Lezersvraag: Is het een goed idee aandelen Banimmo bij te kopen?

Ik kocht aandelen Banimmo in 2015 tegen 7,31 euro. Ik lees dat de schuldsituatie fors verbeterd is en overweeg aandelen bij te kopen. Vindt u dat een goed idee?

We kunnen niet anders dan stellen dat de vastgoedvennootschap Banimmo de voorbije jaren enorm ontgoochelde. Tijdens een sterke hausse van zowat alle aandelen gerelateerd aan vastgoedontwikkeling gleed de koers van Banimmo steeds verder weg.

Het aandeel bereikte in 2008 een piek van 21,8 euro, maar is sindsdien terugvallen tot 3,5 euro, met bijbehorende marktkapitalisatie van 39 miljoen euro. Dit jaar was er een daling van 15 procent.

Vooral aanhoudende problemen met het project Urbanove (voorheen CityMall) en een hoge schuldenlast liggen daaraan ten grondslag. Dat leidde vorig jaar tot een schending van de bankconvenanten.Wegens de verwachte verkopen van een aantal projecten verkreeg Banimmo wel een nieuwe gesyndiceerde kredietlijn van 76,6 miljoen euro, die eind deze maand volledig terugbetaald moet zijn.

Eind december 2016 resulteerde het gerechtelijk goedgekeurde reorganisatieplan van Urbanove in een volledige afschrijving van de uitstaande leningen van Banimmo aan Urbanove ter waarde van 26,5 miljoen euro. In 2015 werd daarop al 22,4 miljoen euro afgeschreven. Gekoppeld aan een afschrijving van 14 miljoen euro op een Brussels project (North Plaza) zakte de intrinsieke waarde eind 2016 naar 7,3 euro per aandeel (6,8 euro eind juni 2017), tegenover nog 15,8 euro per aandeel eind 2012.

In 2016 werden als deel van een schuldenafbouwplan voor in totaal 162 miljoen euro verkopen gerealiseerd. De grootste bijdrage (129,4 miljoen euro) kwam van Marché Saint-Germain in Parijs, met daarnaast Alma Court (een kantoorgebouw van 16.000 m2 in Zaventem met een activawaarde van 30 miljoen euro) en Cauchy B in Namen (1,8 miljoen). In februari van dit jaar volgde de verkoop voor 13,25 miljoen euro van een kantoorgebouw van 14.000 vierkante meter in Antwerpen, en in juli die van La Halle Secrétan in Parijs, op basis van een activawaarde van 27,8 miljoen euro.

Sinds de implementatie van het schuldenafbouwplan in september 2016 jaar zakte de financiële schuld van 238,3 miljoen euro naar 121,7 miljoen (situatie eind september). Toch staat nog een saldo open van 25,4 miljoen euro op de gesyndiceerde kredietlijn, en in mei 2018 vervalt een obligatie voor 34 miljoen. De groep gaf aan een versterking van het eigen vermogen na te streven. Ze voorziet in de komende twaalf maanden in 20 miljoen euro aan investeringen in nieuwe projecten in België en Frankrijk.

Een negatieve constante blijft de regelmatige verkoop van aandelen door insiders, zelfs tegen het huidige historische koersdieptepunt. Hoewel de situatie rond Banimmo de voorbije twaalf maanden verbeterde, blijven we tot nader order aan de zijlijn (houden, rating 2C).