‘Winkelstraten moeten een mix bieden’

Hebben kleinere winkelstraten nog een toekomst in tijden van e-commerce? “Jazeker”, zegt Jan Boots van het adviesbureau CityD. “Maar als het winkelarsenaal krimpt, zullen winkelgebieden ook moeten inzetten op andere functies.”

Steden en gemeenten moeten ernstig beginnen na te denken over hun commerciële functie, vindt Jan Boots, de zaakvoerder van CityD. “Het winkelaanbod en de basisvoorzieningen zijn in veel kernen gelijkaardig of zelfs inwisselbaar. We willen besturen helpen hun handelscentrum op een ambitieuze, maar realistische manier te onderscheiden van dat van de anderen.”

CityD bundelt de expertise van drie partners: de Antwerpse vastgoedgroep Quares, het onderzoeksbureau wes research & strategy en BRO België, een bureau dat advies geeft over centrummanagement. CityD is eigenlijk de nieuwe naam voor BRO België, dat de banden met BRO Nederland heeft doorgeknipt (zie Nederland kent geen baanwinkels). Met wes research & strategy heeft CityD een directe link naar onderzoek, strategievorming en benchmarks over regionale economie. De input van Quares is tweeërlei, legt Boots uit. “Als belangrijke eigenaar van winkelvastgoed kent Quares het winkellandschap in Vlaanderen door en door. Maar ook zijn expertise in parkmanagement is waardevol. Quares weet hoe je een bedrijventerrein duurzamer, efficiënter en voordeliger kunt beheren. De structuren die het daarvoor heeft opgezet, zijn ook inzetbaar bij het beheer van winkelgebieden.”

Centrummanagement

Jan Boots was eind jaren negentig een van de eerste centrummanagers van het land. In Genk zette hij met middelen van het Mercuriusfonds een overlegplatform tussen handelaars en de overheid op touw. “Toen ging het ook al over positionering”, blikt Boots terug. “Want de Genkse binnenstad moest concurreren met Hasselt en Maastricht, twee kanonnen van winkelgebieden.”

Het Mercuriusfonds, een initiatief van Eric Van Rompuy (CD&V), was een reactie op de achteruitgang van de stadskernen. De vestiging van megabioscopen, shoppingcenters en baanwinkels aan de rand van de steden knaagde aan de aantrekkingskracht van de binnensteden. Gemeentebesturen die een visie ontwikkelden om het uiteenrafelen van hun binnenstedelijk weefsel te stoppen, konden een beroep doen op projectsubsidies.

Vandaag zien steden en gemeenten zich opnieuw geconfronteerd met belangrijke uitdagingen, stelt Jan Boots: “De bevolkingssamenstelling verandert, de economische context is gewijzigd, er is de opmars van de e-commerce. Dat zijn evoluties die een impact hebben op winkelgebieden. De voorbije jaren hebben we het aantal winkelpunten zien verminderen. Dat werd nog grotendeels gecompenseerd door de toename van het aantal vierkante meters per winkelpand. Maar vorig jaar stagneerde ook voor het eerst het aantal vierkante meters. Het ziet ernaar uit dat het fysieke winkelarsenaal niet echt meer zal toenemen.”

Realistische ambities

CityD staat steden en gemeenten bij met advies, centrum- en procesmanagement en detachering. “Onze expertise is onmiddellijk inzetbaar”, stelt Boots. “Wij depanneren gemeentebesturen als een van hun mensen tijdelijk niet beschikbaar is of plots vertrekt. Ook in een opstartfase kan de gemeentelijke overheid baat hebben bij externe expertise.”

Maar Boots verwacht ook dat overheden voor structureel advies vaker een beroep doen op externe expertise. “Gemeentebesturen staan onder budgettaire druk en zullen daarom anders moeten omgaan met hun bevoegdheden”, verklaart hij. “Is het zinvol dat ze universitair opgeleide mensen aanwerven voor knowhow die ze eigenlijk niet het hele jaar nodig hebben?”

Jan Boots benadrukt dat de versterking van stedelijke en gemeentelijke kernen maatwerk is, omdat de context altijd anders is. Toch heeft hij ook een algemeen advies. “Als het winkelarsenaal echt blijvend onder druk staat, dan heeft het weinig zin je vast te bijten in die winkelfunctie alleen. De winkelstraten van de toekomst zullen minder monofunctioneel zijn. Ze moeten een mix van functies bieden: een dokterspraktijk, een crèche, gemeentelijke diensten, enzovoort. Steden en gemeenten bieden mensen het beste zo veel mogelijk redenen om de afgebakende handelskernen te bezoeken. Dat bevrucht de detailhandel en omgekeerd. Ik heb dan niet over topwinkelstraten zoal de Meir in Antwerpen, maar over de winkelgebieden in kleinere steden en gemeenten. Daar zijn de uitdagingen toch het grootst.”

Boots pleit ook voor realistische ambities. Hij geeft de gemeente Lanaken als voorbeeld. “Lanaken heeft geoordeeld dat het liever top is in een provinciale reeks, dan een meeloper in derde nationale. De concurrentie in de regio is zeer groot. Maasmechelen Village is erbij gekomen. Maastricht is gegroeid, zodat Lanaken nu eigenlijk grenst aan het stedelijke weefsel van Maastricht. De Genkse binnenstad is ook versterkt. In plaats van de strijd aan te binden met die winkelgebieden, kiest Lanaken voor een compact en gezellig centrum dat zich in de eerste plaats op de lokale bevolking richt. Komen er toch mensen van buiten Lanaken, dan is dat de kers op de taart.”

Vergeten vastgoedeigenaars

Tot slot wijst Jan Boots ook op een vaak vergeten partij in kernversterking: de vastgoedeigenaars. “Ze kunnen een nuttige partner zijn in de dynamisering van stadkernen. Vastgoedeigenaar hebben daar een enorm belang bij. Als hun winkelpand leegstaat, voelen ze dat onmiddellijk in hun portefeuille. Als de binnenstad floreert, vertaalt zich dat in hogere vastgoedprijzen en dus in een stijging van de waarde van hun pand.”

Boots vindt het dan ook vreemd dat vastgoedeigenaars zelden worden betrokken in het overleg tussen steden en handelaars. Als opdrachthouder van het Platform Centrummanagement in de Vlaamse Vereniging van Steden en Gemeenten wil CityD daar verandering in brengen. “De eigenaars zijn niet echt verenigd in ons land, maar ik voel wel dat ze vragende partij zijn om meer betrokken te worden bij het centrummanagement.”

LAURENZ VERLEDENS

“Het ziet ernaar uit dat het fysieke winkelarsenaal niet echt meer zal toenemen” Jan Boots