Welke lessen kunnen de grote coworkingspelers in België leren van de val van WeWork? Ze hebben allemaal hun uitbreidingsplannen opgeborgen. Maar het hybride, flexibele model is niet begraven, nu het kantoorvastgoed een complete transformatie ondergaat.
Alles is nog niet verloren voor WeWork. Half november werd de Amerikaanse coworkinggigant onder de faillissementsbescherming Chapter 11 geplaatst. Die beslissing, alleen voor de Noord-Amerikaanse markt, betekent niet het einde van de activiteiten, maar eerder de start van een fase van heronderhandeling van alle huurcontracten. Die fase is gunstiger voor WeWork dan voor zijn schuldeisers. Verhuurders zouden de keuze hebben tussen het accepteren van de huurovereenkomsten of zich helemaal aan het einde van de aflossingslijn bevinden in geval van een faillissement. Groepen als Knotel en IWG hebben dat de afgelopen jaren ook meegemaakt en zijn erin geslaagd terug te veren. Er is dus niets dat zegt dat een getransformeerd WeWork niet kan verrijzen. Maar er is ook niets dat zegt dat het aan een faillissement kan ontsnappen.
Het faillissement van WeWork was niet te wijten aan een niet-levensvatbaar businessmodel, maar eerder aan grote managementproblemen’ WILLIAM WILLEMS, CONSULTANT
De val van de leider in gedeelde werkplekken is spectaculair. Met 777 vestigingen in 39 landen is WeWork heel hoog geklommen. Met een weloverwogen groeistrategie, maar slecht onderhandelde huurprijzen en langlopende huurcontracten van zes, negen en twaalf jaar. Daardoor moet WeWork jaarlijks 2,7 miljard dollar aan huur en rente betalen. Dat is onhoudbaar. En dat terwijl WeWork twaalf jaar lang bijna onbeperkt is gefinancierd, met in totaal meer dan 22 miljard dollar van investeerders als SoftBank, Insight Partners, BlackRock en Goldman Sachs.
Contracten heronderhandelen
In België arriveerde WeWork in 2019 met grote ambities en een vleugje arrogantie. Uiteindelijk behield het slechts twee locaties in Brussel: in de Noordwijk (Botanic, eigendom van Partners Group) en in de Europese wijk (Light On, UBS, 6.500 vierkante meter). De ruimte Belmont Court (Belliardstraat, Axa) sloot al snel haar deuren en ook het plan zich te vestigen op het De Brouckèreplein (Multi) liep op niets uit. “De activiteiten van WeWork België maken geen deel uit van het reorganisatieproces in de Verenigde Staten en Canada. Ze worden gewoon voortgezet”, legt een woordvoerder van het bedrijf uit. Terwijl de ruimte in de Europese wijk op volle capaciteit draait, is dat niet het geval voor die in Noordwijk. Het langlopende huurcontract voor het eerste bedraagt meer dan 300 euro per vierkante meter, een hoog bedrag voor coworking, terwijl het huurcontract voor het tweede variabel is en tegen gunstigere voorwaarden is afgesloten.
Er worden gesprekken gestart met de eigenaars om de huurcontracten te proberen te heronderhandelen. “WeWork heeft altijd een voorkeur voor goede locaties gehad. De verhuurders zullen dus geen problemen hebben met het vinden van nieuwe huurders als de gesprekken geen succes hebben”, zegt Jean-Michel Meersseman, co-head of investor leasing voor Brussel en Wallonië bij de vastgoedadviseur CBRE.
Brussel is Sjanghai niet
Welke lessen kunnen andere coworkingspelers trekken uit de ondergang van WeWork? Dat lijken er niet veel te zijn. “Het faillissement was niet te wijten aan een niet-levensvatbaar businessmodel, maar eerder aan grote managementproblemen”, legt William Willems uit, die meer dan twintig jaar aan het hoofd van IWG Belux stond en deze zomer aftrad om consultant te worden in de sector. “De huurovereenkomsten waren slecht onderhandeld en bovenal werden de meeste kosten verschoven door middel van progressieve huursystemen en lange huurvrije perioden. Spelers als Office Center, Silversquare en IWG passen helemaal niet in dat model. Zij bieden milieuvriendelijke kantoren van hoge kwaliteit aan tegen aantrekkelijke prijzen, in het kader van een doordachte groeistrategie.”
