Wonen, werken en winkelen onder één dak

De tijd van de grootschalige woon- en kantoorgetto’s ligt achter ons. In de projectontwikkeling nieuwe stijl staat een melange van wonen, werken en winkelen centraal.

Feest met gemengde gevoelens op het Antwerpse Kiel: eind april 2004 gaf Vlaams minister voor Huisvesting Marino Keulen ( VLD) er het startsein voor de renovatiewerken van de beruchte Silvertopblokken. De drie grote woonkazernes (meer dan 600 appartementen) krijgen een tweede leven. Keulens voorganger, Jaak Gabriëls (VLD), had andere plannen met het in een erbarmelijke staat verkerende en met samenlevingsproblemen kampende complex: met de grond gelijkmaken.

Woonbuildings, genre Silvertopblokken, zijn typevoorbeelden van monofunctionaliteit: gigantische complexen met één functie. In de jaren zestig en zeventig werden in Europa her en der gelijkaardige woonkazernes neergepoot. Op enkele gelukkige uitzonderingen na, zijn die woongetto’s vandaag berucht als maatschappelijke probleemsites.

De Brusselse Noordwijk is een heel ander voorbeeld van monofunctionaliteit. In deze wijk met meer dan een miljoen vierkante meter kantoorruimte komen nagenoeg alleen pendelaars. “Ook niet ideaal,” meent Evert Lagrou, professor emeritus Stedenbouw ( Sint-Lucas). “Ik vind de Noordwijk nochtans een zegen voor Brussel. Er werken daar – in de stad – een massa mensen waarvan het merendeel met de trein komt. Verspreid die kantoorruimte over de rest van de stad en de Brusselse straten slibben helemaal dicht. Dat neemt niet weg dat de eenzijdigheid van die wijk ervoor zorgt dat het er ‘s avonds een spookstad lijkt. Met alle problemen vandien.”

Terug naar de binnenstad

Het monofunctionalisme, ooit het grote geloof van de vooruitgangsdenkers (zie ook kader Mooie ideeën, nobele bedoelingen), heeft afgedaan. En niet alleen in de hoofden van stedenbouwkundigen en andere plannenmakers, ook de bewindslui denken vandaag multifunctioneel. Zo staat in het Vlaamse decreet op de stadsvernieuwingsprojecten de multifunctionele eis ingeschreven. Hoe wil men de Silvertopblokken opnieuw leefbaar maken? Juist, door het inpassen van een aantal nieuwe functies (onder meer winkels, een warenhuis, kantoren en een huisartsenpraktijk). “Er bestaat een brede consensus over de nood aan vermenging van functies,” bevestigt Evert Lagrou. “Je vindt dat principe ook min of meer ingeschreven in de beleidsplannen van de drie gewesten. Maar het is vooralsnog wachten op grote realisaties.”

Her en der zitten er wel multifunctionele projecten in de pijplijn. Zo (her)ontwikkelt NMBS-dochter Eurostation nieuwe stadswijken rond twaalf stations in het Vlaamse en Brusselse Hoofdstedelijk Gewest. Gemeenschappelijk kenmerk van de projecten: er wordt gestreefd naar een mix van functies. Ook voor grootschalige gebiedsontwikkelingen (zoals Tour & Taxis in Brussel of het Nieuw Zuid en het Eilandje in Antwerpen) geldt multifunctionaliteit als een evidentie. Inmiddels zijn ook verschillende (commerciële) projectontwikkelaars op de multifunctionele kar gesprongen. Sommige, zoals AM Development Belgium en ING Real Estate Development Belgium, maken er zelfs hun handelsmerk van (zie kader Multifunctionele opmars).

Marleen De Wolf, directeur van AM Development Belgium, stelt vast dat de interesse van de vastgoedsector voor multifunctionele projecten sterk is toegenomen: “Dat valt voor een belangrijk deel te verklaren vanuit het stimulerende beleid van steden en gewesten. Als je binnenstedelijk een project wilt realiseren, ben je bijna verplicht om een mix van functies aan te bieden. De stapeling van functies in één complex past ook in de trend naar intensiever ruimtegebruik. Wij hebben altijd al geloofd in de meerwaarde van multifunctionele projecten: de positieve wisselwerking tussen functies komt het project ten goede.”

