De keizer van Durbuy: hoe Marc Coucke het kleinste stadje ter wereld transformeert

Sinds eind 2016 investeert Marc Coucke tientallen miljoenen euro’s in het Luxemburgse stadje Durbuy. De overnames volgen elkaar in ijltempo op en zijn sinds kort ondergebracht in een nieuwe holding. De volgende jaren komt een brede waaier aan toeristische attracties in een stroomversnelling.

Onbevreesd springt een tienermeisje van het schavot aan de rand van een voormalige steengroeve, 70 meter boven de begane grond. Langs een stalen draad glijdt ze in de afgrond. Onaangedaan landt ze even later weer op de begane grond. De Superfly is een van de attracties van Adventure Valley. Tijdens ons bezoek aan het vakantiepark in Durbuy is het aantal bezoekers vrij beperkt. De hoofdreden is het typische Belgische zomerweer: het regent. “Jammer, niet?” Willem Termote zal het nog vaak herhalen. De COO van de parkbeheerder La Petite Merveille is onze gids tijdens ons bezoek aan Durbuy. “Bij mooi weer is het avonturenpark meteen gevuld. Juni was een heel goede maand, ook juli startte goed. Maar toen begon de regen.” Adventure Valley is een openluchtpark met onder meer een klimbos, een reuzenglijbaan en de ijzingwekkende deathride. Daarnaast is er een indoorpark met onder meer bowling en een laserspel. Het lokte vorig jaar 300.000 bezoekers.

Adventure Valley is een van de vele projecten in Durbuy waarin Marc Coucke de voorbije jaren geld heeft gepompt. Het Ardeense stadje was voordien al geliefd bij toeristen, maar het vermogen en het zakelijke instinct van Coucke hebben het als bestemming naar een hoger niveau getild. Coucke bezit in Durbuy veel meer eigendommen dan doorgaans bekend is. In de halve dag dat we Durbuy en diverse deelgemeenten verkennen, kunnen we enkel de bekendste stekjes aandoen. Na een beklimming van de Muur van Durbuy arriveren we in Green Fields, een vast tentenkamp met 114 – al dan niet luxueuze – tenten op een heuveltop. “Vanaf deze hoogte kun je zien waarom Marc Coucke investeert in Durbuy”, duidt Willem Termote. “Alles is sterk geconcentreerd. Je hebt op wandelafstand de stadskern van Durbuy, de hotelfaciliteiten, het avonturenpark en andere attracties, zoals een labyrint met als thema dinosaurussen.”

Marc Coucke kende Durbuy al langer. Geregeld huurde hij er een chalet met vrienden. Het historische stadje is gesticht in 1331. De ‘kleinste stad ter wereld’ heeft een pittoresk centrum, boordevol winkeltjes en familiale restaurants. In het kasteel van de gravenfamilie d’Ursel, dat Durbuy domineert, verzorgt graaf en kasteelheer Jean-Michel d’Ursel de rondleidingen zelf. De Ourthe glijdt dwars door de binnenstad. Het stadje was voordien al populair en lokte Aziatische toeristen. Geregeld komen nog altijd bussen vol Chinezen naar Durbuy afgezakt. Dit jaar deed ook de Ronde van België Durbuy aan, met een beklimming van de Muur.

Familiale holding

Sinds eind 2016 werd die dynamiek nog aangezwengeld door het financiële offensief van Coucke en zijn entourage. De Oost-Vlaamse zakenman speelt geen soloslim in Durbuy. De belangrijkste investeringen gebeuren sinds kort via de koepel La Petite Merveille. Dat is een nieuwe joint venture van Alychlo, de financiële holding van Coucke, het echtpaar Bart Maerten en Nicole de Dobbelaere en de sterrenchef Wout Bru (zie kader La Petite Merveille, de nieuwe holding van Marc Coucke). Maertens vader, Wilfried Maerten, startte met bosklassen in Durbuy. Die heetten La Petite Merveille, ‘het kleine wonder’. De bosklassen bestaan nog altijd en worden nu geleid door dochter Ilse Maerten, de echtgenote van Willem Termote.

De dynamiek van Marc Coucke blijkt uit de overname en de oprichting van dertig vennootschappen sinds eind 2016, volgens gegevens van Trends Business Information. Veertien zijn inmiddels opgedoekt en de activa zijn ingebracht in andere bedrijven. Coucke en consorten kochten daarbij het vermogen van diverse bekende zakenlui uit Durbuy. Zij hadden voordien al decennialang gesleuteld aan het toerisme in Durbuy en hebben de stad mee op de wereldkaart gezet. Soms ging het ook om mensen die geen opvolger hadden. Het avonturenpark en nog andere activiteiten werden gekocht van het echtpaar Joseph Charlier en Mireille Janssens. Graaf Jean-Michel d’Ursel was de grootste aandeelhouder van vennootschappen met een pand aan de Rue Comte Théodule d’Ursel, nummer 36. Die straat, de hoofdstraat van het stadje, is vernoemd naar zijn grootvader.

