Baksteen bekoort banken niet meer

Vastgoedontwikkelaars vinden moeilijker financiering voor hun projecten. De banken zijn strenger en voorzichtiger bij de toekenning van kredieten. Vooral kleine spelers en het winkel- en het hotelvastgoed zijn getroffen.

Er is nog geen paniek, maar het lachen begint de vastgoedontwikkelaars toch langzaamaan te vergaan. Sommige vinden almaar moeilijker geld voor hun projecten. Om de financiering toch rond te krijgen, moeten ze vaak beknibbelen op hun marges of hun plannen herbekijken. Vooral de kleine spelers krijgen het moeilijk.

“De banken hebben hun voorwaarden voor leningen aan vastgoedontwikkelaars duidelijk verscherpt”, verklaart Boris Salvador, de gedelegeerd bestuurder van de Luikse ontwikkelaar Diversis. “Ze vragen een grotere inbreng van eigen middelen of meer voorverkoop van appartementen. Als die situatie lang aanhoudt, kan ze wegen op onze groei.”

In België steunt de financiering van vastgoedprojecten op drie belangrijke pijlers: het eigen vermogen van de ontwikkelaar, bankkredieten en voorverkoop. Doorgaans komt 15 tot 30 procent van de investering uit het eigen vermogen van de ontwikkelaar. Dat bedrag gaat meestal naar de aankoop van de grond of een gebouw. Zodra de ontwikkelaar zijn bouwvergunning gekregen heeft, worden de andere twee pijlers geactiveerd. De bankfinanciering heeft dus meestal betrekking op de bouw van het project. Ook daaraan moet de ontwikkelaar wat eigen vermogen bijdragen, ongeveer 20 procent.

Bij de bankfinanciering knelt al enkele maanden het schoentje. “Er is altijd geld, bij de banken of elders”, stelt Thierry Collard, de CEO van Eiffage Development. “Maar tegen welke rente? Door de gezondheidscrisis en de economische toestand proberen de banken hun risico’s zo veel mogelijk te beperken en herbekijken ze de verhouding tussen de schuld en het eigen vermogen.”

Dat voelt ook Aubry Lefebvre, de algemeen directeur van Thomas & Piron Bâtiment: “Zelfs voor ons, een grote groep met een eigen vermogen van 300 miljoen euro, zijn de banken voorzichtig. Dat bewijst dat de situatie gespannen is. Ze stappen alleen mee in projecten waar ze echt in geloven. En kleine ontwikkelaars hebben het nog veel moeilijker.” Die kleine spelers moeten op zoek naar alternatieve financiering ( zie kader Beebonds draait de kraan open).

Niet zuiniger, wel strenger

De vier grootbanken ING, BNP Paribas Fortis, Belfius en KBC zijn allemaal actief in de financiering van vastgoedprojecten, maar lijken daar de zeilen te strijken. Volgens een recent onderzoek van UPSI-BVS, de federatie van de vastgoedsector, bij haar leden lijkt ING bijvoorbeeld de afgelopen weken fors minder vastgoedkredieten te hebben toegekend.

“We hebben onze financiering niet stopgezet”, reageert Michael Wedner, senior relationship manager bij ING. “We blijven kredieten verstrekken. In de eerste jaarhelft is het aantal bouwgerelateerde leningen in onze portefeuille wel aanzienlijk toegenomen, waardoor we wat aandachtiger zijn. Maar we hebben bijvoorbeeld net een lening voor Atenor goedgekeurd.”

BNP Paribas Fortis, dat met een marktaandeel van 30 procent een van de belangrijkste financierders van vastgoedontwikkeling is in ons land, deelt die visie. “We zijn misschien voorzichtiger, maar we financieren evenveel projecten als voorheen”, verklaart Didier Snyers d’Attenhoven, hoofd van Real Estate Finance Belgium. “Door de economische onzekerheid passen we sommige regels strikter toe en duurt de analyse van de dossiers langer. We bekijken geval per geval, zonder voorkeur voor bepaalde ontwikkelaars. Ons kredietvolume neemt elk jaar met 4 tot 5 procent toe, net als het aantal gefinancierde projecten, en dat zal zo blijven.”

Geen winkels

Of een bank een vastgoedproject mee wil financieren, hangt van verschillende factoren af. Een bouwvergunning is er één van. “Banken zullen veel voorzichtiger zijn, als er nog geen bouwvergunning is voor het project”, weet Frédéric Sohet, het hoofd van de vastgoedafdeling van Deloitte.

Een andere factor is het segment waarin het vastgoedproject wordt ontwikkeld. Hoewel de crisis alle vastgoedsegmenten lijkt te treffen, hebben sommige er meer last van dan andere. “De financiering van een winkelcentrum of een winkelportefeuille ligt duidelijk moeilijker”, stelt Sebastiaan Preckler van Deloitte. “Voor het hotelsegment is de financiering zelfs volledig stilgevallen.”

Michael Wedner van ING bevestigt dat residentiële en logistieke projecten meer in de smaak vallen bij de banken. “Die segmenten hebben een zekere veerkracht. We blijven ze financieren”, verklaart Didier Snyers d’Attenhoven van BNP Paribas Fortis. “We financieren ook nog veel nieuwe kantoorprojecten, maar daar hebben we de regels wat aangescherpt, omdat die sector door het vele telewerken volop in verandering is. Over retail maak ik me zorgen. Die sector is al twee jaar in verval. Daar zijn we veel voorzichtiger.”

Ook de reputatie van de ontwikkelaar speelt een rol. “Als een bank de balans van de afgelopen vijf jaar kan bekijken, ziet dat de cijfers goed zijn en al met de aanvrager heeft samengewerkt, zal dat helpen”, merkt Aubry Lefebvre op.

Een vierde factor is de kwaliteit van het project. “Een goede indicator is de voorverkoop”, meent Didier Snyers d’Attenhoven. “Als die goed loopt, verkleint het risico, aangezien de ontwikkelaar meer geld ter beschikking heeft.” Dat is niet altijd makkelijk, zeker niet voor kleine projecten of voor spelers die geen groot marketingteam hebben, benadrukt Boris Salvador van Diversis: “In sommige regio’s is voorverkoop erg moeilijk. Niet alle projecten zijn ideaal gelegen en niet overal is de vraag groot.”

Minder hypothecaire leningen

De ontwikkelaars maken zich overigens niet enkel zorgen over de bankfinanciering van hun projecten, maar ook over de verstrekking van woonkredieten aan hun klanten, de kopers van hun projecten. Ook zij moeten aan strengere voorwaarden voldoen, voor ze een hypotheeklening kunnen krijgen. Op lange termijn kan dat wegen op de vastgoedsector. “Het is essentieel dat vastgoed toegankelijk blijft”, zegt UPSI-BVS-voorzitter Pierre-Alain Franck.

Uit de jongste cijfers van de bankenfederatie Febelfin blijkt dat er in de eerste helft van het jaar aanzienlijk minder hypothecaire leningen zijn toegekend aan particulieren. Dat heeft veel te maken met de coronacrisis en de lockdown. In Vlaanderen was ook het wegvallen van de woonbonus eind 2019 een belemmerende factor. Veel kopers hebben hun lening voor Nieuwjaar rond proberen te krijgen, waardoor het aantal aanvragen begin 2020 daalde. Het is nog even afwachten of het om een tijdelijke dip gaat, of dat de voorzichtige houding van de banken aanhoudt.