Spreidstand bij vastgoedvennootschappen

De hoge en doorgaans stijgende dividenden hebben van gereglementeerde vastgoedvennootschappen populaire beleggingen gemaakt, maar de coronapandemie heeft er de meeste gvv’s ingehakt.

Gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s) werden vroeger vastgoedbevaks genoemd. Om een gunstig belastingregime te krijgen, moeten ze jaarlijks minstens 80 procent van de (courante) winst uitkeren aan de aandeelhouders. De hoge en doorgaans stijgende dividenden hebben van gvv’s populaire beleggingen gemaakt. ‘Papieren vastgoed’ werd een alternatief voor obligaties. De gemiddelde returns (koersstijgingen + dividenden) van de gvv’s overstegen ruimschoots de returns van een belegging in de Bel-20.

Serieuze impact

Maar de coronapandemie heeft er ook bij de meeste gvv’s ingehakt. De voorbije twaalf maanden kon van de zeventien al langer genoteerde gvv’s op Euronext Brussel (de residentiële speler met sociale insteek Inclusio is er pas sinds midden december 2020 bij) enkel Retail Estates een hogere return halen dan de Bel-20 (zie tabel). Het gemiddelde (9,8%) ligt dan ook ver onder de prestatie van de belegging in de Bel-20. Liefst vijf van de zeventien noteren nog altijd lager dan een jaar geleden.

Enkele gvv’s deden een dividendknip over het afgelopen boekjaar, mede door de zwakkere koersprestaties. Het gemiddelde bruto dividendrendement op basis van het aangekondigde dividend voor het recentste boekjaar (doorgaans 2020) bedraagt nog altijd 6,14 procent (zie tabel), ver boven de rendementen op obligaties. De uitschieter is Wereldhave Belgium met 8,9 procent. Warehouses De Pauw (WDP) heeft met 2,8 procent het laagste dividendrendement.

De coronapandemie heeft ook een negatieve impact op de gemiddelde waardering van de vastgoedvennootschappen. Tien van de zeventien gvv’s noteren onder hun intrinsieke waarde (net asset value of NAV). Jarenlang stonden de meeste boven hun intrinsieke waarde. Gemiddeld is het nog 1,04 keer, door enkele uitschieters zoals WDP. Die gvv uit de Bel-20 noteert nog tegen het dubbele van de NAV op basis van een stevig groeiplan.

De slotsom is dat we heel goed moeten kijken waarin elke gvv geïnvesteerd is, want dat kan ook de komende jaren bepalend zijn voor de opbrengst van de vastgoedbelegging.

Logistiek

De coronacrisis heeft niet in alle segmenten kommer en kwel gebracht. Logistiek vastgoed komt versterkt uit de crisis. Door de opkomst van de e-commerce was er al een structureel stijgende vraag naar extra capaciteit om goederen op te slaan. De pandemie heeft e-commerce een geweldige extra boost gekregen. WDP en Montea zijn onze toppers in dat segment. Zij kunnen hun groeiplannen onverkort uitvoeren, halen zeer hoge bezettingsgraden en kunnen ook de komende jaren hogere dividenden in het vooruitzicht stellen.

De virusuitbraak heeft het cruciale belang van de logistieke sector benadrukt, en dus kan WDP zijn groei nog een versnelling hoger schakelen. Het gecumuleerde investeringsvolume tegen eind 2023 wordt met 500 miljoen euro verhoogd: van 1,5 naar 2 miljard euro. Dat moet de winst per aandeel tegen eind 2024 op 1,25 euro per aandeel brengen. In 2020 is ze naar 1 euro gestegen. Intervest Offices & Warehouses is deels actief in dezelfde sector.

Zorgvastgoed

Naast logistiek was de voorbije jaren ook zorgvastgoed een klassieke groeier in het segment van de gvv’s. Door de vergrijzing stijgt de vraag naar rusthuiskamers, serviceflats en zorginstellingen. De gebouwen worden doorgaans verhuurd op de lange termijn (meer dan 20 jaar). Het risico op leegstand was beperkt.

