Zorgvastgoed is een exportproduct

Cofinimmo en Aedifica, de belangrijkste Belgische investeerders in zorgvastgoed, speuren almaar vaker over de grens naar interessante activa. Omdat de Belgische markt verzadigd is, klinkt het. Maar dat zou weleens snel weer kunnen veranderen.

Aedifica richtte begin dit jaar een Duitse dochtervennootschap op. De gereglementeerde vastgoedvennootschap onderstreept daarmee haar ambities op de Duitse markt. In december 2014 kocht Aedifica al een complex met assistentiewoningen en een portefeuille van acht rustoorden bij onze oosterburen. De Duitse eigendommen van Aedifica zijn zo’n 100 miljoen euro waard of bijna 11 procent van zijn portefeuille.

Ook Belgiës grootste gereglementeerde vastgoedvennootschap, Cofinimmo, richt haar pijlen op het Duitse zorgvastgoed. In Baden-Baden kocht Cofinimmo onlangs een revalidatiekliniek met een investeringswaarde van 10,9 miljoen euro. Het is voorlopig het enige Duitse actief in de zorgportefeuille van Cofinimmo, maar Sébastien Berden, hoofd van de afdeling healthcare bij Cofinimmo, laat er geen twijfel over bestaan dat er nog acquisities zullen volgen in Duitsland. “Die markt vertoont gelijkenissen met de Belgische situatie van tien jaar geleden”, zegt hij.

Gelijklopende belangen

Groei en consolidatie kenmerkten die Belgische markt van tien jaar geleden. De vergrijzing van de bevolking begon zich voor het eerst duidelijk te vertalen in toenemende zorgnoden en huisvestingsbehoeften. Op de private markt waren rustoorden vooral in handen van kleine, familiale bedrijven. De meest ambitieuze onder hen zagen in de demografische evolutie een opportuniteit om te groeien en te professionaliseren. Sommige bundelden de krachten of gingen op het overnamepad.

Een sprekend voorbeeld is Armonea, dat ontstond uit de fusie van de seniorie-uitbater Restel Residence en de rusthuisgroep Van den Brande. De fusiegroep beheert nu meer dan zestig woon-zorgcentra en serviceresidenties in ons land. “De groei van groepen zoals Armonea en SLG, nu een filiaal van het Franse Orpea, is ook onze groei geweest”, stelt Berden. “Er waren complementaire belangen. Wij waren op zoek naar vastgoed zonder leegstand, dat we op heel lange termijn konden verhuren tegen rendementen die vergelijkbaar waren met de rendementen van ons kantorensegment. En de rusthuisuitbaters zochten een vastgoedpartner waarvan ze op lange termijn konden huren en die hun groei op een flexibele wijze kon financieren.”

Ook Aedifica deed al een tiental jaar geleden zijn eerste stappen op de markt van het Belgische zorgvastgoed. CEO Stefaan Gielens wijst eveneens op de gelijklopende belangen van de rusthuisuitbaters en vastgoedinvesteerders in die tijd. “Het was een klassiek voorbeeld van groeibedrijven die willen focussen op hun kernactiviteit. Om hun expansie te financieren wilden ze af van hun vastgoed. En de professionalisering en de consolidatie in de sector maakten dat we plots tegenover interessante en financieel transparante tegenpartijen kwamen te staan.”

Dat Cofinimmo en Aedifica gretig hebben ingespeeld op de gunstige marktomstandigheden, blijkt uit de evolutie en de samenstelling van hun vastgoedportefeuille. Voor Aedifica maakt huisvesting voor senioren vandaag 70 procent van zijn vastgoedportefeuille uit. Bij Cofinimmo helt de balans voorlopig nog heel licht over in het voordeel van het kantorenvastgoed (41 % tegenover 40 % voor zorgvastgoed), maar Cofinimmo verwacht dat de verhouding tegen het einde van dit jaar 43-41 procent in het voordeel van het zorgvastgoed is.

