Hoe betaalbaar wonen kan dankzij publiek-private samenwerking

Ideeën zijn er genoeg, maar het blijft moeilijk om betaalbare woningen op grote schaal te ontwikkelen. Dat segment werd traditioneel gefinancierd door de overheid, maar moet zich opnieuw uitvinden door een gebrek aan middelen. Publiek-private samenwerking lijkt een optie die verder moet worden onderzocht.

De prijzen van appartementen zijn in vijf jaar met 18 procent gestegen, die voor huizen met 22 procent. De stijging is zelfs langer aan de gang; in de afgelopen twintig jaar daalden de Belgische vastgoedprijzen slechts in twee jaren. Het gevolg is dat de vastgoedmarkt voor velen ontoegankelijk is geworden. Het deel van het inkomen dat aan de aankoop van een huis wordt besteed, is in vijf jaar tijd gestegen van 33 naar 38 procent. Dat is ruim boven de drempel van 33 procent voor betaalbare huisvesting. De situatie maakt dat de noodzaak van meer betaalbare, kwaliteitsvolle woningen hoog op de politieke agenda staat. Maar de oplossing voor betaalbaar wonen vinden blijkt niet zo gemakkelijk.

Betaalbaar wonen: geen Belgisch, maar Europees probleem

“Betaalbaarheid is geen Belgisch, maar een Europees probleem”, zegt Cédric Van Meerbeeck, hoofd Real Estate Insights & Values bij Deloitte, dat onlangs een studie over dit onderwerp heeft uitgevoerd in 24 landen. In België moet een huishouden gemiddeld 7,9 netto-jaarsalarissen opzijzetten om een nieuwe woning van 70 vierkante meter te kopen. Daarmee staat België in het midden van de Europese ranglijst. In Nederland en Tsjechië moeten gezinnen respectievelijk 15,1 en 13,3 jaarsalarissen gebruiken om een vergelijkbare woning te kopen.

“Ondanks die relatief gunstige cijfers blijft de betaalbaarheid van huisvesting een groeiend probleem in België, vooral in Brussel, waar bijna 40 procent van de bevolking het risico loopt op armoede of sociale uitsluiting,” aldus Cédric Van Meerbeeck. “Bovendien staan meer dan 60.000 huishoudens op de wachtlijst voor een sociale of betaalbare woning. Het gebrek aan evenwicht tussen vraag en aanbod heeft geleid tot een sterke stijging van de huurprijzen, waardoor de betaalbaarheid van huurwoningen nog verder in het gedrang komt. In grote steden zoals Brussel en Antwerpen zijn de huren aanzienlijk gestegen.”

Factoren die de prijs opdrijven

Nieuwbouw gebeurt tegenwoordig vooral in de duurste en centraal gelegen steden. “Ontwikkelaars wagen zich zelden in steden waar de verkoopprijzen en de vraag laag zijn. Ze bouwen alleen daar waar de prijzen stijgen en al hoog genoeg zijn om de extra kosten van het project te absorberen”, zegt David Miet, de CEO van de stedenbouwkundige start-up Villes Vivantes. “En ze bouwen natuurlijk in volumes die de opwaartse trend niet in gevaar brengen. De risico’s die ontwikkelaars nemen, zijn alleen aanvaardbaar als de verkoopprijzen stijgen. Zodra de prijzen niet meer stijgen, stoppen ze met produceren.”

“Een van de belangrijkste factoren die de prijs opdrijven, is onzekerheid: over het verkrijgen van een bouwvergunning, de bouwkosten, mogelijke beroepen en het tempo van de marketing. Volledige controle over het proces is een sleutelelement”, zegt Katrien Kempe, directeur van UPSI-BVS. Het systeem is zo risicovol dat de ontwikkelaars gedwongen worden hun prijzen te verhogen om de risico’s te compenseren. Als gevolg daarvan kijken ze alleen naar projecten van hoge kwaliteit die tegen hoge prijzen worden verkocht. Maar dat kan het aantal potentiële kopers op de lange termijn sterk verminderen.

20 procent onder de marktprijs

“Kostenbeheersing en snellere procedures zijn van vitaal belang als we betaalbare woningen willen aanbieden”, zegt Luc Parmentier, de CEO van Equilis, dat zo’n project heeft ontwikkeld in Gilly (Henegouwen), door de kosten te drukken via een gestroomlijnde architectuur, kleinere oppervlakken en gebundelde diensten. “Ons project kan ongeveer 20 procent onder de marktprijs verkocht worden. Toch hebben we iets meer steun nodig van de overheid wanneer we dat soort operaties lanceren, om extra kosten en lasten te vermijden.”

