‘Na de jacht is de vastgoedsector de minst innoverende sector ter wereld’: Koenraad Belsack en Nele Van Damme leiden samen al 25 jaar Upgrade Estate

Al een kwarteeuw staat innovatie centraal bij Upgrade Estate Het ondernemerskoppel Koenraad Belsack en Nele Van Damme – zij noemen zich liever ‘scenariodenkers’ – herdefinieert nu het klassieke kantoor met zijn nieuwste project, Upoffiz. “Het is geen kantoorconcept, maar een magneet voor talent.”

Ze zijn gestart met zes studentenkamers, deels gefinancierd met de opbrengsten van een foodtruck op de Gentse Feesten. Vandaag stelt het ondernemerskoppel Koenraad Belsack en Nele Van Damme met Upgrade Estate 116 mensen tewerk. Onder de merknaam Upkot heeft Upgrade Estate inmiddels 3.165 studentenkamers in zeven steden in portefeuille.

In 2019 lanceerde Upgrade Estate een nieuw merk: Upliving, een colivingformule voor jonge professionals. Het nieuwste merk heet Upoffiz. Eind augustus opende de eerste vestiging – op de Loop in Gent – feestelijk de deuren in aanwezigheid van de fine fleur van de Gentse politiek én van tweeduizend stakeholders, van huurders tot investeerders.

Verdeeld over vier gebouwen combineert Upoffiz/Upliving Ghent – Loop5 14.070 vierkante meter kantoorruimte, 3.384 vierkante meter gedeelde vergaderfaciliteiten, een koffie- en foodbar en 45 Upliving-appartementen. Minstens zo opvallend is de open ruimte rondom de gebouwen: een grote tuin van 10.000 vierkante meter, met onder meer enkele trampolines, een wadi, een glijbaan, een podium- en dj-boot, openluchtvergaderplekken en een kippenren.Het typeert de atypische visie van het ondernemerskoppel op vastgoed en werken.

Vastgoed is voor Koenraad Belsack en Nele Van Damme slechts een decor. Ze noemen zichzelf ‘scenariodenkers’. De gebruikerservaring primeert. Ze benadrukken dan ook dat Upoffiz geen kantoorconcept is. “Bij onze buren staat kantoorruimte leeg”, zegt Nele Van Damme. “Hier was alles al maanden voor de oplevering verhuurd. Hoe komt dat? Omdat dit geen kantoorconcept is, maar een magneet voor talent. We bieden duurzame huisvesting aan voor bedrijven. Het is een plek waar mensen ongedwongen kunnen connecteren, waar ze graag komen werken, waar ze ontzorgd worden, waar ze wellbeing vinden, waar creativiteit wordt gestimuleerd.” De opening van Upoffiz is voor de oprichters en co-CEO’S een nieuwe mijlpaal. “Vooral omdat de schaal voor ons next level is, maar we bundelen hier ook de expertise die we de voorbije 25 jaar hebben opgedaan met Upgrade Estate”, zegt Nele Van Damme. Upoffiz/Upliving Ghent – Loop5 vertegenwoordigt een investeringswaarde van meer dan 116 miljoen euro.

Koenraad Belsack vermeldt het verbod op stukverkoop van studentenkamers in zijn thuisstad Gent als een cruciaal ‘kantelpunt’. “We hadden net in samenwerking met de ArteveldeHogeschool ons eerste grote project gerealiseerd. We verkochten die kamers per stuk en dan krijg je plots te horen dat de stad die stukverkoop wil verbieden. Ons businessmodel, dat heel klassiek was, kwam daardoor op de helling te staan. We moesten dus reageren. In eerste instantie hebben we ons werkterrein uitgebreid en zijn we naar Kortrijk, Brugge en Brussel getrokken, steden waar stukverkoop nog wel was toegelaten. Tegelijk zijn we bij het Gentse stadsbestuur gaan luisteren naar de motivatie voor dat verbod. De belangrijkste reden was dat een degelijk beheer van zo’n studentencomplex zeer lastig is, als je het eigenaarschap opsplitst. Eigenlijk was dat voor ons niet van toepassing, want het beheer van gebouwen is een beetje onze raison d’être. Maar als antwoord hebben we daarop een model ontwikkeld waardoor investeerders aandelen kunnen kopen van een vennootschap die één specifiek project bezit. Dat is een vliegwiel geweest voor onze manier van werken, met een grote aandacht voor duurzaamheid. Het heeft ons als ondernemers ook flexibeler gemaakt. En we hebben eruit geleerd hoe belangrijk het is goed te luisteren naar alle stakeholders.”