Gwen Vreven, project developer bij ING Real Estate Development Belgium, verwijst naar de stimulans die het Structuurplan Vlaanderen sinds 1997 teweegbracht: “Door de klemtoon te leggen op kernversterking en het afstemmen, ervaar je meer en meer een accentverschuiving van de periferie naar de binnensteden. In het kader hiervan bewijzen multifunctionele projecten hun toegevoegde waarde als antwoord op de vaak complexe vragen die steden hebben ter heropleving van hun commerciële centra.”

Tegengestelde belangen verzoenen

Toch zijn lang niet alle projectontwikkelaars even tuk op multifunctionele projectontwikkeling. Wat deels te wijten is aan de afkerige houding van die andere belangrijke vastgoedpartij: de investeerders. Voor investeerders is het belangrijk dat ze zich kunnen profileren (bijvoorbeeld als kantoorinvesteerder). Met een belegging in een gemengd project vervaagt hun profiel. Bovendien houden investeerders niet van de beslommeringen die mede-eigendomconstructies bij appartementen met zich brengen.

Misschien is het alleen nog een kwestie van tijd vooraleer ook investeerders zwichten voor het multifunctionele gedachtegoed. Het Duitse Difa-fonds gaat alvast uitdrukkelijk op zoek naar multifunctionele projecten. Met de Difa Awards bekroont het vastgoedfonds voorbeeldige gemengde projecten.

Ook de hogere complexiteit – bouwtechnisch en op het vlak van reglementering en vergunningen – doet de meeste projectontwikkelaars voorlopig terugdeinzen voor gemengde projecten. Commentarieert Marleen De Wolf: “Vooral het ontwikkelingsproces wordt ingewikkelder. Je moet met veel meer partijen rekening houden. Het is dus een constant afwegen van verschillende en vaak tegengestelde belangen.”

Vaak wordt er gewerkt in een publiek-private samenwerking, wat het verloop doorgaans ook niet makkelijker maakt. Al ziet Gwen Vreven op dit vlak een positieve evolutie: “In enkele steden werkt men aan een structuur die zo’n samenwerking stimuleert. Antwerpen heeft het autonoom gemeentebedrijf VESPA opgericht. Zo’n bedrijf kan veel flexibeler werken. Oostende heeft met AGSO een gelijkaardig instrument. De dynamiek die op beleidsniveau zeker leeft, krijgt zo een vertaling op het terrein.”

Het Antwerpse Kievitplein: fiasco in de maak?

Hebben we geleerd uit het verleden? Evert Lagrou is niet overtuigd. Hij verwijst naar de heraanleg van het Kievitplein nabij het Antwerpse Centraal Station. Voor die site had het Nederlandse studiebureau MVRDV een masterplan uitgetekend met vermenging van functies. Volgens Lagrou blijft er in het huidige Alcatel-ontwerp van projectontwikkelaar Robelco en architectenbureau Jaspers-Eyers & partners nog maar weinig over van die mix.

“Ik begrijp de bekommernis om een belangrijke werkgever als Alcatel in de stad te houden,” zegt Lagrou. “Maar andere zaken, zoals de leefbaarheid van een belangrijk stadsdeel, werden opgeofferd. De woonfunctie is geminimaliseerd. Dat betekent ‘s avonds gegarandeerd gelijkaardige problemen als in de Brusselse Noordwijk. En wat als Alcatel er toch wegtrekt? Het evenwicht tussen publieke en private belangen is in dit dossier volledig zoek. Alcatel en projectontwikkelaar Robelco kunnen zich uitleven op een schitterende locatie, zonder dat de overheid daar via belangrijke investeringen in publieke ruimte iets voor terugkrijgt.” Robelco wil wel een vierde van de heraanleg van het openbaar domein financieren.

Lagrou pleit voor een model waarbij de (lokale) overheid duidelijk de krijtlijnen uittekent en een eisenpakket opstelt. “En via wedstrijden of inspraak en controle van de (Vlaamse) bouwmeester moet de overheid ook haar rol van kwaliteitsbewaker ter harte nemen.”

Laurenz Verledens

“Gemengde projecten? Het is een constant afwegen van verschillende en vaak tegengestelde belangen.”

“Het nieuwe Kievitplein in Antwerpen? De woonfunctie is geminimaliseerd. Dat betekent ‘s avonds dezelfde problemen als in de Brusselse Noordwijk.”