Immobel

Weinig of geen winst

Immobel is al een hele tijd de grootste speler onder de vastgoedontwikkelaars in ons land. Op 19 september 2013 werd maar liefst 150 jaar beursnotering gevierd. Typisch voor vastgoedontwikkelaars is dat de winst hoofdzakelijk afkomstig is van de verkoop van projecten. Daardoor schommelen de winsten fors over de jaren heen. De jongste jaren hebben dat ten overvloede bewezen, ook 2013. Aan het eind van het eerste semester liep Immobel in de kijker door de aankondiging van een belangrijke verkoop. Samen met partner Breevast (60% Breevast; 40% Immobel) werd de deelneming in RAC 1 nv verkocht aan Hannover Leasing. RAC 1 is de vennootschap die eigenaar is van de eerste fase van het Belair-project. Dat draait vooral om de herontwikkeling van het voormalige Rijksadministratief Centrum in het hartje Brussel, tussen de Koningsstraat en de Pachecolaan.

Het vernieuwde Belair-project omvat 80.000 vierkante meter, waarvan 65.000 vierkante meter voor kantoorruimte en 15.000 voor onder meer parkeerplaatsen. De verkoop had moeten zorgen voor een stevige winstverbetering in 2013. De halfjaarcijfers waren vrij pover, maar enkel doordat in de kantorenactiviteit geen omzet werd geboekt. De omzet bedroeg slechts 14,7 miljoen EUR, 63% onder het eerste halfjaar van 2012. Het bedrijfsresultaat (ebit) halveerde (van 8,84 naar 4,29 miljoen EUR) en het nettoresultaat bleef nipt in het zwart: 0,12 miljoen EUR versus 5,02 miljoen EUR (of per aandeel van 1,22 naar 0,03 EUR).

Een tijdige verkoop van het Belair-project zou volgens het management toch een 50% hogere jaarresultaat 2013 tot gevolg hebben (nettoresultaat 2012: 11,7 miljoen EUR of 2,84 EUR per aandeel). Op 23 december werd echter een persbericht verspreid waarin de definitieve afsluiting van de transactie van het Belair-project werd doorgeschoven naar 2014. Dat betekent dat de jaarcijfers 2013 voor Immobel veeleer pover zullen zijn. Maar het is dus enkel uitstel, geen afstel.

Belangrijk om te onthouden over 2013 is de wijziging in het aandeelhouderschap. Aandeelhouder Cresida Investment kocht bijna het volledige resterende pakket van JER Audrey over. Cresida Investment, een dochteronderneming van de Eastbridge Groep, kocht net geen 200.000 aandelen of 4,85% bij, zodat die vennootschap nu 1,23 miljoen aandelen, of 29,85% van de Immobel-aandelen, in bezit heeft. JER Audrey verkocht het saldo van zijn participatie in Immobel (228.000 aandelen of 5,53% van de aandelen). De Luxemburgse Eastbridge Groep lijkt ons niet meteen van plan Immobel volledig over te nemen. Want als ze het volledige pakket had overgenomen, zou de groep boven de grens van 30% zijn gekomen. Een participatie boven 30% beschouwt de Belgische overnamewetgeving als een wijziging van de controle, zodat aan alle aandeelhouders tegen dezelfde prijs de kans moet worden gegeven ook hun aandelen te verkopen.

Conclusie

Over het boekjaar 2013 zal er weinig of geen winst zijn. De grote vraag is wat Immobel nu met het dividend zal doen. Normaal is dat 40 à 50% van het nettoresultaat. Dus geen of nauwelijks dividend? Maar met een forse winst 2014 in het vooruitzicht, lijkt dat moeilijk. Het aandeel wordt verre van overdreven gewaardeerd, al noteert de koers op het hoogste peil van het afgelopen decennium.

Advies: houden

Risico: laag

Rating: 3B