Waarom coworking een blijver is op de kantoormarkt

Een kwetsbaar zakenmodel of niet, deelwerkplekken hebben de wind in de zeilen. Bedrijven groot en klein appreciëren de flexibiliteit van de coworkingformule. Werknemers, de millennials op kop, vinden er een stimulerende werkomgeving.

De opmars van de coworking spaces of deelwerkplekken is opmerkelijk. Van een vrij marginaal fenomeen zijn ze in enkele jaren uitgegroeid tot een gewichtige speler. In 2018 was de sector al goed voor een vijfde van de opname op de Brusselse kantoormarkt. Ook dit jaar is er veel activiteit in dat segment.

Koen Nevens, het hoofd van de Belgische afdeling van de vastgoedadviseur Cushman & Wakefield, heeft de sector in korte termijn zien evolueren en professionaliseren. “Coworking is ontstaan vanuit de start-upscene”, blikt hij terug. “Het waren plekken waar jonge ondernemers en freelancers uit hun isolement konden treden. Samenhokken in een inspirerende omgeving was niet alleen gezelliger en leuker, het stimuleerde ook de interactie tussen al die mensen.”

Nieuwe klanten

De markt sprong op het fenomeen en deelwerkplekken schoten als paddenstoelen uit de grond. Intussen is het profiel van de gebruikers wel gewijzigd. “Je vindt er nog altijd start-ups, maar ook kmo’s en zelfs heel grote bedrijven hebben de weg naar de coworking spaces gevonden”, vervolgt Koen Nevens.

Dat ervaart ook William Willems, algemeen directeur van IWG in ons land. IWG is de wereldleider in deelwerkplekken, met ketens als Regus en Spaces. “Het echte coworkinggedeelte in onze Spaces-centra vertegenwoordigt slechts 10 à 15 procent”, vertelt Willems tijdens een rondleiding in de pas geopende vestiging in Post X in Berchem. “De rest is ingenomen door bedrijven die privékantoren bij ons huren. Daar zitten nog altijd start-ups bij, maar ook multinationals.”

Ook Fosbury & Sons, een van origine Antwerpse speler op de coworkingmarkt, zag zijn cliënteel sinds de start in 2016 veranderen. “Aanvankelijk kregen wij vooral aanvragen van freelancers en kleine bedrijfjes met drie à vier mensen”, zegt medeoprichter en managing partner Maarten Van Gool. “Nu trekken we vooral kmo’s aan. We stellen ook wel vast dat dat in grote mate afhankelijk is van de locatie. In onze vestigingen in Antwerpen en Watermaal-Bosvoorde hebben onze klanten gemiddeld zes werknemers. In onze nieuwste vestiging Albert, in de Brusselse Koning Albert II-laan, is dertig het gemiddelde. We zitten daar dan ook in een typische kantoorwijk.”

Ook het gebruik verandert. “Grote bedrijven settelen zich graag in de buurt van een coworking space, omdat die hen de mogelijk biedt piekmomenten in hun kantoorbezetting op te vangen”, stelt Koen Nevens. En ook de coworking space als satellietkantoor zit in de lift. “Grote bedrijven houden hun hoofdkantoor in Antwerpen of Brussel, maar kloppen voor hun regionale vestigingen aan bij een coworkingspecialist”, getuigt William Willems. “Solvay bijvoorbeeld heeft onlangs een marktbevraging gelanceerd. Het Brusselse hoofdkantoor staat niet ter discussie, maar het wil alle binnen- en buitenlandse satellietkantoren outsourcen.”

Sommige bedrijven zien in een hippe coworking een instrument om zich op de arbeidsmarkt en bij hun klanten te onderscheiden van de concurrentie.

Veel nieuw aanbod

Ook aan de aanbodzijde is het landschap in volle verandering. De kleine lokale coworkingplekken, die doorgaans nog altijd op freelancers en creatieve beroepsgroepen mikken, hebben het gezelschap gekregen van nationale en internationale spelers.

IWG was in ons land al met Regus actief op de markt van de flexibele kantoorverhuur. Met de overname van het Nederlandse Spaces in 2014 mikte IWG heel bewust op de groeiende coworkingmarkt. Intussen zijn er wereldwijd 350 Spaces-vestigingen. Dit jaar alleen opent IWG er 160 extra. De eerste Belgische vestiging opende in 2017 in Diegem. Nu staat de teller in België op zes vestigingen. Fosbury & Sons, dat net zijn vierde vestiging in ons land heeft geopend, slaat zijn vleugels uit naar het buitenland met vestigingen in Amsterdam, Den Haag en Valencia.

Nog een nieuwkomer met internationale ambities is Tribes, met vier vestigingen in Brussel. Op zijn thuismarkt Nederland heeft het al zeventien vestigingen, in Duitsland drie. Het Belgische Welkin and Meraki heeft de ambitie wereldwijd 200 kantoren te openen. En begin dit jaar was er de intrede van WeWork op de Brusselse kantoormarkt. Het New Yorkse groeibedrijf opent binnenkort, één jaar na de start, zijn vierde Brusselse vestiging.

Daarnaast hebben ook enkele vastgoedinvesteerders- en ontwikkelaars hun coworkingconcept gelanceerd, zoals Intervest met Greenhouse, Ghelamco met MeetDistrict en Leasinvest met The Crescent. Befimmo nam een meerderheidsparticipatie in Silversquare. Een andere trend is dat grote bedrijven in hun kantoorgebouw zelf een coworking creëren en die openstellen voor start- en scale-ups. Het nieuwe coworkingconcept Workero speelt daarop in door het aanbod en de vraag met elkaar te verbinden.