Waren er nog kantelmomenten of crisissen in de voorbije 25 jaar?

VAN DAMME. “Wij zijn nogal positief ingestelde mensen. Elk bedrijf dat groeit, moet onvermijdelijk enkele cycli door. Maar om dat nu crisissen te noemen… Het verbod op stukverkoop was in zekere zin wél een crisismoment, want het raakte ons recht in ons businessmodel. Maar echte ondernemers zoeken daarin de kansen.

“Moeilijke momenten hangen wel vaker samen met wijzigende wetgeving. Doordat we een wendbaar bedrijf zijn en altijd snel inspelen op de actualiteit en op veranderende noden, zijn we er echter altijd in geslaagd die veranderingen goed te managen. De jongste jaren zijn de omgevingsfactoren wel allemaal tegelijk door elkaar geschud: de intreststijging, de lonen die plots gigantisch omhooggingen, de gestegen bouwkosten, dat hebben we wel gevoeld. Het helpt dan dat je een mature, solide basis hebt. En als er tegenwind staat, kom je natuurlijk in de verleiding de ambitie bij te stellen. Daar zijn we echter heel duidelijk in: liever ietsje trager groeien dan onze visie verloochenen. Onze mensen zouden dat trouwens ook niet pikken.”

BELSACK. “Niet echt een crisismoment, maar wel een soort sluimerend gevaar is dat vergunningstrajecten almaar langer worden. Vroeger hadden we een vergunning doorgaans in een of twee jaar. Nu houden we al rekening met een termijn van zeven jaar. Dat vertraagt ons enorm. En het gevaar is dat we dat stilaan normaal beginnen te vinden. Tot je dan eens over het muurtje kijkt en vaststelt dat het in onze buurlanden wel in één jaar kan.”

U hebt het bedrijf samen opgericht en uitgebouwd. Hoe is de taakverdeling tussen u beiden?

BELSACK. “Ik denk dat Nele de belangrijkste baan heeft. Zij is verantwoordelijk voor de verhuur, voor het sociale beheer en voor het aantrekken van nieuwe investeerders. Nele waakt ook over het esthetische van onze projecten: het design, de architectuur, de look-and-feel. Het algemene beleid, hr, IT, businessdevelopment en alles wat met duurzaamheid heeft te maken, doen we nog in grote mate samen. En dan schiet er nog klein beetje over voor mij: ontwikkeling en bouw, het financiële deel en de technische aspecten van energieconcepten.”

VAN DAMME. “Het is eigenlijk gek als ik er nu op terugkijk, maar vroeger deden we echt alles samen. Bij elke vergadering waren we beiden aanwezig. Dat is natuurlijk onhoudbaar. Door de taken te verdelen, word je ook verplicht na te denken over wat je gelukkig maakt in je werk. We houden elkaar ook nog wel goed op de hoogte. En we adviseren elkaar. Als ondernemerskoppel elkaar zien schitteren vind ik het mooiste wat er is.”

BELSACK. “We zijn ook echte believers van het co-CEO-schap. We gaan zelfs een club oprichten voor co-CEO’s. Als co-CEO kun je een veel grotere spreidstand aan.”

Wat is uw advies voor startende ondernemerskoppels?