De groei van de spelers die actief zijn in België is altijd gematigder geweest. Terwijl een overvloed aan spelers in 2019 graag wilde uitbreiden met het idee een breed netwerk te creëren, is covid gekomen en gegaan, wat de ambities heeft getemperd. De bedrijven die hebben overleefd, zijn eerder een periode van consolidatie ingegaan dan een enorme golf van openingen. Axel Kuborn, medeoprichter van Silversquare, een netwerk van elf coworkingruimtes, merkt op: “Ik heb van de val van WeWork geleerd dat deze business vooral vereist dat je je aanpast aan de lokale markt. Je kunt niet overal een vergelijkbaar product reproduceren. Brussel is Sjanghai niet. WeWork was overmoedig.”
Ik heb van de val van WeWork geleerd dat deze business vooral vereist dat je je aanpast aan de lokale markt. Je kunt niet overal een vergelijkbaar product reproduceren’ AXEL KUBORN, SILVERSQUARE
De Belgische markt voor gedeelde werkruimten omvat 800.000 vierkante meter, of 3,3 procent van het kantorenbestand. Het is een druppel op een hete plaat, en groeit niet. Dat terwijl coworkingruimtes al lang worden gezien als een aanvullende oplossing voor grote bedrijven, als die meer personeel willen inhuren voor een bepaalde periode. “In vergelijking met de ambities die we onszelf een paar jaar geleden stelden, is dit een beetje een domper”, zegt Pierre- Paul Verelst, hoofd onderzoek bij JLL. “Coworking heeft het model van het kantoorvastgoed niet veranderd.”
Die vaststelling doet geen afbreuk aan het optimisme van William Willems: “Ik blijf ervan overtuigd dat dit segment een marktaandeel van 10 procent kan halen. België ligt op dat gebied nog ver achter op de Angelsaksische landen en Nederland. Er zijn nog genoeg Belgische steden en regio’s te ontwikkelen: Oostende, Bergen, Charleroi, Mechelen, de Ardennen, enzovoort.”
Daadwerkelijk gebruik
Het feit blijft dat het kantoorvastgoed in België volop in beweging is en dat er vraag is naar innovatieve en alternatieve oplossingen, net naar als goed uitgeruste en goed gelegen kantoren. “Maar bovenal willen bedrijven alleen betalen voor het werkelijke gebruik van hun kantoren”, zegt Axel Kuborn. “Als vijftien werknemers op maandag komen werken, vijf op dinsdag en twintig op donderdag, willen ze niet langer onnodig geld uitgeven. Hun rekening moet overeenkomen met het daadwerkelijke gebruik. In die behoefte kunnen voorzien zal de grootste omwenteling in coworking zijn. We werken samen met 66 Origin, een bureau dat gespecialiseerd is in experience design, om die dienst tegen het einde van het eerste kwartaal van 2024 te ontwikkelen. Het wordt een echte gamechanger voor de sector. We gaan veel barrières doorbreken.”
Terwijl de strategie van Silversquare is veranderd na de komst van de nieuwe aandeelhouder Brookfield, waarbij de plannen om in middelgrote steden te openen worden geschrapt (met de opening van Louvain-la-Neuve in februari 2024 zal de hele Belgische markt volgens interne schattingen voldoende gedekt zijn), zullen de uitbreidingsambities in het buitenland worden gerealiseerd. Befimmo richt zijn pijlen vooral op Nederland. “Ik blijf sterk geloven in dit model”, vervolgt Axel Kuborn. “De jongste maanden nog meer. De drijfveren van de markt blijven zeer relevant. Bedrijven hebben nog steeds behoefte aan meer flexibiliteit, wendbaarheid en alomtegenwoordigheid. Ze hebben ook aantrekkelijke kantoren nodig om talent aan te trekken. Dat bieden wij. Onze coworkingruimtes doen het bijzonder goed, met een bezettingsgraad van 80 procent voor de oudste ruimtes. Er is plaats voor enkele grote spelers in België. Met of zonder WeWork.”
Lees ook:
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier