Fraai hersteljaar voor vastgoedvennootschappen

De gemiddelde returns van de gvv’s overstegen ruimschoots de returns van een belegging in de Bel-20-index.

Om een gunstig belastingregime te krijgen, moeten gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s) – de vroegere vastgoedbevaks – jaarlijks minstens 80 procent van de courante winst aan de aandeelhouders uitkeren. De hoge en doorgaans stijgende dividenden maakten van gvv’s doorheen de jaren erg populaire beleggingen: papieren vastgoed als alternatief voor obligaties. De gemiddelde returns (koersstijgingen + dividenden) van de gvv’s overstegen ruimschoots de returns van een belegging in de Bel-20-index.

Serieuze impact

In 2020 was het andere koek door de covid-19-pandemie. Die coronacrisis hakte er bij de meeste gvv’s op in. Maar de reactie bleek te negatief. Als we naar de returns over de voorbije twaalf maanden kijken (zie tabel), dan zien we dat 2021 een jaar van koersherstel is geweest. De zeventien genoteerde gvv’s (Inclusio, een residentiële speler met een sociale insteek noteert pas sinds midden december 2020 en loste Leasinvest af dat opging in Nextensa) op Euronext Brussel scoren gemiddeld een veel betere return dan de Bel-20: 18,9 versus 6,5 procent. Liefst zeven van hen scoren een rendement van meer dan 30 procent, vier zelfs meer dan 40 procent. Drie laten wel nog een negatieve return optekenen. Nieuwkomer Inclusio valt zelfs behoorlijk fors terug.

De sterke koersprestaties laten zich voelen in het gemiddelde brutodividendrendement op basis van het aangekondigde dividend voor het meest recente boekjaar (doorgaans 2021). Dat zakte in één jaar van 6,14 naar gemiddeld 4,66 procent, weliswaar nog altijd ver boven de rendementen op obligaties. De koersen zijn duidelijk meer gestegen dan de dividenden. Al is het nog steeds mogelijk bij zes van de zeventien gvv’s om een dividendrendement van meer dan 6 procent bruto te halen. Pieken tot haast 9 procent zoals bij Wereldhave Belgium een jaar geleden zijn er niet meer bij. Enkele, zoals Warehouses De Pauw (WDP), zakken richting 2 procent.

De fraaie koersprestaties leiden ook tot een stijging van de gemiddelde waardering van de vastgoedvennootschappen. Maar spectaculair is die niet. Uit de tabel blijkt dat nog altijd zeven van de zeventien gvv’s onder hun net asset value (NAV, intrinsieke waarde) noteren. Gemiddeld bedraagt de waardering op de beurs 1,12 keer de intrinsieke waarde, tegenover 1,04 keer twaalf maanden geleden. Logistieke spelers als WDP en Montea trekken het gemiddelde nog altijd op. Beide noteren gemiddeld tegen het dubbele van de intrinsieke waarde op basis van een stevig groeiplan. De slotsom is dat we heel goed moeten kijken waarin elke gvv geïnvesteerd is, want dat kan ook de komende jaren bepalend zijn voor de opbrengst van de vastgoedbelegging. De waarderings- en prestatieverschillen zijn groot.

Logistiek blijft op dreef

De coronacrisis heeft niet in alle segmenten voor kommer en kwel gezorgd. Logistiek vastgoed komt zelfs versterkt uit deze crisis. Door de opkomst van de e-commerce was er al sprake van een structureel stijgende vraag naar extra capaciteit om goederen op te slaan. De covid-19-pandemie heeft e-commerce een geweldige extra boost gekregen. WDP en Montea zijn onze toppers in dat segment. Zij kunnen hun groeiplannen onverkort uitvoeren, zitten met volledige bezetting en kunnen ook de komende jaren hogere dividenden in het vooruitzicht stellen. De covid-19-uitbraak heeft het cruciale belang van de logistieke sector meer dan ooit benadruk. Er kan zelfs een groeiversnelling hoger worden geschakeld. Er worden voortdurend nieuwe groeiplannen gemaakt, die steeds ambitieuzer worden. De opbrengsten in het voorbije jaar waren excellent voor beide aandelen, maar dat is al tien jaar zo. Over het afgelopen decennium bracht een belegging in WDP een gemiddelde jaarlijkse return (koersstijging + dividend) van 27,3 procent op. Dat is fenomenaal. Ook Montea doet het meer dan uitstekend met gemiddeld 24,0 procent ten opzichte van 10,4 procent gemiddeld voor de Bel-20-index. Intervest Offices & Warehouses is deels actief in dezelfde sector en deed het het voorbije jaar ook prima.