Maar het blijft een feit dat ontwikkelaars zich niet meer wagen aan bepaalde gemeenten in Wallonië en Vlaanderen omdat de verkoopprijzen er te laag zijn in verhouding tot de bouwkosten. “Het idee om daar betaalbare woningen te produceren is dus utopisch. Want de bouwkosten zijn overal dezelfde”, vervolgt Luc Parmentier.

Hybride woningen

Naast kleinere woningen is de grondprijs een van de belangrijkste sleutels voor meer betaalbare woningen. Vooral als de grond publiek eigendom is (van lokale overheden, OCMW’s, kerkbesturen, enzovoort) en geactiveerd wordt via publiek-private samenwerking (pps). Een publieke speler verhuurt dan de grond aan een ontwikkelaar om er woningen op te bouwen, waarna de ontwikkelaar de woningen doorverkoopt met een korting.

“De dynamiek van de private sector in combinatie met de grondreserves van de publieke sector zou het mogelijk maken om ambitieuzere betaalbare projecten uit te voeren”, zegt Katrien Kempe. Op dit moment zijn de meeste van zulke samenwerkingen ‘financiële pps’en’, publieke financiering van projecten die worden uitgevoerd door bouwbedrijven. Maar een andere structuur is mogelijk, bijvoorbeeld door openbare grond ter beschikking te stellen van particuliere ontwikkelaars die er vastgoedprojecten kunnen bouwen en financieren. In tegenstelling tot de huidige pps’en zijn er dan geen overheidsmiddelen nodig. Er zou ook een beter evenwicht komen tussen openbare en particuliere huisvesting.

In Vlaanderen en Wallonië zijn dit soort projecten nog schaars. En toch lijken er heel wat mogelijkheden te zijn. “België kampt met een tekort aan sociale woningen, een lage bouwcapaciteit, de nood aan renovatie en beperkte financiële middelen”, zegt Cédric Van Meerbeeck. “We schatten dat er meer dan 100 miljard euro nodig is om de socialewoningvoorraad te renoveren en te vergroten. Dat kan de overheid niet aan. Het strippen van vastgoed kan dus een interessante weg zijn. In Brussel maakt grond zo’n 30 à 35 procent uit van de kosten van een project. Als de overheid ermee instemt grond over te dragen via een erfpacht van 99 jaar, zou dat de aankoopkosten drukken. We zullen creatief moeten zijn, maar openbare grond bestaat. Natuurlijk zijn er obstakels, zoals het feit dat je een huis in erfpacht koopt. Niet iedereen zal dat leuk vinden, maar we moeten durven.”

Cédric Van Meerbeeck voegt eraan toe dat Deloitte voor het Vlaams Agentschap voor Innovatie en Ondernemerschap het idee bestudeert om hybride woningen te ontwikkelen als alternatief voor traditioneel kopen en huren. Een coöperatie koopt de grond, financiert de bouw en verkoopt de woningen in de vorm van aandelen. Elke eigenaar koopt aandelen op basis van zijn eigen inbreng en betaalt op basis daarvan een lagere of hogere huur”, zegt Van Meerbeeck. “Er zijn veel mogelijkheden, maar de overheid moet een regelgevend kader definiëren.”

Op grote schaal

De nieuwe Waalse regering stelt in haar beleidsverklaring dat ze de ontwikkeling van publiek-private samenwerking wil versnellen. Dat is een manier om “het aanbod van kwaliteitsvolle woningen tegen een betaalbare prijs te versterken, waarbij openbare gronden ter beschikking worden gesteld voor de bouw van private en openbare woningen via het principe van de stedenbouwkundige lasten. Grond die ter beschikking wordt gesteld aan particuliere spelers zal op die manier worden ontwikkeld voor verschillende soorten woningen en gemeenschapsvoorzieningen.

Michaël Zapatero, hoofd publiek-private samenwerkingsprojecten bij Thomas & Piron, is blij met dat standpunt: “De pps-afdeling wordt een van onze grootste. De overheid zou nog meer kunnen doen om dat soort samenwerking te stimuleren, bijvoorbeeld door grond beschikbaar te stellen waarop een ontwikkelaar woningen tegen een gereduceerde prijs kan verkopen. Dat zou het mogelijk maken om op grote schaal betaalbare woningen te ontwikkelen. Op dit moment zijn dat voornamelijk samenwerkingsverbanden waarbij we 10 tot 15 procent van de woningen moeten reserveren voor de overheidsinstantie die de deal sponsort.”