De Franse vastgoedmarkt stabiliseert

Zo’n 75.000 eigendommen op Franse bodem zijn in handen van Belgen. Zij beschouwen de bereikbaarheid, de natuur, het erfgoed, het klimaat, de gastronomie en de taal als de belangrijkste troeven van het land. De vastgoedprijzen lijken er bovendien over hun hoogtepunt heen.

Frankrijk wordt gekenmerkt door een groot aanbod van landelijke woningen, en die wonnen door de coronapandemie sterk aan populariteit. “Sinds de covidperiode zijn de prijzen in onze regio met 20 tot 25 procent toegenomen”, illustreert Felix Broeckx, die via Sud’Arrange actief is als huizenjager en aankoopmakelaar in het zuidelijke deel van het land. “Mensen hadden plots behoefte aan een bereikbare vakantiewoning in een rustige omgeving, waar ze ook kunnen telewerken. Frankrijk is dan de uitgelezen locatie.”

Prijzen zakken

“Sinds het tweede kwartaal van dit jaar zien we de vastgoedprijzen wel weer wat zakken. De toegenomen energie- en voedselprijzen liggen volgens mij aan de basis daarvan. De onzekerheid neemt de bovenhand en grote aankopen worden uitgesteld. Voeg daar de stijgende rentevoeten aan toe, en je krijgt een vastgoedmarkt in terugval. Een recessie is dit evenwel niet, maar eerder een stabilisatie van een markt die even op hol was geslagen.”

“De covidperiode heeft de prijzen van de landelijke huizen fors aangezwengeld”, bevestigt Gregor Hakkenberg van Immogo, een onlineplatform dat vastgoedkopers en -verkopers in heel Frankrijk bij elkaar brengt zonder daarvoor een makelaar in te schakelen. “Vooral de stadsbewoners met claustrofobie in hun kleine appartementen hebben deze beweging in gang gezet.”

“Vandaag lijkt de markt inderdaad weer wat gekalmeerd – zeker die van landelijk vastgoed”, zegt Hakkenberg. “De gestegen rente speelt enigszins mee, al laten mensen die per se naar Frankrijk willen zich daar niet door tegenhouden. Het aanbod is vrij ruim. Dat hebben we te danken aan de vele Belgen en Nederlanders die dertig jaar geleden naar Frankrijk vertrokken, maar nu aan pensionering in hun thuisland gaan denken.”

Welke kosten?

Vastgoed kopen in Frankrijk heeft zijn geplogenheden. Verkoopt de eigenaar zijn woning aan u via een makelaar, dan dient die eerste in principe het commissieloon van de tussenpersoon te betalen. Het minimum is 3 procent van de aankoopprijs, maar in de meeste gevallen loopt het op tot 5 à 6 procent. “Doorgaans probeert de verkoper die kosten door te rekenen aan de koper”, waarschuwt Gregor Hakkenberg. “Dat is de reden waarom vier op de tien vastgoedtransacties in Frankrijk ‘entre particuliers’ – dus zonder makelaar – gebeuren.”

“Bij elke aankoop betaal je gemiddeld 8 procent notariskosten boven op de aankoopprijs”, zegt Marc Stubbe, die via zijn advocatenkantoor in Rijsel Belgen en Nederlanders begeleidt bij hun vastgoedtransacties in Frankrijk. “Het grootste deel daarvan is voor registratierechten. Het tarief van 8 procent is weliswaar het gemiddelde voor een doorsnee woning. Naarmate de aankoopprijs hoger ligt, zakt het percentage.”

Welke belastingen?

Zodra u eigenaar bent, moet u in Frankrijk ook rekening houden met de jaarlijks terugkerende kosten. “Enerzijds is er de taxe foncière (onroerende voorheffing), anderzijds de taxe d’habitation (gemeentebelasting)”, weet Felix Broeckx. “Die bedragen variëren in functie van de ligging van de woning, de oppervlakte, de faciliteiten en het gebruik.”

“Sinds 1 januari 2023 werd de gemeentebelasting afgeschaft voor hoofdverblijven, maar voor tweede verblijven blijft die belasting verschuldigd”, merkt Marc Stubbe op. “Maar de gemeenten putten het overgrote deel van hun inkomsten uit de onroerende voorheffing. Ze zijn vrij om de hoogte daarvan te bepalen. In een stad als Parijs is het tarief laag, maar in de Noord-Franse kustgemeente Le Touquet bijvoorbeeld is de onroerende voorheffing dan weer peperduur. Informeer als kandidaat-koper dus zeker naar het jaarlijks te betalen bedrag.”

