Wie worden de nieuwe eigenaars van Brussel?

De Brusselse vastgoedportefeuilles worden steeds groter, maar het aantal spelers op het grote monopolybord van de hoofdstad daalt. Vooral de Belgische staat stoot veel eigendommen af. Welke gebouwen wil de overheid nog kwijt? En wie zijn de nieuwe sterke spelers?

De Regie der Gebouwen, een instelling van openbaar nut die 35 lentes telt en zowat 1600 mensen in dienst heeft, wil de midlifecrisis vóór zijn: tegen juni moet ze een grondige hervorming achter de rug hebben. Aan de top komen nieuwe gezichten, die ongetwijfeld een permanente interne-auditafdeling zullen moeten dulden. Ook de oprichting van een nieuwe staatsbevak moet leiden tot een forse aanpassing van de gedragscode en de dagelijkse praktijk. De Regie is ondanks het enorme gewicht van haar activa namelijk nog altijd niet verplicht een jaarbalans te publiceren. Met een vastgoedpatrimonium in volle eigendom van meer dan 5 miljoen vierkante meter en meer dan 1200 panden over het hele grondgebied, is de Regie nochtans wellicht de grootste eigenaar in het land.

De vraag is alleen: hoelang nog? Het is geen geheim meer dat voogdijminister Didier Reynders (MR) zich stapsgewijs ontdoet van een groot deel van ‘s lands vastgoed wegens te duur en te weinig rendabel. Al vier jaar volgen de sale-and-lease-backoperaties elkaar op. Het lijdt geen twijfel dat de staat – in navolging van andere overheidsniveaus – binnen enkele jaren een grotere oppervlakte zal huren dan ze nu als eigenaar in gebruik heeft.

Hoe zit het dan in de privésector? Is die reflex van het afstoten van vastgoedactiva – nu al gemeengoed in Amerika en hier ook populair aan het worden – echt wel een goede financiële praktijk? “Voor privébedrijven is het duidelijk: vastgoed is na personeelskosten de belangrijkste uitgavenrubriek. Het is weinig zinvol deze structurele kosten vast te zetten in het eigen kapitaal. Bij beursgenoteerde bedrijven, die maximale rentabiliteit en transparantie moeten nastreven, wordt het afstoten van de gebruikte gebouwen de algemene regel,” stelt Pierre Pozzi, voorzitter van het Urban Land Institute en docent bij de Solvay Business School.

Privatisering = bescherming?

Pozzi vindt de verkoop van vastgoed ook in de openbare sector een logische keuze. Critici beweren echter dat een verkoop betekent dat de staat zich ontdoet van zijn grondpatrimonium of verzaakt aan het beheer ervan. Pozzi erkent het probleem: “De budgettaire toestand van Europese regeringen en overheden ziet er soms hachelijk uit en dwingt hen op zoek te gaan naar oplossingen. In Frankrijk houdt de overheid momenteel een experimentele uitverkoop van het patrimonium. Dat wordt nu overgeleverd aan het goeddunken van grote buitenlandse fondsen. De Franse overheid weigert goede managementpraktijken op te zetten om het patrimonium aan een aandeelhouderschap van kleine bezitters toe te vertrouwen. Die zouden kunnen garanderen dat het patrimonium zijn correcte waarde krijgt.” Pozzi’s suggestie: een beursgenoteerde vastgoedvennootschap oprichten, zoals die in België in de maak is.

Hij hekelt ook de protectionistische praktijken van bedrijven met naam en faam die hun historische vastgoed ‘als een goed huisvader’ in eigen kapitaal houden, zonder de waarde ervan te exploiteren. “In sommige Europese steden wordt de verkoop van je bakstenen nog te vaak beschouwd als het signaal van een slechte financiële toestand. Londen is een uitzondering.”

Professor Pozzi valt die behoudende reflex aan met een typisch Belgisch voorbeeld. De RTT (nu Belgacom) had zo’n immens en versnipperd vastgoedpatrimonium dat geen mens het nog fatsoenlijk kon afbakenen, laat staan correct waarderen. Toen Connectimmo, het vastgoedfiliaal van Belgacom, een poging deed om orde te scheppen, was het zelfs niet mogelijk een kopie van sommige aankoopakten te vinden. Bovendien stonden sommige gebouwen al jaren leeg, zonder onderhoud. “Denk niet dat de RTT een alleenstaand geval was,” merkt de expert op. “De Post had een oude vestiging in de Paleizenstraat die jarenlang gesloten was. Heel wat privébedrijven waren in hetzelfde bedje ziek.”

Er wordt gefluisterd dat de Nederlandse projectontwikkelaar Redevco vijf jaar na de overname van de vastgoedportefeuille van GIB nog op nieuwe familiejuwelen stootte, waar op papier geen spoor van terug te vinden was. Anders gezegd: dat jakobijnse concept van patrimoniumbeheer ‘als een goed huisvader’ verdient enige nuance.

“We mogen de manier waarop de Regie der Gebouwen – met een duwtje in de rug – eindelijk de verkoop van staatsgoederen heeft gewijzigd, gerust toejuichen,” vervolgt Pierre Pozzi. “De verkoop bij opbod, met professionele bemiddeling, is onmiskenbaar een plus. Het is transparant en draagt bij tot het verantwoorde beheer van het openbare patrimonium.”

Ongebruikte luchthavens en oude parkings

Met de toekomstige staatsbevak in het achterhoofd pleit Pierre Pozzi voor nog meer professionalisme en transparantie. De eigenaar moet klare wijn schenken over het goed waarmee hij naar de markt stapt, met een keurig en gedetailleerd bestek voor de potentiële kopers. “In Londen krijgen de vastgoedactiva zo’n duidelijke expertise bij de transactie dat er afgeleide financiële producten (opties, swaps) op worden geplakt zonder dat de markt zich zorgen maakt,” aldus Pozzi.

Er is nog een andere trend: er wordt gespeculeerd waar men dat het minst verwacht. Van kleine, in onbruik geraakte luchthavens tot oude parkings, en van rusthuizen tot spoorwegzones. Elk vastgoed dat financieel veelbelovend is door bijvoorbeeld een strategische ligging of de toenemende koopkracht van de derde leeftijd, is een vastgoedbelegging die de interesse van de privé wekt. En de betalende openbare domeinen en diensten, al dan niet rendabel, zijn het doelwit van de financiële instellingen. Recente voorbeelden zijn de overname van Biac (geprivatiseerde beheerder van de luchthaven van Zaventem) door het Australische Macquarie Airports en de bijzondere aandacht van Cofinimmo voor het segment van de residenties voor de derde leeftijd.

“En tegelijk wordt er geklaagd dat de Europese hoofdstad niet beschikt over een congrescentrum die naam waardig,” merkt Pierre Pozzi op. “Waarom de ontwikkeling en het beheer niet overlaten aan een grote privéoperator?” Volgens hem zullen de Belgische eigenaars van morgen ‘lokaal’ blijven – aankopen en verkopen met mondjesmaat, zonder grote plannen met uitstraling – als de politiek de dingen niet efficiënter aanpakt. Hij pleit voor een globaal debat dat andere economische sectoren raakt en doordringt tot in de vastgoedsfeer.

Brusselse grootgrondbezitters

Trends polste bij enkele experts wie er vandaag en vooral morgen achter de Brusselse gevels zal schuilgaan. We vertrekken van de vaststelling dat de globale waarde van de honderd grootste eigenaars op de Belgische markt de voorbije twaalf jaar bijna verdrievoudigd is. In 1994 waren deze portefeuilles ongeveer 10 miljard euro waard, in 2002 was de waarde verdubbeld en eind 2005 werd 26 miljard euro geregistreerd.

