Coronacrisis treft niet alle gvv’s even hard

E-commerce doet het winkelvastgoed al jarenlang pijn. Daar komt nu een ongekende crisis bij wegens de verplichte sluiting van winkels.

Gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s) – vroeger werden ze vastgoedbevaks genoemd – moeten, om een gunstig belastingregime te krijgen, jaarlijks minstens 80 procent van de courante winst aan de aandeelhouders uitkeren. Door de hoge en vaak stijgende dividenden zijn de meeste gvv’s erg populair bij, doorgaans als een alternatief voor obligaties.

Geholpen door een nooit eerder geziene daling van de rente konden de meeste gvv’s het afgelopen decennium goede tot uitstekende resultaten voorleggen en deden hun aandelen het veel beter dan de Bel-20-index. Over een periode van tien jaar bedroeg het rendement van de gvv’s gemiddeld 10 procent per jaar. Maar de algemene beursdaling wegens de coronacrisis deed deze keer ook de aandeelhouders van gvv’s schrikken. De koersen doken mee naar beneden en het daaropvolgende herstel was niet overal even sterk. Meer dan ooit is het belangrijk de samenstelling van de vastgoedportefeuille van de gvv’s te kennen. Ze zullen niet allemaal even hard worden getroffen door de coronacrisis, maar hier en daar wordt toch al gesproken over een dividendknip.

Verre van identiek

Er zijn zeventien gvv’s genoteerd op de beurs. Daarvan doken als gevolg van de coronacrisis elf onder hun laatst bekendgemaakte intrinsieke waarde (de opgetelde waarden van de panden gedeeld door het aantal aandelen). Dat hebben we al jaren niet meer meegemaakt. Moeten we dan maar meteen aan het kopen slaan? Het antwoord is niet zo eenvoudig. De inkomsten van heel wat gvv’s zullen lijden onder covid-19 en ook de intrinsieke waarde eind 2020 kan lager liggen dan die van vorig jaar.

Maar ze zullen niet allemaal even hard worden getroffen door de pandemie. De vastgoedvennootschappen verschillen onderling sterk van elkaar. Ze zijn niet allemaal actief in kantoren of winkelvastgoed. Sommigen zijn gespecialiseerd in residentieel vastgoed en zorgvastgoed, andere in logistiek of hebben een heel specifieke focus, zoals Xior, dat actief is in studentenhomes.

Winkelvastgoed getroffen

Commercieel of winkelvastgoed is het hardst getroffen. E-commerce doet die activiteit al jarenlang pijn. Daar komt nu een ongekende crisis bij wegens de verplichte sluiting van winkels. Winkeliers zullen een zware tol betalen en de vastgoedeigenaars staan onder druk om de huur te verlagen. De eerste aangetekende brieven zijn al verstuurd om een verlagingen van de huur te bedingen of, in het beste geval, een uitstel van de betaling. Het is bovendien een zekerheid dat het aantal wanbetalingen en zelfs faillissementen van huurders zal toenemen.

Wereldhave Belgium en Retail Estates waarschuwden als eerste voor een negatieve impact op de resultaten en de investeringen. Ook kantoorvastgoed kan er last van ondervinden als bedrijven hun huur niet meer kunnen betalen of zelfs failliet gaan. Voor zuiver logistiek vastgoed lijkt het nog te zullen meevallen. De internetverkoop raakt in een stroomversnelling, wat een goede zaak is. Anderzijds is het voor de logistiek momenteel niet altijd even gemakkelijk om te werken.

Residentieel vastgoed ondervindt waarschijnlijk het minste hinder. Xior, dat vooral verhuurt aan studenten en hun ouders, wordt normaal doorlopend betaald door de huurders. Al zijn ook daar vragen om de betaling op te schorten. Hoewel de universiteiten in heel Europa gesloten zijn en de meeste studentenwoningen leeg of bijna leeg zijn, liggen de contracten vast. Maar de directie van Xior heeft beslist haar Belgische studenten een financiële ondersteuning te bieden van 10 procent van de huur voor april en mei. Op die manier proberen ze het aantal wanbetalingen tegen te gaan. Maar die geste zal zich laten voelen in de resultaten over 2020. Voor het komende academiejaar zet Xior volop in op de onlineverhuur, via virtuele tours en boekingplatformen. De eerste resultaten blijken positief, en de respons in de studentensteden waar het verhuurseizoen 2020-2021 al op gang is gekomen, is bemoedigend.