Blijvend fenomeen

De teneur bij de meeste vastgoedspecialisten is dat coworking een blijvend fenomeen is en dat de markt – zeker in België – nog een groot groeipotentieel heeft. William Willems wijst erop dat de Belgische markt nog jong en relatief klein is: “De Belgische markt van de conventionele kantoren omvat ongeveer 24 miljoen vierkante meter. De volledige markt van coworkings en businesscentra is goed voor 800.000 vierkante meter. Dat is dus 3,5 procent van de markt. Op meer mature markten, zoals het Verenigd Koninkrijk en Nederland, is dat al meer dan 5 procent. En ook daar wordt nog groei verwacht.”

Ondanks de hype rond coworking is het concept eigenlijk nog altijd vrij onbekend in ons land, meent Willems. Maarten Van Gool bevestigt dat: “In Nederland moeten we het concept veel minder uitleggen.”

De verklaringen voor het succes van de coworking spaces hebben vaak te maken met mobiliteit en flexibiliteit. “De files doen mensen nadenken over alternatieven”, weet Willems. “Vooral jongere mensen zijn niet langer bereid dagelijks drie uur in de file te staan. Door de digitale revolutie kun je tegenwoordig overal werken. Tegelijk zie je bij die jongere generaties een mentaliteitswijzing over het autobezit. Autodelen en de fiets winnen aan belang. In de buurt van de Brusselse Beurs hebben we een eerste vestiging geopend zonder parking. Tot voor kort was dat ondenkbaar.”

Koen Nevens verbindt mobiliteit en flexibiliteit. “In Londen, New York en andere wereldsteden koppelen grote bedrijven hun hoofdkantoor aan een netwerk van deelwerkplekken”, zegt hij. Hun medewerkers kunnen via een abonnementsformule, in functie van hun woonplaats en agenda, kiezen waar ze willen flexdesken. Je kunt het vergelijken met een abonnement bij een fitnessketen.”

De millennials zouden die vraag naar meer flexibiliteit hebben aangezwengeld. Deelwerkplekken liggen dan ook vooral goed in de markt bij die jonge generatie, klinkt het vaak. “Millennials zijn maar een van de vier generaties die in kantoren werken”, reageert Maarten Van Gool. “Het is wel een belangrijke groep, want de war for talent draait in grote mate rond die generatie. Maar wij richten ons niet specifiek op millennials. We willen werkomgevingen creëren waarin iedereen zich goed voelt.”

Volgens Van Gool, zelf een millennial, worden de wensen van zijn generatiegenoten vaak verkeerd begrepen en ingevuld. “Ik ben geen fan van kantoren met alleen maar flexplekken”, verklaart hij. “Het maakt mensen onrustig als ze ‘s morgens nog niet weten waar ze zullen werken. Wij willen juist een tegenwicht bieden voor de snelheid van de maatschappij en de onrust die daarmee gepaard gaat. Daarom streven wij naar een heel menselijke werkomgeving, waar de receptiemedewerkers je vriendelijk goedemorgen wensen. Eigenlijk bieden wij stabiele in plaats van flexibele kantoren aan.”

Maarten Van Gool situeert de hang naar meer flexibiliteit vooral bij de bedrijven. “De economie en de markten veranderen in een heel hoog tempo”, merkt hij op. “Voor een bedrijf is het heel moeilijk om hun kantoorbehoeften over pakweg twee, drie jaar in te schatten. Die onzekerheid past niet in een klassiek huurcontract, dat toch een verbintenis is voor een aantal jaren. Coworkingbedrijven spelen daarop in. Flexibiliteit is de nieuwe zekerheid.”

WeWork en recessievrees

Coworking heeft dus de wind in de zeilen. Toch roepen de snelle groei en de ambitieuze uitbreidingsplannen ook vragen op. Zo flopte de beursgang van WeWork. Zullen voldoende kantoorgebruikers overstappen van een klassiek kantoor naar coworking om al het nieuwe aanbod te vullen? En staan die aanbieders sterk genoeg om bij een recessie een terugval van de vraag op te vangen?

Mark Dixon, de oprichter en CEO van IWG, denkt niet dat de groeipijnen van WeWork negatief afstralen op de sector. In interviews met CNBC en Bloomberg TV zei hij dat hij ook wel de wenkbrauwen fronste bij de hoge waardering die op WeWork werd gekleefd, maar hij prees zijn concurrent. “Ze hebben goed werk gedaan door de schijnwerpers op deze groeiende sector te richten.”

Maarten Van Gool vindt de heisa rond WeWork wat overdreven. “Waar die hoge waardering vandaan kwam, heb ik ook nooit begrepen. WeWork heeft heel hard ingezet op een snelle expansie. Dat keert zich nu tegen hen. Ik zie daarin vooral een bevestiging dat een gewone, duurzame groei veel gezonder is. Maar ik verwacht niet dat wat WeWork heeft opgebouwd, nu zal instorten.”

Sommige waarnemers wijzen op de kwetsbaarheid van het zakenmodel van de coworking-aanbieders. In tijden van economische tegenwind zullen kantoorgebruikers het eerst snoeien in hun flexibele huurcontracten. William Willems betwist dat. “We zijn in 1989 begonnen en hebben dus al wel wat meegemaakt”, zegt hij. “In een recessie zijn bedrijven risicoavers en willen ze huurcontracten voor de lange termijn vermijden. Dus komen ze juist vaker bij ons aankloppen. Andere bedrijven gaan in moeilijke tijden dan weer op zoek naar nieuwe afzetmarkten. Ook zij komen vaak bij ons terecht. Want wij bieden een makkelijke en snelle manier om een business op te starten in het buitenland.”