Een tweede verblijf in Italië: een hindernissenparcours, maar uiteindelijk komt het goed

Italië is al jaren de op twee na populairste bestemming voor tweede verblijven. Het land kent specifieke aandachtspunten voor buitenlanders die er op huizenjacht zijn. “Hier een huis kopen is een hindernissenparcours.”

De grootste uitdaging om een woning in Italië te kopen is de zogenoemde conformità, een concept dat de Italiaanse vastgoedmarkt domineert. “Het verwijst naar de overeenstemming die er voor een woning moet zijn tussen de werkelijke toestand, de beschreven toestand in het kadaster en de vergunde toestand volgens het stedenbouwkundig dossier”, legt Nicolas Dewulf uit, zaakvoerder bij Advitalia, een aankoopmakelaar die kopers begeleidt met hun zoektocht en aankoop.

“Stel dat je gaat kijken naar een verbouwde hoeve met een aparte schuur die is omgebouwd tot drie afzonderlijk te verhuren kamers met eigen badkamer en een mooi zwembad in de tuin. Dan kan het zijn dat die schuur in het kadaster nog altijd beschreven staat als een gewone schuur, niet als leefruimte, en dat voor het zwembad geen vergunning is aangevraagd. Dan is die woning niet conform”, vertelt hij.

Dat probleem is groot in Italië. “Zo’n 80 procent van de woningen zijn niet conform”, vertelt de Belg. Maar dat wil niet zeggen dat die woningen niet verkocht worden. “De notaris mag in de akte de woning enkel beschrijven volgens het kadaster. In dat opzicht hebben notarissen in Italië een meer beperkte rol dan in België. Ze beschrijven enkel de eigendommen aan de hand van het kadaster en van wat de verkoper verklaart en de koper aanvaardt. Ze doen geen eigen onderzoek om de werkelijke staat op te maken. Daarmee schuiven ze de verantwoordelijkheid af op de verkopende en kopende partij.”

Dat maakt het voor kopers niet altijd eenvoudig om de werkelijke toestand en waarde van een pand in te schatten. “In het voorbeeld kan de notaris de schuur enkel beschrijven als een schuur, niet als aparte wooneenheden. Als je dat zo zou kopen, kun je die schuur ook niet officieel verhuren. Je kunt het pand kopen tegen de prijs die jij het waard vindt, maar als je het later wilt verkopen, loop je het risico dat potentiële kopers dan niet de volle pot willen betalen omdat bijvoorbeeld de schuur op papier gewoon een schuur is”, waarschuwt de makelaar.

Laat in actie

Het beste is een woning te kopen die conform is en een conformiteitsverslag heeft. “Ik raad verkopende partijen altijd aan zo’n verslag opgemaakt door een architect of een ingenieur voor te leggen, maar weinigen doen dat. Het is enkel in Toscane en Ligurië verplicht. Daarnaast kun je als koper zo’n verslag vragen en betalen, maar dan moet de verkoper meewerken. Als die dat niet doet, weet je al dat er iets mis is”, klinkt het.

Huizenjagers in Italië passen daarom het best hun verwachtingen wat aan. “Je kunt niet verwachten dat een aankoop hier vanzelf gaat”, vertelt Nicolas Dewulf. “Tegelijk wordt er genoeg flexibiliteit aan de dag gelegd om de verkoop van al die niet-conforme woningen toch tot een goed einde te brengen. In het overgrote deel van de gevallen komt dat goed. Het is een hindernissenparcours waarin je als koper een beetje met de stroom mee moet.”

Alleen gebeurt dat niet proactief in Italië. “Verkopers beginnen pas met regulariseren vanaf het moment dat er een bod op tafel komt. Stel dat het om een zwembad gaat dat niet vergund is, dan kan de verkoper daar met terugwerkende kracht nog een vergunning voor aanvragen en daarvoor betalen”, vertelt de uitgeweken Belg.

Hetzelfde geldt voor makelaars. “Verkoopmakelaars weten van de woningen die ze verkopen ook niet alles op voorhand. Ze doen pas onderzoek naar wat er rechtgezet moet worden wanneer er zicht is op een verkoop”, klinkt het.

Er is nog een andere reden waarom de huizen in Italië vaak langer te koop staan dan in België. “In Italië wordt zelden een huis verkocht omdat het moet. Meestal zijn er enkele huizen in de familie en is er nooit een noodzaak om iets te verkopen. Hier kan een huis perfect een jaar te koop staan. Belgen denken dan dat ze met een bod van 30 procent onder de vraagprijs gegarandeerd beet hebben, maar dat is niet zo”, zegt Nicolas Dewulf. “Al is het hier nog altijd gebruikelijk om zo’n 10 procent onder de vraagprijs te bieden.”

Niet zelf mailen

Naast de notaris hebben ook de makelaars een andere rol in Italië. Zij treden op als tussenpersoon en worden daarom zowel door de verkoper als de koper betaald. Doorgaans krijgen ze van beiden een commissie van 3 procent, dus 6 procent in totaal.

Dat kan voor onaangename verrassingen zorgen. “Om recht te hebben op de 3 procent van de koper, moet een makelaar enkel aantonen dat hij een koper met een bepaald pand in contact heeft gebracht. Wanneer jij als potentiële koper een mailtje stuurt naar een verkoopmakelaar met een paar vragen over een huis, dan is dat mailtje voldoende bewijs om van jou 3 procent commissie te krijgen als er een verkoop komt”, legt Nicolas Dewulf uit. “Daarom is het niet aan te raden zelf mailtjes te sturen, maar om dat door een tussenpartij zoals een aankoopmakelaar te doen.”

Naast commissielonen zijn er ook belastingen te betalen. “Op de waarde van het huis betaal je 2 procent registratierechten als het om je eerste woning gaat en 9 procent als het een tweede verblijf is. Dat is op de kadastrale waarde van het huis, niet op de verkoopprijs zoals in België. Het heeft dus geen zin om delen in het zwart te betalen”, klinkt het. “Daarnaast betaal je 15 procent registratierechten op de fiscale waarde van de grond. Als je zoekt naar een huis met een paar hectare wijngaard van 40.000 euro per hectare, kan dat snel oplopen.”

Tot slot is er de meerwaardebelasting voor tweede verblijven. “Die bedraagt 26 procent als je binnen vijf jaar verkoopt. Je mag kosten van verbouwingen en notarissen aftrekken van die meerwaarde. Bovendien stijgen de huizenprijzen hier niet zo fel als in België, dus vaak is dat te verwaarlozen”, geeft de Belg nog mee.

Dossier tweede verblijven: Spanje, Frankrijk, Italië en Noorwegen

Lees hier meer over tweede verblijven in Spanje. De volgende dagen komen Frankrijk en Noorwegen nog in dit dossier aan bod. Het hele dossier verschijnt ook in het nieuwe Trends Magazine van donderdag 11 juli.