Verschillend uit de crisis

Voor beleggers in vastgoed is de rentesituatie in theorie zelden gunstiger geweest. Lenen op langere termijn is uitzonderlijk goedkoop. Maar de beginnende economische crisis vertroebelt de situatie. Niemand weet hoe zwaar de gevolgen van corona zullen wegen, maar het staat vast dat het een stevige recessie wordt. De overheid doet grote financiële inspanningen om zo veel mogelijk faillissementen te voorkomen, maar het staat al vast dat er een tsunami van problemen op ons afkomt. De overheid kan niet alle bedrijven redden.

We zien de sector van het logistiek vastgoed niet verzwakt uit de crisis komen. Er zullen niet veel huurders failliet gaan. WDP en Montea beweren geen kortingen op de huur of uitstel van de betaling toe te staan. Ze willen wel cashproblemen helpen te overbruggen door bijvoorbeeld toe te staan dat huurders per maand betalen. Voorheen betaalden ze de huur per kwartaal vooraf. WDP en Montea staan sterk in hun onderhandelingen met huurders, want hun bezettingsgraad ligt dicht bij 100 procent. Bovendien verwachten ze dat bedrijven nog meer dan nu behoefte zullen hebben aan opslag omdat ze minder afhankelijk willen worden van het buitenland.

Het is jammer dat de koersen van die aandelen heel snel zijn hersteld van de zware coronaklap. De beurs gaat ervan uit dat de langere termijn er rooskleurig blijft uitzien voor WDP en Montea. Het is wachten op nog een terugval om beide aandelen als koopwaardig te omschrijven voor de langere termijn. Intervest Offices & Warehouses is deels actief in dezelfde sector. De bezettingsgraad zal wellicht licht dalen, maar het bedrijf zou ook redelijk ongeschonden uit deze periode moeten komen. Logistiek vastgoed kan één van de weinige sectoren zijn die op de lange termijn kunnen profiteren van de crisis.

Ver teruggevallen

De kantorenspecialist Befimmo is stevig onder de intrinsieke waarde teruggevallen. De eerdere verwachtingen werden neerwaarts bijgesteld door vertragingen bij enkele projecten. Daardoor wordt de commercialisering uitgesteld. Maar de overheid heeft geen verplichte sluiting van de kantoren opgelegd. De huurders blijven hun huur en lasten dus betalen. Befimmo stelt het dividendsaldo voor het boekjaar 2019 (0,86 euro bruto per aandeel) niet ter discussie. We denken dan ook dat de afstraffing overdreven is.

De relatief straffe weerstand van het zorgvastgoed in het algemeen en van Care Property Invest in het bijzonder valt op. Door de vergrijzing zal de vraag naar rusthuiskamers, serviceflats en zorginstellingen niet zakken. De gebouwen worden doorgaans verhuurd op lange termijn (meer dan twintig jaar). Het risico op leegstand is beperkt. Care Property Invest bezit een portefeuille van ruim 600 miljoen euro in België (vooral Vlaanderen) en Nederland (minder dan 10%). Het aandeel blijft relatief duur tegenover de intrinsieke waarde. Aedifica is vier keer groter en is behalve in België en Nederland ook actief in het Verenigd Koninkrijk, Duitsland en sinds kort in Zweden en Finland. Het virus eist een zware tol onder ouderen, maar toch zal de vraag naar zorgvastgoed structureel sterk blijven. Het aandeel dat onlangs in de Bel-20-index werd opgenomen, zag aanvankelijk serieus af van de coronaduik? Nu is het voor een stuk hersteld, maar met een lage limiet zijn daar mogelijkheden, mocht de Bel-20 nog eens terugvallen.

Cofinimmo zet ook almaar meer in op zorgvastgoed. De gvv is van plan het aandeel zorgvastgoed dit jaar op te trekken richting 60 procent. In dat geval zou het dividend ook het verlaagd tarief van 15 procent genieten. Het nettodividendrendement zou oplopen. De premie boven de intrinsieke waarde is niet overtrokken en ook daar kan er nog wat af bij een volgende terugval, waardoor het Cofinimmo-aandeel in aanmerking voor een aankoop komt.