Kraters in de winkelstraat: hoe kunnen steden en gemeenten de leegstand weer opvullen?

Na een korte remonte in 2023 nam de winkelleegstand in België vorig jaar weer flink toe. Hoe redden we onze steeds erger verkommerende winkelstraten? Misschien door ons niet te veel illusies te blijven maken over de terugkeer van de grote retail naar de binnenstad.

Het recente faillissement van Casa was een nieuwe mokerslag voor de Belgische retailsector, die de afgelopen jaren al flink wat heeft doorgemaakt. Als binnenkort ook het groene vierkant uit het staatbeeld verdwijnt – directie noch vakbonden koesteren grote hoop op een doorstart – voegt de interieurwinkelketen zich in het trieste rijtje van grote retailketens die het afgelopen jaar de handdoek in de ring hebben moeten gooien.

In april vorig jaar gingen vijftien winkels van de kledingketen Esprit dicht na het faillissement van de Belgische afdeling, gevolgd door de rest van de Europese organisatie in augustus en de Amerikaanse tak in november. In juni vorig jaar viel ook het doek voor de kledingretailer Scotch & Soda, nadat die in 2023 een doorstart had gemaakt. Wel werden negen vestigingen overgenomen door Groep Alain Broekaert. Begin september gingen de Belgische winkels van de Britse keten Carpetright dicht, nog geen twee weken later gevolgd door het faillissement van de schoenwinkelketen Bristol.

En het was al crisis in de winkelstraten. Volgens de retaildataverstrekker Locatus staan meer dan 21.000 winkelpanden leeg in ons land, of 11,2 procent van het totaal. In 2008, toen het bedrijf aan zijn metingen in België en Nederland begon, was dat nog 5,1 procent. De afgelopen jaren was er even een kleine kentering, maar die heeft zich dus niet doorgezet.

Grotere kloof

Het verdwijnen van zulke ketens, die doorgaans een forse winkeloppervlakte in beslag namen, slaat nog zichtbaardere kraters in de winkelstraten. Die raken niet zo makkelijk weer ingevuld. “In sommige gemeentes wordt nog altijd gesproken over het ‘oude Blokker-pand’, terwijl de winkelsluitingen van die Nederlandse keten inmiddels al bijna tien jaar geleden zijn begonnen”, zegt Jan Boots, centrummanagementdeskundige en oprichter van het consultancybureau CityD-Wes. “Zulke panden vinden niet zo snel opnieuw een invulling. Een kleine zelfstandige heeft zoveel ruimte niet nodig.”

De winkelleegstand in de gemeentelijke kernen is al minstens sinds de late jaren negentig een probleem. Ze ervoeren de zuigkracht van de baanwinkeldorpen die opdoken in de rand van de gemeentes en begonnen – zeker na de millenniumwissel – ook de allereerste negatieve gevolgen van de opkomende e-commerce te voelen. Daar kwam nog een cascade van andere bedreigingen bij.

Eén probleem steekt erbovenuit, vervolgt Jan Boots: het is niet meer aantrekkelijk te gaan shoppen in een binnenstad. “Gemeentebesturen voerden een strenger parkeerbeleid in. In de binnenstad zijn bouwvergunningen wat complexer, en je stuit er niet zelden ook op een erfgoedcomponent. Commerciële, residentiële en recreatieve doeleinden lopen er door elkaar heen. Dat zijn allemaal goeddeels terechte ontwikkelingen, maar ze vergroten de kloof tussen de binnenstad en de periferie, waar de drempels lager zijn om een commerciële activiteit te beginnen.”

Centraal gemanaged

Er is iets meer dan 30 miljoen vierkante meter handelsruimte beschikbaar in België, waarvan nog altijd 27,5 miljoen vierkante meter ingenomen is, heeft Locatus berekend. Er staat 2,6 miljoen vierkante meter commerciële ruimte leeg, of 8,6 procent. Laarne is de gemeente met het laagste leegstandscijfer. Slechts 2,2 procent van de winkels in die Oost-Vlaamse gemeente staat volgens Locatus leeg – minder dan een vijfde van het Belgische gemiddelde. Ook Oosterzele (2,6%), Kruisem (3,1%), Bertem (3,1%) en Blégnu in Luik (3,6%) kampen met heel weinig leegstand. Het zijn stuk voor stuk kleine gemeentes, die over het hoofd worden gezien door retailketens die zich graag in baanwinkeldorpen vestigen.