Kosten voor de huurder

Naast de groeiperspectieven, het beperkte risico op leegstand en de huurcontracten op lange termijn biedt het zorgvastgoed ook een aantrekkelijk beheermodel. In België zijn de meeste overeenkomsten van het type ‘triple net’, wat betekent dat het gros van de onderhoudskosten ten laste is van de huurder/uitbater. Een en ander verklaart ook waarom het verschil tussen netto- en brutorendement in zorgvastgoed minimaal is. “Voor het beheer van onze kantoorportefeuille hebben we een team van ongeveer vijftig mensen”, merkt Berden op. “Onze portefeuille zorgvastgoed is ongeveer even groot, maar we beheren ze met zeven mensen.”

Gielens noemt triple-netcontracten in het zorgvastgoed logisch omdat ze ook tegemoetkomen aan de belangen van de huurders. “Rustoordoperatoren werken in een zeer gereglementeerde omgeving. Ze worden ook voortdurend gecontroleerd en moeten dus snel hun gebouw kunnen aanpassen of in orde brengen met nieuwe reglementen. Daarom willen ze niet afhangen van een eigenaar die als een soort schoonmoeder bij elke vraag gaat discussiëren over wie de kosten moet dragen.”

De investeerder-eigenaar is dan weer tevreden dat hij zich niet hoeft te bekommeren over het (kleine) onderhoud van het gebouw. Maar Stefaan Gielens waarschuwt ook voor een al te lakse houding bij investeerders. “Het risico van een triple-netcontract is dat je vervreemdt van het onderliggende vastgoed. Je moet de vinger aan de pols houden, anticiperen op wijzigingen in de sector, nadenken over de site op middellange termijn. Als je zo’n gebouw alleen bekijkt als een bron van cashflow, dan zit je aan het einde van de rit met een probleem.”

Geografische diversificatie

De cashflowbenadering doet nochtans opgeld op de Belgische markt van het zorgvastgoed, suggereren Gielens en Berden. Andere types investeerders, zoals verzekeraars en familiale beleggingsvennootschappen, hebben hun intrede gedaan en beconcurreren de zuivere vastgoedinvesteerders. “De Belgische markt is heel matuur, met professionele huurders, standaardcontracten, uitgewerkte regelgeving enzovoort”, analyseert Berden. “Dat heeft de drempel verlaagd. De Belgische markt is daardoor minder aantrekkelijk voor ons, want de concurrentie tussen al die investeerders drijft de prijzen op.”

Vooral de topproducten zijn begeerd. Een nieuw gebouwd rusthuis, in exploitatie en op lange termijn verhuurd aan een van de grote operatoren mag rekenen op een brede belangstelling van investeerders. Als ze dan nog eens op een mooie locatie liggen, worden dergelijke pareltjes verkocht tegen een rendement van 5,5 procent. Geen spek voor de bek van vastgoedspelers als Aedifica en Cofinimmo, die hun Belgische portefeuille in zorgvastgoed hebben opgebouwd met aanvangsrendementen tussen 6,5 en 7 procent.

En dus speuren Aedifica en Cofinimmo almaar vaker over de Belgische grens naar geschikte panden en partners. De prijsstijging op de Belgische markt is voor beide spelers zelfs een gelegenheid om hun binnenlandse portefeuille te ‘optimaliseren’, lees: bepaalde panden tegen gunstige voorwaarden te verkopen. “In onze afdeling zorgvastgoed hebben de Belgische eigendommen een gewicht van bijna 70 procent. Dat is te veel”, stelt Berden.

De geografische diversificatie is niet alleen een kwestie van risicobeheer, het wordt ook een noodzaak, meent Gielens: “De consolidatie in de zorgsector zet stilaan door naar een Europees niveau. Dat zie je al in Frankrijk, een land dat in dit domein een voorsprong heeft van tien tot vijftien jaar. Franse beursgenoteerde groepen zoals Korian en Orpea zijn actief in Duitsland, Zwitserland, Spanje, Italië en ons land. Het speelveld wordt dus Europees. Door ook die Europese kaart te trekken sta je als vastgoedeigenaar-investeerder sterker in onderhandelingen.”

Nederlandse groeiers

Voor Duitsland pleit dat het een grote markt is met een belangrijke vergrijzingproblematiek. Tegelijkertijd is het een financieel gezond land met een sterk socialezekerheidssysteem. “Dat is niet onbelangrijk”, weet Stefaan Gielens, “want het is toch de overheid die een belangrijk deel van de activiteiten van de operatoren financiert.”