Vergrijzing stuwt zorgvastgoed

Naast logistiek was de voorbije jaren ook zorgvastgoed een klassieke groeier in het segment van de gvv’s. Door de vergrijzingstendens is er sprake van een stijgende vraag naar rusthuiskamers, serviceflats en zorginstellingen. De gebouwen worden doorgaans verhuurd op lange termijn (meer dan 20 jaar). Het risico op leegstand was beperkt. Woon-zorgcentra kwamen echter in de eerste golf van de pandemie op een bijzonder negatieve manier in beeld wegens de talloze coronabesmettingen en vele overlijdens. De vooruitzichten op lange termijn blijven gunstig. Zo zal het aantal 80-plussers in de Europese Unie tussen nu en 2050 met ruim 120 procent klimmen tot 57,5 miljoen. Die demografische trend zal de vraag naar zorgvastgoed verder ondersteunen. Aedifica is een speler van Europees formaat in deze sector met activiteiten in België, Nederland, Duitsland, het Verenigd Koninkrijk, Finland, Zweden en sinds kort ook Ierland. Care Property Invest is een pak kleiner en houdt het geografisch een stuk beperkter. Cofinimmo is een speciaal geval. Lange tijd heeft het enkel maar gefocust op kantoren, maar de voorbije jaren is zorgvastgoed de focus en de groeipool met ook meer en meer expansie buiten België.

Residentieel boert goed

Residentieel vastgoed ondervindt van de coronacrisis waarschijnlijk het minste hinder. Geen wanklanken bijvoorbeeld bij Home Invest Belgium. Een apart geval onder de gvv’s is Xior. De vastgoedgroep zit in de niche van de studentenhomes en is daarin bijzonder succesvol. Dat type vastgoed ondervindt eerder een positief gevolg van de hele covid-19-pandemie. Meer studenten dan ooit willen op kot, met krapte op de verhuurmarkt voor studentenresidenties tot gevolg.

Bod op Befimmo

Een schok werd de covid-19-pandemie voor kantoorvastgoed. Plots werd thuiswerken de norm. De verwachting is dat thuiswerken in minder of meerdere mate het nieuwe normaal zal worden, bedrijven niet langer gigantische kantoorruimtes nodig hebben en er nog meer leegstand zal ontstaan. Voor de aandeelhouders van de kantoorspecialist Befimmo was de coronacrisis eerst een nachtmerrie. De koers dook zowat 40 procent lager, maar toen vond het Canadese Brookfield Asset Management het welletjes en deed het een bod ter waarde van 1,35 miljard euro of 47,50 euro per aandeel. Dat is nog steeds zo’n 20 procent onder de intrinsieke waarde, maar niet meer de 40 procent van de maanden voordien. Het bod bracht de koers weer op het peil van tien jaar geleden. Gelukkig was er het gemiddeld brutodividendrendement van 6,6 procent per jaar om de aandeelhouder te plezieren. We denken dat het bod kans op slagen heeft.

Gedeeltelijk herstel winkelvastgoed

Het meest getroffen door de coronacrisis was commercieel of winkelvastgoed. E-commerce doet die activiteit al jarenlang pijn. Daar kwam de ongekende crisis met lockdowns bij, vaak met verplichte winkelsluitingen. De winkelvastgoedspelers zagen de negatieve impact met achterstallige huren en een aantal faillissementen van huurders. Alle spelers kwamen daardoor onder hun intrinsieke waarde te staan, zelfs extreem eronder en soms overdreven veel eronder. De afgelopen twaalf maanden konden enkele spelers in winkelvastgoed fraai herstellen. Wereldhave Belgium kon met afgerond 45 procent zelfs de grootste return over het afgelopen jaar optekenen. Maar ondanks dat het koersherstel staat de aandelenkoers nog steeds 15 procent lager dan een decennium geleden.