Maar tijdens de coronapandemie kwamen de woon-zorgcentra op een negatieve manier in beeld, door de talloze besmettingen en overlijdens. De oversterfte remt de expansie van de sector op de korte termijn wat af, maar op de lange termijn blijven de vooruitzichten gunstig. Tegen 2050 stijgt het aantal 80-plussers in de Europese Unie met ruim 120 procent, tot 57,5 miljoen. Die demografische trend zal de vraag naar zorgvastgoed ondersteunen.

Aedifica is in die sector een speler van Europees formaat met activiteiten in België, Nederland, Duitsland, het Verenigd Koninkrijk, Finland, Zweden en sinds kort ook Ierland. Care Property Invest is een pak kleiner en houdt het bij België (vooral Vlaanderen) en (een beetje) Nederland. Cofinimmo is een speciaal geval. Die gvv focuste lang op kantoren, maar die focus verschoof de voorbije jaren naar zorgvastgoed. Dat is nu de groeipool, ook buiten België. Het aandeel van zorgvastgoed in de portefeuille evolueert richting 60 procent. Als die grens overschreden wordt, genieten de dividenden van het verlaagde tarief van 15 procent, met een hoger nettodividend tot gevolg.

Residentieel

Het residentiële vastgoed ondervindt van de coronacrisis waarschijnlijk het minste hinder. Geen wanklanken bijvoorbeeld bij Home Invest Belgium. Een apart geval is Xior, dat succesvol is in de niche van de studentenhomes en daarmee ook almaar meer de blik op het buitenland richt, vooral op Spanje en Portugal. Dat type vastgoed ondervindt weinig hinder van de pandemie, al zijn studenten dit academiejaar minder vaak op hun kot dan gebruikelijk. Daardoor besliste de directie van Xior om aan haar Belgische studenten een financiële ondersteuning te bieden van 10 procent op de totale huurgelden voor april en mei 2020. Zo probeert ze wanbetalingen tegen te gaan.

Kantoren

Voor het kantoorvastgoed was de pandemie wel een grote schok. Plots werd thuiswerken de norm. De verwachting is dat thuiswerken in minder of meerdere mate het ‘nieuwe normaal’ wordt, en dat bedrijven niet langer grote kantoorruimtes nodig zullen hebben. Daardoor zou nog meer leegstand ontstaan.

Voor de aandeelhouders van de kantoorspecialist Befimmo was de coronacrisis dan ook een nachtmerrie. De koers dook 40 procent lager en het dividend daalde van 3,45 euro bruto per aandeel voor het boekjaar 2019 naar 2,25 euro voor 2020. Opmerkelijk is dat de beurskoers terugviel tot 40 procent onder de intrinsieke waarde. De markt vreest dus verdere afwaarderingen of op termijn verdere dividendverlagingen.

Winkelvastgoed

Het meest getroffen is commercieel of winkelvastgoed. E-commerce doet die activiteit al jarenlang pijn. Daar kwamen lockdowns bovenop, vaak met verplichte winkelsluitingen. Winkelen is al maanden geen favoriet tijdverdrijf meer. Winkeliers zien hun omzet drastisch terugvallen. De winkelvastgoedspelers voelen dat. Eerst moesten ze huurverlagingen toestaan. Er volgden ook wanbetalingen en zelfs faillissementen bij hun huurders.

Alle spelers noteren onder hun intrinsieke waarde. De markt vreest dus dat de leegstand voor winkels en in shoppingcentra een blijver is. Er is wel een compensatie met hoge dividendrendementen van 7 tot zelfs bijna 9 procent bij Wereldhave Belgium. Beleggers verwachten de komende jaren nog lagere dividenden. Of krijgen we toch een revival van het funshoppen, nadat we gevaccineerd zijn?

Bron: Bloomberg/eigen berekeningen

(*): Dividendrendementen zijn brutorendementen

(**): op basis van boekjaar 18 md., 3,3% verwacht dividendrendement 2021