ga je richting Duinbergen, dan mag je daar 10 à 15 procent van aftrekken”, zegt hij. “Vanaf Heist tot het Heldenplein zakt de prijs nog eens met 30 procent. En in het eerste stuk van Heist gaat er nog eens 30 procent af. Richting het Zoute klimt de vierkantemeterprijs dan weer met 50 procent en zelfs meer.” Dat levert een prijsvork op van ongeveer 8.000 euro aan de westkant van Heist tot meer dan 30.000 euro in het Zoute. “Naar Belgische normen zijn dat erg hoge bedragen”, weet Dewulf. “Maar internationaal bekeken, valt dat nog mee. In de mondaine badplaatsen aan de Azurenkust liggen de prijzen nog een flink stuk hoger.”

Zelfs in een kleine deelmarkt als het Zoute is er nog een hiërarchie in de locaties. Met als top of the bill de (autovrije) wandeldijk in het uiterste oosten van de badplaats. “We hebben daar onlangs een appartement verkocht tegen 40.000 euro per vierkante meter”, zegt Stéphanie Cambier. “Een dubbel­appartment in de breedte, waardoor je van een prachtig panoramisch zicht op de zee geniet.”

Zitten de prijzen in Knokke-Heist nog altijd in de lift? Voor bestaande appartementen wijzen de cijfers van Realo veeleer op een prijs­stabilisatie. In het eerste kwartaal was er nog een minimale stijging van 0,1 procent. Op jaarbasis is er een gelijkaardige prijsdaling.

Voor nieuwbouw noteerde Realo wel nog een prijsstijging van 1 procent in het eerste kwartaal en zelfs van 18,7 procent op jaarbasis.

Opvallend: op de lange termijn overklast Knokke-Heist alle andere kustgemeenten. In Knokke-Heist dikten de prijzen van bestaande appartementen in tien jaar aan met 60,8 procent, tegenover 36,5 procent in De Panne, de tweede sterkste stijger.

“De prijzen zijn hier heel sterk gestegen vanaf 2020 tot de zomer van 2022”, zegt Dewulf. “Daarna heeft de prijsontwikkeling wat gas teruggenomen.” Over de prijsevolutie op de lange termijn merkt hij op dat er “een stevige bodem ligt” onder de prijzen in Knokke. “De meeste mensen die verkopen in Knokke, moéten niet verkopen”, zegt hij. “Ze hebben tijd. Als het pand na drie of zes maanden nog niet verkocht is, zullen ze niet zomaar de prijs laten zakken.”

Ruimere appartementen

Alex Dewulf geeft nog mee dat het duurdere segment het erg goed blijft doen in Knokke. “Dan spreken we over vastgoed van 1 miljoen euro en meer”, licht hij toe. “Het is hier vaak moeilijker iets goedkoops te verkopen dan iets duurs.” Daarmee samenhangend ziet hij ook een trend naar ruimere appartementen. “In appartementsgebouwen met een gevelbreedte van 8 of 9 meter, zullen projectontwikkelaars vandaag meestal in één appartement per verdieping voorzien. Vroeger zouden ze er altijd twee appartementen in geplaatst hebben. Die ruime appartementen kunnen ze dubbel zo duur verkopen. Stilaan zie je Knokke evolueren naar een markt met minder transacties, maar tegen steeds hogere prijzen.”