Fiscaliteit en Qrf

Moeten we ons zorgen maken in verband met de voorstellen van minister van Financiën Geens in verband met de spaarfiscaliteit?

Het dossier is op het moment dat we dit schrijven nog volop in beweging, maar ten gronde wil het voorstel van minister Koen Geens de bronnen van de roerende inkomsten verbreden die belastingvrijstelling genieten. Het zal u niet verbazen dat we voorstander zijn van het fiscaal aanmoedigen van risicokapitaal. Momenteel zijn enkel de roerende inkomsten uit spaarboekjes tot maximaal 1880 EUR per persoon per jaar vrijgesteld van 15% roerende voorheffing. Vanaf 2015 zouden ook roerende inkomsten van termijnrekeningen, kasbons, obligaties en aandelen zijn vrijgesteld van 25% roerende voorheffing tot dat maximumbedrag.

De discussie gaat vooral over de modaliteiten van die belastingvrijstelling. Initieel zou de belastingplichtige via de belastingaangifte de roerende inkomsten moeten bewijzen, wat de deur openzet voor een roerendvermogenkadaster. In het laatste voorstel is sprake van een vrije keuze voor de belastingplichtige om al dan niet de roerende inkomsten – niet verworven via spaarboekjes – terug te vorderen via de belastingaangifte. In ruil moet de belastingplichtige op erewoord verklaren dat de som van de roerende inkomsten – inclusief die verworven via spaarboekjes – het wettelijk plafond van 1880 EUR niet overschrijdt.

Het voorstel komt op de vooravond van de inwerkingtreding (vanaf 1 mei 2014) van het centraal aanspreekpunt (CAP) bij de Nationale Bank, waar alle bankrekeningen en alle contracten van natuurlijke en rechtspersonen bij Belgische banken (retroactief vanaf 2010) worden gecentraliseerd. Hoewel de banken geen bedragen zullen doorgeven aan het CAP en de belastingambtenaren enkel in geval van vermoeden van fraude het CAP kunnen consulteren, is daarmee het begin van een roerendvermogenkadaster al wettelijk vastgelegd.

Het opentrekken van de vrijstelling van roerende voorheffing naar alle vormen van roerende inkomsten is een stap in de goede richting en vermindert het fiscale voordeel van het spaarboekje. We betreuren echter dat in het voorstel geen sprake is van het (op zijn minst) gelijktrekken van de voorheffingstarieven tussen de verschillende bronnen van roerende inkomsten. Waarom bijvoorbeeld niet één bevrijdend tarief van 21%? Waarom geen hernieuwde vorm van de wet-Cooreman-De Clercq? Zulke maatregelen zouden risicokapitaal pas echt stimuleren en de broodnodige zuurstof aan de Belgische economie geven.

Vindt u het een goed idee om te investeren in de nieuwe vastgoedbevak Qrf?

Sinds 18 december noteert met Qrf (25,44 EUR; NYSE Euronext Brussel, ISIN-code BE0974272040) inderdaad een nieuwe vastgoedbevak op de Brusselse beurs. Qrf specialiseert zich investeringen in winkelvastgoed en haalde met de beursgang 75,38 miljoen EUR op via de uitgifte van 3.015.200 aandelen tegen 25 EUR per aandeel. Dat geld wordt, in combinatie met bankfinanciering, gebruikt om 29 panden te verwerven, verspreid over 19 locaties in België. De totale waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt 114,2 miljoen EUR; de helft in de provincie Antwerpen, de rest verspreid over vrijwel alle Belgische provincies. Het gaat om een mengeling van binnenstedelijk (66%) en buitenstedelijk winkelvastgoed (baanwinkels; 34% van de portefeuille). Het financiële plan voorziet in de eerste helft van 2014 in de extra aankoop van een of meer vastgoedportefeuilles voor 35 miljoen EUR.

Qrf verwacht dat het in 2015, over het boekjaar 2014, een eerste brutodividend van 1,30 EUR per aandeel uitkeert (5,2% brutorendement; 0,975 EUR netto per aandeel of 3,9% nettorendement). Als de uitbreiding van de vastgoedportefeuille in 2014 niet lukt, zakt het brutodividend wellicht naar 1,11 EUR per aandeel (3,33% nettorendement). De bevak wil inspelen op de verwachte toename van de bevolking in de grootsteden en in de regionale steden, en mikt daarbij op toplocaties die uitzicht bieden op een uitstekende bezettingsgraad (momenteel 96,6%). Uit een studie van Cushman & Wakefield blijkt dat de verhuurprijzen op zulke plaatsen crisisbestendig zijn, al zijn ze de voorbije drie jaar niet meer blijven gestegen. Daarnaast stelt de studie dat de verhuurrendementen sinds het begin van de crisis per saldo stabiel bleven rond 4,6%.

Qrf is als kleine bevak vooral geschikt voor de particuliere beleggers, die bij de IPO 46% van de aandelen (30% was voorzien) toegewezen kregen. Een IPO-prijs 10,8% boven de netto-investeringswaarde is aanvaardbaar. De schuldgraad van Qrf – 46% eind 2014 – laat nog ruimte voor extra investeringen, gezien het streefdoel van een schuldgraad van maximaal 55%. Het dividend vereist een zeer hoge pay-out van 97% van het uitkeerbare resultaat, waardoor positieve verrassingen vrijwel uitgesloten zijn. We hebben binnen de vastgoedbevaks een voorkeur voor investeringen in het seniorensegment (Aedifica, Orpéa) en stellen voor Qrf het advies ‘niet kopen/afwachten’ voor (rating 3B). Retail Estates (ook winkelvastgoed) heeft dezelfde rating.