BELSACK. “Zorg dat je in je privéleven duidelijke afspraken maakt en dat de taken daar ook juist verdeeld zijn. Wij hebben elk een week dat we het huishouden doen. De ander kan die week later doorwerken. Dat is ook duidelijk voor onze kinderen. Ik moet toegeven dat het bij ons jaren heeft geduurd eer we tot dat inzicht zijn gekomen.”

VAN DAMME. “Als koppel moet je erover waken dat je allebei optimaal kunt functioneren. We zien jammer genoeg nog heel vaak dat jonge, heel ambitieuze vrouwen een stap terugzetten als ze voor de eerste keer mama worden. Omdat dan thuis dingen van hen verwacht worden die haaks staan op hun professionele ambitie. Ze krijgen het gewoon niet gecombineerd.”

Waar staat Upgrade Estate over tien jaar? Zijn er specifieke doelen of ambities die u wilt bereiken?

BELSACK. “Hoe dan ook willen we tegen 2035 netto CO2-neutraal zijn. Ik sta soms perplex over het gebrek aan langetermijnvisie in sommige organisaties. Nochtans is dat elementair in turbulente tijden en met de huidige klimaatuitdagingen. 90 procent van onze CO2-uitstoot komt van onze bouwprocessen, daar is dus veel duurzaamheidswinst te boeken. Dat is een ambitie met een grote impact op onze organisatie, waarvoor we ook blijvend zullen moeten innoveren.

“Onze bossen zullen een belangrijke rol spelen. Het is onze ambitie nog uitsluitend te bouwen in houtbouw met duurzaam gegroeid hout. We hebben daarvoor nog een heel traject af te leggen, maar met de investering in vier bossen in Finland – samen 400 hectare – zijn we nu goed en wel vertrokken. We hebben de eerste stappen gedaan met de opstart van twee solar farms en enkele windturbines. Vandaag staan we al in voor de energievoorziening van onze huurders, maar we hebben ook een energiegemeenschap opgericht, zodat we de opgewekte energie efficiënt kunnen verdelen tussen al onze gebouwen.

“Soms krijgen we dan de vraag of we de economische realiteit daardoor niet uit het oog verliezen. De realiteit is dat duurzame gebouwen vandaag al meer waard zijn, ook voor mensen die impactinvesteren niet als basis nemen.”

VAN DAMME. “Ook hoog op de agenda: ons Upoffiz-verhaal uitbreiden. Het tweede Upoffiz-project staat in de steigers op een heel mooie locatie: de Wetstraat in Brussel. Het is onze ambitie Upoffiz ook in andere steden aan te bieden. En dan sluiten we ook niet uit dat we met een van onze concepten de landsgrenzen oversteken. Wel vanuit de insteek dat stakeholders vooropstaan. Het kan dus nooit een copy-paste zijn van wat we in België doen.”

Zal de vastgoedsector er over tien jaar ook anders uitzien?

BELSACK. “Na de jacht is de vastgoedsector de minst innoverende sector ter wereld. De neiging in het vastgoed om alles in stukjes te kappen en verantwoordelijkheden op te splitsen, leidt tot veel inefficiëntie. Dat geldt in de eerste plaats voor de eigendomsstructuur. Ik ken ook maar weinig mensen die graag naar een algemene vergadering van mede-eigenaars gaan. Ook in het bouwproces wordt alles in stukjes gekapt. Maar door de toegenomen complexiteit, ook technisch, is dat model niet meer houdbaar. We zullen veel meer als partners moeten werken. Begrippen als ‘de bouwheer’, ‘de hoofdaannemer’ en ‘de onderaannemers’ zijn eigenlijk achterhaald. En de partijen die vandaag geconfronteerd worden met het beheer van gebouwen, zullen in die transitie de voortrekkers zijn. Want de beheerders krijgen de som van alle problemen op hun dak. Met de bril van de beheerder op zie je gemakkelijker de noodzaak van disruptie.”