Goedkoop Belgisch woningvastgoed heeft toch een betaalbaarheidsprobleem

Wonen blijft relatief betaalbaar in ons land, maar de kloof tussen vraag en aanbod groeit, vooral in de grote steden. Dat blijkt uit Deloitte’s nieuwste Property Index.

In zijn jaarlijkse Property Index analyseert en vergelijkt Deloitte de ontwikkelingen op de residentiële vastgoedmarkten in 24 Europese landen. De vergelijking levert enkele interessante en verrassende inzichten op over de Belgische woningmarkt. Zo heeft België na Nederland de hoogste hypotheekactiviteit per hoofd van de bevolking. België is ook een van de landen met de laagste rentetarieven in Europa. De gemiddelde hypotheekrente in ons land bedroeg 3,3 procent. Bulgarije (2,6%) en Spanje (3,1%) zijn de enige landen waar de rentetarieven nog iets lager liggen. Ter vergelijking: in Polen klommen de hypotheekrentes tot 8,08 procent en in Roemenië tot 7,7 procent.

Ook opvallend: België kende de grootste toename in de bouw van nieuwe woningen van alle onderzochte landen. Nochtans staat de nieuwbouwmarkt sterk onder druk in ons land en tonen de statistieken van het aantal bouwvergunningen een duidelijk dalende trend. “De Property Index baseert zich echter op cijfers voor 2023 voor gerealiseerde woningen”, verklaart Cédric Van Meerbeeck, head of real estate insights & valuations bij Deloitte Belgium, die schijnbare tegenstelling. “Maar hoe dan ook: vorig jaar werden bijna 60.000 nieuwe of vernieuwde wooneenheden opgeleverd, terwijl er slechts 40.000 nieuwe huishoudens bij kwamen. Vanuit een kwantitatief oogpunt is de druk op de Belgische woningmarkt dus niet toegenomen.”

Relatief betaalbaar wonen in België

Voor Cédric Van Meerbeeck is de opmerkelijkste vaststelling van de studie dat wonen in ons land relatief betaalbaar is. “Met een gemiddelde transactieprijs van ongeveer 3.200 euro per vierkante meter is Belgisch woningvastgoed niet echt duur, vergeleken met andere Europese landen”, stelt hij. In onze buurlanden liggen de transactieprijzen per vierkante meter beduidend hoger (4.700 euro in Duitsland, 4.538 euro in Frankrijk en 4.266 euro in Nederland).

Ook rekening houdend met de inkomensverschillen tussen de Europese landen blijft Belgisch woningvastgoed redelijk goed betaalbaar. In België moet een huishouden gemiddeld 7,9 keer zijn bruto jaarsalaris opzijzetten om een ​​nieuwe woning van 70 vierkante meter te kopen. Daarmee neemt België een middenpositie in de Europese ranglijst in. In Nederland en Tsjechië moeten huishoudens bijvoorbeeld respectievelijk 15,1 keer en 13,3 keer het jaarsalaris sparen om een ​​vergelijkbare woning te kopen. Vergeleken met vorig jaar blijft de betaalbaarheid van woningen in België stabiel.

Kloof tussen vraag en aanbod

En toch is betaalbaarheid dé grote uitdaging voor de Belgisch woningmarkt, meent Cédric Van Meerbeeck. Hij merkt op dat de algemene cijfers voor België belangrijke regionale verschillen verhullen. “Vooral in de grote steden staat de betaalbaarheid onder druk. Dat zien we in veel Europese landen. In België geldt dat in de eerste plaats voor Brussel en in iets mindere mate voor Antwerpen en Gent.”

De combinatie van de demografische groei, die zich vooral in de steden concentreert, met een verzwakking van de inkomenssituatie van de stadspopulatie, verklaart in grote mate de toenemende betaalbaarheidsdruk in de steden. “Het aanbod van openbaar vervoer en de voorzieningen in de grote steden is aantrekkelijk voor gezinnen met lagere inkomens”, legt Cédric Van Meerbeeck uit. “Gezinnen die niet kunnen kopen, komen op de huurmarkt terecht. Dat aantal neemt toe en door de concurrentie tussen de groeiende groep stijgen ook de huurprijzen.”

De oplossing van het betaalbaarheidsprobleem ligt in het beter afstemmen van vraag en aanbod, oppert Cédric Van Meerbeeck. “In België is er niet echt een tekort aan woningen, maar we zien wel een groeiende kloof tussen de behoeften van de mensen en het aanbod op de markt. Om dat aan te pakken, moeten we wellicht kleiner bouwen, efficiënter bouwen en betaalbaarder bouwen. Dat kan enkel door een betere samenwerking tussen de private en de publieke sector.”