Weldra staat daar een stad

In de schaduw van de splinternieuwe brug tussen Zweden en Denemarken rijst een nieuwe prestigieuze business-stad uit de grond: Orestad.

Orestad (Denemarken).

Nog nooit mocht het Kopenhaagse stadspretpark Tivoli zo veel Zweedse bezoekers verwelkomen als deze zomer. De Zweedse invasie is een direct gevolg van de opening van de Oresund Fixed Link tussen Kopenhagen en Malmö. Dit bouwwerk (15,5 km lang waarvan 8 km brug, 4 km weg/spoor over het kunstmatige eiland Peberholm en 3,5 km tunnel) brengt beide steden dichter bij elkaar. Met de wagen ben je nu op een half uurtje van de ene stad in de andere. De trein brengt je van het ene centraal station naar het andere in veertig minuten. Vroeger duurde een overtocht met de hovercraft meer dan anderhalf uur, bij barre weersomstandigheden kon dit oplopen tot drie uur.

Tivoli is niet de enige attractie in Kopenhagen die profiteert van de nieuwe vlotte verbinding. De plaatselijke Bateaux Mouches zaten voller dan andere jaren, de drukke winkelwandelstraten in Kopenhagen waren deze zomer nog net iets drukker. En het waren de Zweden die voor het verschil zorgden.

Wie denkt dat Kopenhagen nu al tevreden is met de impact van de Fixed Link heeft het mis. Het toeristische succesje is mooi meegenomen, maar was nooit het opzet van het 120 miljard frank kostende project. De ambities van Kopenhagen reiken verder. Kopenhagen noemt zichzelf de natuurlijke hoofdstad van Oresund, een transnationale regio die naast Groot-Kopenhagen ook de Zweedse steden Malmö, Lund en Helsingborg omvat. Met ongeveer 3 miljoen inwoners is Oresund de belangrijkste stadsregio van Scandinavië.

Het is een welvarende maar ook ietwat kunstmatige regio. Zo belemmerden de waterbarrière en het nationaliteitsverschil de arbeidsmobiliteit in de regio. “Oresund, een regio met een groot aantal hooggeschoolde arbeidskrachten”, verloor zo veel van zijn waarde. Maar nu de fysische hindernis weg is, zal die arbeidsmobiliteit snel toenemen, redeneert men aan beide kanten van het water. En dat zal nieuwe bedrijvigheid aantrekken, luidt het ook aan beide kanten. En de Denen denken dat vooral Kopenhagen daar de vruchten van zal plukken.

De echte aspiraties van Kopenhagen en zijn burgemeester Jens Kramer Mikkelsen? Het Nordic Headquarters Center worden. En daarmee Stockholm te snel af zijn. De stad heeft daarvoor nog veel bedrijfsterreinen in de aanbieding.

Als het van de stad afhangt, kiezen de bedrijven niet zozeer voor Kopenhagen maar wel voor Orestad, een nieuw te bouwen stadsdeel even ten zuiden van het oude centrum. Het bedrijf dat instaat voor de ontwikkeling van Orestad, de Orestad Development Corporation, is een partnership tussen de stad Kopenhagen (55% van de aandelen) en de Deense staat (45% van de aandelen). “De beslissing om Orestad te ontwikkelen, dateert al van begin de jaren negentig. Het was het antwoord op de vraag: hoe kan de Fixed Link een echte meerwaarde betekenen voor Kopenhagen?,” vertelt Troels Lund, communicatieverantwoordelijke van de Orestad Development Corporation.

Tien jaar na de beslissing krijgt Orestad stilaan vorm. De Denen nemen hun tijd voor het project: de uiteindelijke realisatiedatum is voorzien voor 2030. Maar het gaat dan ook om een, naar Europese normen, omvangrijke ontwikkeling. De totale oppervlakte van Orestad bedraagt 310 hectare (ter vergelijking: de Brusselse Leopoldswijk omvat ongeveer 90 hectare) en spant zich uit over een smalle strook van 5 kilometer op ongeveer 600 meter breed. “Een nieuwe stad van deze omvang zo dicht bij het oude stadscentrum – want op vijf minuutjes ben je in het hartje van Kopenhagen – dat is uniek in Europa,” beklemtoont Troels Lund.

Vanwege die omvang wordt Orestad opgedeeld in zes wijken. In twee van de zes wijken is er vandaag al bouwactiviteit. In het meest noordelijke deel van de nieuwe stad bouwt de Universiteit van Kopenhagen een nieuwe campus. In Orestad City, het meest centrale en best gelegen deel, werd eind maart van dit jaar de eerste steen gelegd van het nieuwe hoofdkwartier van de Zweeds-Deense farmagroep Ferring. Beide stadsdelen zouden volledig klaar moeten zijn tegen 2010. “Het is de bedoeling om eerst één of twee wijken volledig af te werken, vooraleer we aan een nieuwe beginnen,” legt Troels Lund uit. “Door het op die manier te plannen, vermijden we dat de hele site gedurende twintig of dertig jaar een werf is.”

Planning, het is het grote voordeel van nieuwe steden. Zo heeft Orestad de ambitie om een business-stad van de toekomst te worden. En dus moeten er de nodige kabelnetwerken liggen. Telia, Zweeds telecomoperator en het eerste bedrijf met een gebouw in Orestad, kwijt zich van deze taak. Geen opengebroken straten en voetpaden, alles is op voorhand voorzien.

Ook op het vlak van particulier en publiek transport, is het leuk als je van een leeg blad kunt beginnen (zie kader: Om ter snelst). Een metrolijn doorkruist de hele stad van noord naar zuid en zorgt voor een snelle verbinding met de oude binnenstad van Kopenhagen. Voor de automobilist is er een noord-zuidboulevard met aftakkingen naar de verschillende wijken en subwijken. Een groot aantal publieke parkings moet er voor zorgen dat de wandelafstand van parking tot bestemming nooit meer dan 200 meter bedraagt.

Maar planning is niet alleszaligmakend. Een geplande stad is vaak een koude, kunstmatige stad. Zo’n stad heeft zich immers niet op een natuurlijke manier kunnen ontwikkelen. De Orestad Development Corporation is zich bewust van dit gevaar. Binnen de grote lijnen van het masterplan is er daarom ruimte voorzien voor wijzigingen die voortvloeien uit overleg en samenwerking met investeerders, bedrijven en toekomstige bewoners.

En, zegt Troels Lund, “Orestad moet wel een business-stad worden, maar geen businesspark. In elk stadsdeel zal er een mix zijn van verschillende functies.” Als alles volgens het masterplan verloopt, krijgt ongeveer 60% van de gebouwen in de stad een kantoorfunctie. In die kantoren zouden naar schatting 50.000 mensen aan het werk kunnen. Zo’n 20% van de bebouwde oppervlakte is bestemd voor woningen. Dat zou goed moeten zijn voor 20.000 inwoners. De overige 20% is voor retail, cultuur, ontspanning en sport. “De bedoeling is dus een echte stad te creëren,” vervolgt Troels Lund. “En een echte stad leeft niet alleen tijdens de kantooruren, maar 24 uur op 24.”

Troels Lund wijst ook meermaals op de hoge kwaliteit van het project. Kanalen, parken en een meer moeten voor de nodige rustpunten zorgen in de nieuwe stad. En voor de aanleg van straten en pleinen wordt niet op een kroon gekeken. Zo krijgt het stadsplein (20.000 m²) in Orestad City in plaats van de traditionele Kopenhaagse beton een bedekking in lichte Chinese graniet. Het maakt het plein hoogstwaarschijnlijk mooier, maar het kost zeker ettelijke miljoenen kronen meer. “We willen met die infrastructuur de standaard zetten voor Orestad. En we hopen dat we, door zelf zo’n hoge kwaliteitsnormen te hanteren, ook de bedrijven aanzetten om te investeren in kwaliteitsarchitectuur,” stelt Troels Lund.