Het Nederlandse zorglandschap toont veel minder stabiliteit. “De wetgeving bijvoorbeeld is in volle revolutie”, zegt Sébastien Berden. Toch was Cofinimmo de voorbije jaren bijzonder actief op de Nederlandse markt. Midden december kocht het nog een portefeuille van dertien zorginstellingen met een waarde van bijna 72 miljoen euro. “De gemiddelde uitbater in Nederland is een klein, groeiend en failliet bedrijf”, zegt Berden. “De solvabiliteit in de sector van de langdurige zorg ligt lager dan in andere landen. Maar die gemiddelden zeggen niet veel, want er zijn grote verschillen tussen de partijen. Het komt er dus op aan met de juiste partijen in zee te gaan: groepen die kunnen groeien en sterker worden. Daar zit veel opwaarts potentieel voor ons. We kunnen nu vastgoed verwerven tegen redelijke prijzen. Als die groep groeit en meer solvabel wordt, dan leidt dat ook tot een hogere waardering van de vastgoedportefeuille.”

Berden wijst er ook op dat de Nederlandse zorgvastgoedportefeuille helemaal anders is samengesteld dan de Belgische. In eigen land is Cofinimmo, net zoals Aedifica trouwens, alleen actief in rusthuizen. In Nederland en in Frankrijk is het spectrum veel breder, met naast rusthuizen ook klinieken en gebouwen voor gehandicaptenzorg. “Het is dus ook een diversificatie naar product en discipline”, benadrukt Berden.

Nieuwe kansen in België

Beide Belgische vastgoedvennootschappen kijken ook naar andere Europese markten. Want Berden en Gielens zijn het erover eens dat er in Europa nog veel groeipotentieel is voor gespecialiseerde zorgvastgoedbedrijven. Ze verwijzen allebei naar de Verenigde Staten. “Europa heeft in vergelijking met de VS een grote achterstand”, zegt Berden. “In de VS staan in de top tien van de grootste REIT’s (beursgenoteerde vastgoedfondsen, nvdr) drie healthcare REIT’s. Ik zeg niet dat het in Europa zo’n vaart zal lopen — het zijn verschillende markten — maar het geeft wel aan dat er groei mogelijk is in Europa.”

Zelfs de kleine, ‘mature’ Belgische markt is eigenlijk nog maar zeer beperkt ontgonnen. Want als Cofinimmo en Aedifica het gewicht van hun Belgische portefeuille willen drukken, betekent dat niet dat ze hier niet meer kijken naar opportuniteiten. Maar ze mikken nu op een ander type producten, met meer risico, waarin ze hun vastgoedkennis kunnen uitspelen. Berden geeft het voorbeeld van het project Vishay in Evere, waar Cofinimmo op een oude industriële site een woon-zorgcentrum ontwikkelde.

Tot op heden hebben Cofinimmo en Aedifica zich ook vooral toegespitst op de private sector. Die is maar goed voor ongeveer een derde van de rusthuizen in ons land. De publieke sector (de OCMW’s) en de socialprofitorganisaties hebben elk ook ongeveer een derde van de markt in handen. “Ik verwacht dat er in de socialprofitsector nog het een en ander gaat bewegen”, zegt Gielens. “Vooral in Vlaanderen zijn er enkele zeer actieve en ambitieuze spelers die hun marktaandeel minstens op peil willen houden. Maar hun klassieke financieringsmechanismen staan om budgettaire reden onder druk. Die groepen zullen dus op zoek gaan naar alternatieve financieringsmogelijkheden.” Een gelijkaardige analyse maakt Sébastien Berden voor de Belgische ziekenhuissector. “Een ziekenhuisdirecteur met bouwplannen denkt nu voor de financiering nog spontaan aan een krediet. Dat gaat ongetwijfeld veranderen.”

LAURENZ VERLEDENS

“De Belgische markt is minder aantrekkelijk voor ons. De concurrentie tussen investeerders drijft de prijzen op” Stefaan Gielens, Aedifica

“De gemiddelde uitbater in Nederland is een klein, groeiend en failliet bedrijf” Sébastien Berden, Cofinimmo