Hoe groter de gemeente, hoe nijpender het leegstandsprobleem. Centrumgebieden van middelgrote steden zien gemiddeld 17,5 procent van hun winkelpanden leeg staan, en bij uitschieters als Charleroi en Péruwelz zit dat cijfer zelfs een eind boven 30 procent. Niet toevallig hebben die grote steden ook een groot aanbod aan retailparken in hun periferie. “Het probleem is vooral zichtbaar in de binnensteden, omdat de panden daar het meest kwetsbaar zijn voor leegstand”, zegt Jan Boots.

Ook in de winkelcentra is het leegstandsprobleem veel minder nijpend. Locatus geeft daar een algemeen leegstandscijfer van 6,7 procent voor het hele land, en uitschieters – zoals Ring Shopping in Kortrijk – hebben zelfs nog een iets lager cijfer dan Laarne. “Winkelcentra worden centraal gemanaged, waardoor het beleid dat de winkels voeren op elkaar is afgestemd”, weet Gertjan Slob, directeur onderzoek bij Locatus. “Er zijn gedeelde services als toiletten en soms kinderopvang. In stadscentra gaan pandeigenaren vaak voor hun eigenbelang, zodat voor ieder pand een aparte insteek geldt. In een shoppingcenter worden makkelijker concessies gedaan, zolang die het grotere geheel dienen. Dat, samen met de betere bereikbaarheid en parkeergelegenheid, zorgt ervoor dat zo’n winkelcentrum beter functioneert.”

Synergie zoeken

Winkelcentra en retailparken hoeven niet noodzakelijk zuurstof aan de binnenstad te onttrekken. Dat bewijst Genk, waar Jan Boots in de vroege jaren 2000 zijn eerste stappen als centrummanager zette. De winkelcentra liggen net aan het uiteinde van de binnenstad. De winkelstraten en de Markt vormen zo een corridor tussen de drie shoppingcentra, die passage stimuleren naar de horecazaken, de boetieks en de andere winkels aldaar. “Een shoppingcentrum kun je het best in of vlak bij de binnenstad bouwen”, zegt Boots. “Dat heeft alles te maken met kruisbestuiving en synergie. Kijk naar Sint-Niklaas, waar de binnenstad niet kan profiteren van passage van mensen die naar het Waasland Shopping Center gaan.”

Er zijn nog voorbeelden van steden die een succesvolle synergie hebben gerealiseerd tussen functionaliteit en de beleving van een verkeersluw centrum. Boots haalt vooral Mechelen aan: “Een centrumstad, maar de bereikbaarheid is er altijd op een organische manier hooggehouden, met goed bereikbare parkeergelegenheid onder de binnenstad, tot aan de Veemarkt en de Lamotsite toe. Dan zit een verkeersluw centrum de bereikbaarheid niet in de weg.”

Zaak van heroriëntatie

Hoe steden en gemeenten de komende jaren die 21.000 kraters in hun commerciële ruimte weer kunnen opvullen? In de binnenstad zal dat niet per definitie meer met retail zijn, verwacht Gertjan Slob: “Om de komende jaren het grote aantal leegstaande panden te vullen, zullen andere oplossingen nodig zijn.” Ook voor Jan Boots is het vooral een zaak van heroriëntatie, die voor een groot stuk al bezig is. “Ik ben vrij optimistisch voor de binnensteden, op voorwaarde dat men die opnieuw durft te beschouwen als een hybride omgeving waar mensen de ene keer doelgericht moeten kunnen komen voor een kleine boodschap terwijl het pijpenstelen regent, maar waar ze de andere keer ook langer kunnen verblijven, omdat ze zin hebben om te winkelen en een hapje te gaan eten. We merken nu al dat de binnenstad opnieuw veel meer een ontmoetingsplaats wordt, niet meer per definitie een plek van transactionele handel. En wie er rondloopt, woont meestal in de buurt. Wie dertig kilometer verderop woont, komt niet naar jouw centrum omdat het Brugge in het klein wilde worden. Die gaat naar het kleine handelscentrum van zijn eigen gemeente.”

Deze week vindt u bij Trends de modespecial van Trends Style