Le Sanglier des Ardennes

De opvallendste overname was die van het hotel Le Sanglier des Ardennes. De verkopende eigenaar was de familie Cardinael. Frédéric Cardinael baat elders in het stadje diverse overnachtingsformules uit, gegroepeerd onder de noemer Maison Caerdinael. Zijn winstgevende vennootschap Guest House is tevreden met de nieuwe dynamiek. “Onze vennootschap vaart wel bij de toenemende aantrekkelijkheid van Durbuy als toeristische trekpleister”, staat in het jaarverslag.

Het vijfsterrenhotel is de blikvanger, pal in het centrum. Voor de ingang staan limousines van Aston Martin. Een delegatie van het superpremiummerk tekende present op de Grote Prijs Formule 1 van Spa Francorchamps en logeert in het hotel. In de winkelgalerij naast de ingang huist een juwelierszaak.

Le Sanglier des Ardennes kreeg een nieuwe vleugel, na de afbraak en de heropbouw van een bestaand hotel, Jean de Bohême, en telt 96 kamers. Le Sanglier des Ardennes toont de slagkracht van Couckes vermogen. Van 2019 tot eind 2021 is bijna 25 miljoen euro in het hotel geïnvesteerd, vooral door de financiële holding Alychlo, die eind 2020 voor 29 miljoen euro aandeelhoudersleningen had gegeven.

De menukaart wordt beheerd door sterrenchef Wout Bru, die in ruil minderheidsaandeelhouder werd in de overkoepelende holding La Petite Merveille. Wout Bru begeleidt de keuken in vijf restaurants in en rondom het hotel en het centrale dorpsplein Place aux Foires. Een ervan, Le Grand Verre, verwierf dit jaar een eerste Michelinster.

Fantastisch jaar

De vennootschap achter het hotel maakte weliswaar verlies, blijkt uit de laatst neergelegde balans van het boekjaar 2021. Eind 2022 volgde een kapitaalverhoging met 10 miljoen euro, die deels overgedragen verliezen wegwerkte. Die waren het gevolg van de zware investeringen en de pandemie, die de horeca-activiteiten van Coucke in Durbuy maandenlang achter slot en grendel hield. Daar kwamen de zware overstromingen in juli 2021 nog eens bovenop, met 4 miljoen euro extra kosten. “Het wassende water rees tot anderhalve meter hoog in onze receptieruimte”, wijst Willem Termote naar een houten wand in het hotel, waarop nog altijd te zien is hoe hoog het water toen stond. “2022 werd een fantastisch jaar voor het toerisme in Durbuy, en dus ook voor ons hotel. De Belgen gingen vorig jaar vooral in eigen land met vakantie. Dit jaar zijn buitenlandreizen populairder. In het weekend is het hotel volzet, zelfs bij slecht weer. In de week schommelt de bezettingsgraad tussen 50 en 60 procent.”

Ook de andere vennootschappen, die voorlopig enkel balansen tot eind 2021 hebben neergelegd, hadden te lijden onder de pandemie en soms onder de overstromingen van juli. De vennootschap Golf de Durbuy maakte verlies, maar zag haar omzet in de eerste maanden van 2022 na het eind van de pandemie al fors toenemen. Bovendien verwachten de golfuitbaters merkelijke effecten uit de synergie met het andere aanbod van La Petite Merveille. “Het management zoekt synergie met de zustervennootschappen (hotels, glamping, avonturenpark, groene klassen, vakantiedorpen, restaurants…) en verwacht veel van de 65 nieuwe kamers in het hotel Le Sanglier des Ardennes. Die nieuwe infrastructuur is beschikbaar en is aanvullend voor het aanbod van het hotel bij de golf van Méan”, meldt het jaarverslag.

Vastgoedboom in Durbuy

De balans weerspiegelt evenmin de verborgen meerwaarde op de vastgoedaankopen en de gerenoveerde panden. “We zijn een actieve vastgoedhandelaar in Durbuy”, meldt de raad van bestuur van de vennootschap Le Sanglier des Ardennes by Bru eufemistisch in een bijzonder verslag midden 2018. In die vennootschap steekt onder meer het gelijknamige hotel. “We merken hoe de prijzen de voorbije jaren sterk zijn gestegen.”

De aankoopprijzen en de huidige marktwaarde staan niet altijd duidelijk in de documenten van de vennootschappen. De overgenomen activa werden soms tegen de boekwaarde ingebracht. Toch zijn er enkele indicaties. De marktwaarde van twee huizen aan de Rue Comte Théodule d’Ursel 35-37 bedroeg midden 2018 al 1,235 miljoen euro. De tearoom Désirée Durbuy in diezelfde straat werd eind 2019 gewaardeerd tegen 1,5 miljoen euro. Met het tentenkamp Green Fields ging het snel. De vennootschap en de eigenaar, La Chênaie, werd begin 2017 gekocht voor 2,4 miljoen euro. In de zomer van 2018 werd de waarde al geschat op 4,16 miljoen euro.