Wilt u uw woning later weer verkopen?

Weet dan dat de meerwaardebelasting in Frankrijk kan oplopen tot maar liefst 36,5 procent. Het percentage is weliswaar degressief, maar begint pas te dalen na vijf jaar bezit. Een volledige vrijstelling van de meerwaardebelasting bekomt u pas na dertig jaar.

Marc Stubbe adviseert buitenlandse kopers daarom om te werken via een Franse patrimoniumvennootschap of Société Civile Immobilière (SCI). “Die kan je na de ondertekening van het compromis oprichten”, zegt hij. “Het grote voordeel is dat je, wanneer je later de woning weer van de hand wilt doen, enkel de aandelen van de vennootschap hoeft te verkopen. De Franse fiscus rekent geen meerwaardebelasting aan op de verkoop van zulke roerende waarden.”

“Voor de toekomstige koper heeft zo’n SCI als voordeel dat er enkel een registratierecht van 5 procent dient betaald te worden. De kosten en de erelonen van de notaris worden daarmee bovendien vermeden, want de verkoop van de aandelen kan gebeuren met een onderhandse akte.”

Hierop moet u zeker letten

De experts geven nog enkele tips voor wie een tweede verblijf in Frankrijk ambieert. “Vergeet niet te onderhandelen over de prijs”, adviseert Gregor Hakkenberg van Immogo. “Geloof nooit blindelings de makelaar die voor de verkoper werkt. Bezoek ook je favoriete bestemming in verschillende periodes, en ga er praten met de buurtbewoners. Het valt eveneens aan te raden de woning te laten keuren door een technische specialist. En schakel eventueel iemand in om het compromis de vente eens grondig na te lezen.”

Felix Broeckx van Sud’Arrange waarschuwt kandidaat-kopers zich niet zomaar te laten verleiden door een lage prijs. “Regio’s die heel goedkoop zijn, hebben vaak weinig te bieden”, stelt hij. “Laat ook controleren of alles wat u koopt effectief verkocht mag worden, of eventuele werken wettelijk werden uitgevoerd en of de nodige bouwvergunningen werden afgeleverd. De notaris checkt dat in principe voor jou, maar een extra paar ogen van bijvoorbeeld een aankoopmakelaar is geen overbodige luxe.”

Ook advocaat Marc Stubbe wijst op een aantal aandachtspunten. “Trimestrieel publiceren de belangrijkste Franse tijdschriften de actuele marktwaarde per vierkante meter voor een appartement en een huis, en dat per departement en per stad. Als kandidaat-koper doe je er goed aan die vooraf te checken. Zo heb je een goede referentie.”

Zone U is veilig, zone A of N is niet zonder risico

“Controleer ook in welke stedenbouwkundige zone de woning ligt. Zone U is veilig, want dat is een bouwzone, maar een gebouw kopen in zone A (agrarisch) of zone N (natuurgebied) is niet zonder risico’s. Denk maar aan de vele boerderijtjes, schuren en schaapstallen op het platteland: die mag je niet zomaar renoveren of uitbreiden als niet-landbouwer.”

De verkoper is verplicht een reeks testen uit te laten voeren door een erkende deskundige, en moet de resultaten daarvan meedelen aan de kandidaat-koper. Marc Stubbe: “Bestudeer die diagnoses zorgvuldig. Ze hebben niet alleen betrekking op de elektriciteits- en gasleidingen, maar ook op de septische tank wanneer er geen aansluiting is op de openbare riolering. In negen op de tien gevallen worden er gebreken aan zo’n tank vastgesteld, en die moeten dan binnen het jaar na de aankoop weggewerkt worden.”

“Kijk ten slotte ook naar de diagnose inzake l’état de risques et pollution. Daarin zie je of het gebouw in een overstromingsgebied ligt of onderhevig is aan verschuivingen van de ondergrond. Vooral in Zuid-Frankrijk is dat een belangrijk aandachtspunt, vanwege de de aanhoudende droogte.”

Lees ook: