‘We lopen investeringen mis door congestie’

De infrastructuurbouwer Denys organiseert op Realty een seminarie over congestie en vastgoed. Het verband tussen de twee is simpel: onbereikbaar vastgoed is waardeloos.

“Congestie is of wordt een probleem voor de ontwikkeling van vastgoed”, stelt Johan Van Wassenhove, CEO van de Gentse bouwgroep De-nys. Van Wassenhove stelt op de vastgoedbeurs Realty zijn Underground Container Mover (zie ook Haal containertrafiek uit de congestiezone) voor aan het vastgoedpubliek. Als opwarmertje voor een debat met professor Georges Allaert (afdeling Mobiliteit en Ruimtelijke Planning van de Universiteit Gent) en Eric Orban van de vastgoedspecialist Jones Lang LaSalle over vastgoedwaarde en congestie.

“Dat er een verband is tussen die twee is een evidentie”, gaat Van Wassenhove in een dubbelgesprek voort met professor Allaert. “Iedereen voelt aan dat als het verkeer stilstaat, als je geen toegang hebt tot een gebouw – een winkelcentrum, een kantoorcomplex… – dan lukt het niet. Toegankelijkheid, een goede mobiliteit, bepaalt in grote mate het succes van een vastgoedontwikkeling en dus van de waarde van het vastgoed. Op Realty willen we UCM tonen als een oplossing voor de verkeersproblematiek. Ik pretendeer dus niet dat UCM dé oplossing is. Maar als iedereen nadenkt over dit thema, dan komen we er wel uit.”

Wordt dat duidelijke verband tussen vastgoed en mobiliteit ook gestaafd door wetenschappelijk onderzoek?

GEORGES ALLAERT. “Er bestaat onderzoek over het verband tussen congestie en vastgoedwaarde, maar meestal gaat het dan over lokale impactstudies. Bijvoorbeeld: wat is het effect van het uitbouwen van een stationslocatie op het omliggende vastgoed. Een evaluatie op grote schaal is er nog niet. Volgens mij moeten we nochtans dat microniveau verlaten. Een oplossing van onze mobiliteitsproblematiek vraagt om een macrobenadering.

“We zitten in ons land met een verouderde infrastructuur en onze politici hanteren een gedateerde verkeersvisie. Denk aan de stadsringen die alle verkeerstromen moeten opvangen. Dat is een visie van de jaren vijftig. We moeten met tangenten werken. UCM is trouwens ook een tangentverhaal: je verbindt de twee Schelde-oevers. We moeten ook in sneltempo naar meer co-modaliteit evolueren. Helaas worden congestie en mobiliteit in dit land niet grondig bekeken.”

JOHAN VAN WASSENHOVE. “Op dossierniveau is congestie nochtans wel een cruciale beslissingsfactor. En ik vrees dat we er veel investeringen door mislopen. Dat zie je natuurlijk niet in de statistieken of in de media. Want investeerders zullen daar niet mee uitpakken en ook de overheid heeft er gaan baat bij om er over te communiceren. Het is een taboe.”

Infrastructuurinvesteringen kosten ook veel geld en we leven in moeilijke budgettaire tijden.

ALLAERT. “Men gaat die discussie over investeringen uit de weg. En er ontbreekt een holistische visie. Onze beleidsmakers redeneren te veel vanuit hun eigen bevoegdheid. Daardoor krijg je een versnippering van middelen en een gebrek aan coherentie. Er zitten wat middelen bij de minister van Economie, er is een potje voor mobiliteit, een budget voor wonen… Als we al die middelen bundelen, dan krijg je een veel grotere financiële slagkracht.

“Tegelijk moeten we meer nadenken in drie dimensies: ondergronds, gelijkgronds en in de hoogte. Door meer functies ondergronds en in hoogbouw te organiseren kunnen we gelijkgronds ruimte vrijmaken. Meervoudig ruimtegebruik betekent eigenlijk de beschikbare ruimte intensiever gebruiken. Vastgoedmatig kan je zo een veel rijker pallet aanbieden, waardoor je ook meer toegevoegde waarde uit je vastgoed kunt genereren. Het zal ook voor extra middelen zorgen. Ruimte is hier schaars en toch willen we alles op die gelijkgrondse structuur concentreren. Mensen vluchten de stad uit omdat er geen ruimte is en het vastgoed te duur is. Wel, door in drie dimensies te werken creëer je opnieuw ruimte in die stad.”

VAN WASSENHOVE. “We verstikken nu op het gelijkgrondse niveau.”

In Antwerpen denkt men er nu toch aan om, naar Spaanse voorbeelden, een deel van de ring te overkappen. Kan men in Antwerpen wel voldoende vastgoedwaarde creëren?

ALLAERT. “Ik vrees dat er in Antwerpen te weinig ruimte is. Het verhaal in Madrid is veel grootschaliger: het gaat daar over een ring met een lengte van 25 kilometer… En langs de Antwerpse Ring staat al behoorlijk veel bebouwing. Als men dan ook nog wat groen wil voorzien, dan blijft er niet zo veel ontwikkelingspotentieel over.”

In Brussel is Denys betrokken bij de aanleg van het Gewestelijk ExpresNet. Geeft Brussel het goede voorbeeld?

VAN WASSENHOVE. “Nee, helaas niet. Men heeft veel te lang gepalaverd over het GEN, bijna twintig jaar denk ik. Nu realiseert men mondjesmaat enkele delen. Toegegeven, de budgettaire problematiek maakt het moeilijker voor zulke ontwikkelingen. Maar onze politici vinden ook wel snel een reden om iets niet af te werken, om het te verschuiven.

“Brussel is een prachtige stad met enorm veel potentieel. Het heeft van Europa de kans gekregen om het centrum van Europa te worden, dat is een geweldig cadeau. Maar ik ben eigenlijk beschaamd als ik in Brussel moet rijden of werken. De Brusselse mobiliteit is een ramp, een stad van die faam en omvang onwaardig. Akkoord, men investeert nu wel, maar het is too little and too late.”

Heeft Touring dan een punt als het zegt dat we maar beter wegblijven uit de hoofdstad?

VAN WASSENHOVE. “Dat is van hetzelfde niveau als mijnheer De Maeseneire – die in Zwitserland woont – die op Kanaal Z zegt dat bedrijven maar beter niet meer in België investeren. Het is wellicht bedoeld als provocatie maar ik vind het toch not done. Het is een fatalistische en cynische houding. In plaats van ons neer te leggen bij de problemen moeten we oplossingen aanreiken.”

LAURENZ VERLEDENS