“Het jaar 2000 was een echt scharnierjaar,” stelt Cédric Georges-Picot die bij Catella-Codemer de leiding heeft over de afdeling investeringen. “Sindsdien halen we gemiddeld ongeveer 2,4 miljard euro per jaar. De grootste portefeuilles gaan duidelijk met het leeuwendeel aan de haal en verstevigen hun posities.”

De reden spreekt voor zich: bij een toenemend aantal transacties en een frequentere verkoop van portefeuilles komen alleen investeerders in aanmerking die zelf al een forse portefeuille in beheer hebben, of die snel de nodige fondsen kunnen ophalen. De expansie is dus niet gelijk verdeeld: in drie jaar is de waarde van de vijf grootste portefeuilles met bijna 40 % gestegen tot zo’n 9 miljard euro, of een derde van de totale waarde van de honderd grootste portefeuilles. “De negen Belgische vastgoedbevaks bezitten meer dan 20 % van de waarde van de vastgoedvoorraad van de top honderd. Dat is het dubbele van acht jaar geleden,” rekent Georges-Picot voor. “De drie grootste spelers (Cofinimmo, Befimmo en Intervest Offices) beheren een patrimonium dat in tien jaar is gestegen van 338.000 vierkante meter (1996) tot zowat 2 miljoen vierkante meter.”

Na dit onvermijdelijke trio zijn er nog drie eigenaars die indrukwekkende portefeuilles hebben. De Belgische staat, de Europese instellingen en de buitenlandse vertegenwoordigingen hebben samen ongeveer 2,6 miljoen vierkante meter van het Brusselse vastgoedpark in handen. “Tel die twee spelersgroepen bij elkaar, en je ziet dat een derde van het Brusselse kantorenpark momenteel geblokkeerd is,” besluit onze waarnemer.

Buitenlandse beleggers

Aan de vooravond van de 21ste eeuw waren de Belgische beleggers nog goed voor 76 % van de beleggingen in vastgoed, in 2005 doken ze onder de drempel van de 50 %. Jarenlang waren vooral onze Duitse en Nederlandse buren manifest aanwezig op onze markt, maar nu liggen de kaarten veel meer verdeeld. Bij de tien grootste Belgische vastgoedeigenaars zien we echter nog altijd zeven Belgen, twee Nederlanders en een Duitser.

Die internationalisering is nu al goed verankerd voor de beleggingsfondsen en zou zich snel moeten uitbreiden tot de vastgoedbevaks. Volgens Cédric Georges-Picot hebben die een beleggingsbeleid op lange termijn en mikken ze resoluut op andere geografische horizonnen. Best mogelijk dat er nu een tijdperk van overnames volgt: twee Franse vastgoedondernemingen werden zopas al overgenomen door twee Spaanse bedrijven.

“De markt glijdt duidelijk naar een europeanisering van de beursgenoteerde bedrijven, en het vastgoed zal niet ontsnappen aan die trend. Het vastgoedlandschap – en vooral het kantoorsegment – zal de komende tien jaar belangrijke herstructureringen van portefeuilles meemaken,” weet Vincent Querton, de baas van Jones Lang LaSalle Belux. “Alleen beleggers met voldoende kritische massa zullen in staat zijn risico’s te spreiden in termen van huur, kwaliteit van de gebouwen en financiële kredieten.”

Een onschuldig voorbeeldje dat veel zegt over marktglobalisering waar je die het minst zou verwachten, is het Amerikaanse vastgoedfonds WP Carey. Die gigant speelt mee in de wereldtop met een portefeuille die op meer dan 6 miljard dollar wordt geraamd, verdeeld over zowat 550 uitgelezen gebouwen. WP Carey heeft onlangs een eerste pand gekocht in de Doudouwijk in het centrum van Bergen. De buren vragen zich allicht af wie die buitenlander is die hiernaast heeft gekocht. Straks zal blijken of ze ongerust of blij moeten zijn. Of dat ze moeten verkopen.

Philippe Coulée