Koen De Leus (BNP Paribas Fortis): ‘Dit jaar dalen de prijzen van woningen voor het eerst in veertig jaar’

Koen De Leus, de hoofdeconoom van BNP Paribas Fortis, berekent dat de gemiddelde prijs van de woningen in 2023 met 0,2 procent zal dalen. Dat is de eerste nominale daling in veertig jaar. Dat heeft te maken met de sterke stijging van de vastgoedprijzen sinds corona, de bijna onbetaalbaarheid van woningen, een oplopende rente en de renovatieplicht.  

Dit jaar daalt de nominale prijs van de woningen met 0,2 procent, berekent de studiedienst van BNP Paribas Fortis. In reële termen is dat een daling met 6 procent, dus inflatie inbegrepen. De laatste nominale daling (met 2%) vond plaats in 1983. “Door de enorme prijsstijging van de woningen na de pandemie en de sterke renteverhoging daalde de betaalbaarheid van woningen voor veel gezinnen dramatisch”, verklaart Koen De Leus, de hoofdeconoom van BNP Paribas Fortis. “Dat had ook een stevig effect op het aantal transacties.”

Het aantal vastgoedtransactie voor appartementen daalde in het derde kwartaal van 2022 met 4,7 procent tegenover een jaar eerder. Voor halfopen huizen was dat zelfs 7,8 procent. Een recessie gaat regelmatig gepaard met een daling van het aantal transacties. Dat was zo in 1974, 1980 en 2008.

Moeilijke kwartalen

De vastgoedmarkt gaat volgens De Leus nog enkele moeilijke kwartalen tegemoet. Jonge gezinnen die uitkeken naar een huis eind 2020, net voor de inflatiestijging, botsen vandaag op een mediaanprijsverhoging van 250.000 euro naar 280.000 euro en een rentestijging van 1 naar 3,3 procent voor hypothecaire kredieten.

De combinatie van de hogere rente en de gestegen prijs heeft de maandelijkse rentelast voor de gemiddelde woning met meer dan 400 euro hoger geduwd naar 1.590 euro. Dat is 36 procent van het gemiddeld geïndexeerde inkomen van 4.479 euro van een tweeinkomensgezin. Eind 2020 legden hypotheekaflossingen amper 29 procent beslag op een toenmalig inkomen van 4.000 euro. “De betaalbaarheid  zit in een enorm dal”, aldus De Leus. De huidige afbetalingsmogelijkheid is voor gezinnen even negatief als vlak voor 2008, toen de prijzen sterk stegen.

Die situatie wordt getemperd door een langere looptijd voor de leningen en een hogere eigen inbreng. De gemiddelde eigen inbreng van startende kopers is toegenomen van 40.000 euro in 2019 naar 60.000 euro in 2022. Gedwongen sparen tijdens covid is een deel van de verklaring. Maar in 2020 en 2021 hebben gezinnen ook meer giften en erfenissen ontvangen. “Vroeger kon een gezin dat extra vermogen uit een erfenis goed gebruiken om de levensstandaard op te krikken”, vermoedt De Leus. “Babyboomers lijken de erfenissen van hun ouders door te schuiven naar hun kinderen. Daarmee zullen vastgoedexperts in de toekomst rekening mee moeten houden. Gezinnen met een bescheiden inkomen zonder externe financiële hulp zullen zich daarentegen onmogelijk een eigen woning kunnen aanschaffen.”

Al bij al valt de voorspelde daling met 0,2 procent nog mee. De Leus voorspelt trouwens dat die daling in 2024 weer gecompenseerd wordt door een gelijkaardige prijsstijging. “In onze buurlanden krijgt de woningmarkt momenteel een veel hardere klap”, weet hij. “In België is de prijs van de woningen minder onderhevig aan pieken. Mensen hebben al snel de neiging om bij een stijging van de prijzen in de steden naar een alternatief te zoeken in de buurt. Zo vermijdt je overdreven plaatselijke prijsopstoten, die bij de minste economische krimp wegvallen. Ook mag de Belg rekenen op fiscale steun bij de aankoop van zijn eerste woning. De daling met 0,2 procent is dus niet wereldschokkend. Maar voor het eerst sinds lang wordt de Belg geconfronteerd met het feit dat de woningmarkt wel degelijk een markt is, waar de prijs – een verrassing voor velen – ook kan dalen.”

De econoom verwacht ook dat de prijsdaling vooral en misschien voor een langere periode plaatsvindt bij de verkoop van de bestaande woningen. “De ontwikkeling van nieuwbouw zal afnemen als de vraag daalt, omdat kopers zich de te hoge prijzen niet kunnen veroorloven”, rekent De Leus. “Maar een vastgoedontwikkelaar kan de verkoopprijs moeilijk temperen, omdat de lonen en de prijs van het materiaal ook niet zullen dalen. Dus vermindert het volume.”

De helft van de bestaande woningen in Vlaanderen moeten volgens de recent ingevoerde energienormen vijf jaar na de verkoop gerenoveerd worden. De Leus: “Die meerkosten kunnen wél worden meegerekend bij de aankoop van een bestaande woning. Het staat dus in de sterren geschreven dat de prijsdaling vooral zal gebeuren in de secundaire markt.”