Bedrijven warm maken voor de nieuwe stad is nu de hoofdbekommernis van de Orestad Development Corporation. Want naast de doelstelling om kantoorstad Kopenhagen wat meer aanzien en gewicht te geven moet het Orestad-project vooral veel geld in het laatje brengen. De nieuwe metrolijn in Kopenhagen en Orestad zal immers voor een groot deel gefinancierd worden door de verkoop van Orestadse grond. De grondprijs in Orestad bedraagt 2200 kronen (ongeveer 12.000 frank). Volgens Orestad Update, de nieuwsbrief over het project, gaat het uitstekend met de verkoop. Op drie jaar tijd werden overeenkomsten gesloten voor een totaal van 386.000 m² (totale oppervlakte van de gebouwen). Dit zou betekenen dat de verkoop twee jaar voorligt op schema.

Voorlopig hebben zeven bedrijven/organisaties grond gekocht in Orestad:

Universiteit van Kopenhagen: bouwt een nieuwe campus met een totale oppervlakte van 40.000 m²;

DR: de Deense nationale televisie maatschappij. DR start eind 2001 met de bouw van een multimediagebouw. Oppervlakte: 112.000 m² plus een optie voor nog eens 30.000 m²;

Statens Arkiver: de nationale archieven van Denemarken (90.000 m²);

Ferring: deze Zweeds-Deense farmagroep bouwt in Orestad haar nieuwe internationale hoofdkwartier. Oppervlakte: 15.000 m² plus een optie voor nog eens 15.000 m²;

Field’s: met een oppervlakte van 110.000 m² het grootste shopping- en leisurecenter van Scandinavië;

Telia: de nationale telecomoperator van Denemarken bouwde reeds in 1999 een technisch centrum van 2000 m² in Orestad;

HS: een ziekenhuis (17.000 m²).

Erik Bach Nielsen van het vastgoedkantoor Kofod-Jensen & Bach Nielsen plaatst wel een kritische noot bij de goednieuwsshow van de Orestad Update. “Met Field’s en Ferring hebben ze nu inderdaad twee belangrijke privé-bedrijven. Maar als je naar de rest van de kopers kijkt, zijn dat bijna allemaal overheidsbedrijven of organisaties die verbonden zijn met de overheid. In die zin is het toch een makkelijk succes.”

Hij heeft zich ook vragen bij de grondprijs in Orestad. “Het is geen marktprijs, het is een politieke prijs, het resultaat van een eenvoudig rekensommetje: ze hebben de kosten voor de metro en de andere infrastructuurwerken opgeteld en vervolgens gedeeld door het aantal vierkante meters dat ze kunnen verkopen.”

Bij de Orestad Development Corporation tillen ze niet zwaar aan de kritiek. Nu de eerste privé-bedrijven de stap naar Orestad hebben gezet, zullen de andere snel volgen, maken ze zich sterk. Vooral met de komst van Ferring zijn ze gelukkig in Orestad. Want Ferring beantwoordt perfect aan het profiel van het internationale bedrijf dat zijn hoofdkwartier naar Orestad brengt. De nabijheid van de luchthaven was volgens Ferring-voorzitter Ole Kjerulf-Jensen een doorslaggevende factor bij de keuze voor Orestad. Maar die keuze laat ook toe dat honderd Zweedse werknemers van de Ferring-vestiging in Malmö mee kunnen verhuizen. Vanuit Malmö zijn ze (dankzij de Fixed Link) immers op minder dan een half uur op hun nieuwe werkplaats. Volgens Ole Kjerulf-Jensen zal er voor de Zweedse Ferring-werknemers dan ook niet zo veel veranderen. Hun overstap is fiscaal neutraal, stelt hij, en vermits Engels de voertaal is in het bedrijf verwacht hij ook geen taalproblemen. Voor Orestad is de komst van Ferring ook een bewijs dat de transnationale Oresund-regio stilaan werkelijkheid wordt.

laurenz verledens